Kredyt ubezpieczony od zła wszelkiego

Przy kredycie mieszkaniowym funkcjonuje przynajmniej kilka różnych polis. Część z nich to ubezpieczenia obowiązkowe, część dobrowolne. Są też rozwiązania, które trudno nazwać ubezpieczeniem, choć spełniają również taką funkcję.

Od ognia i złego losu

Każdy bank zażąda ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych, takich jak na przykład "upadek statku powietrznego" czy powódź, która zmyje z powierzchni ziemi kredytowany dom. Prawa z takiej polisy w drodze tzw. cesji są przekazywane bankowi. Jeśli z domem coś się stanie, wówczas bank odbierze to, co pożyczył, od firmy ubezpieczeniowej. Taką polisę trzeba opłacać przez cały czas spłaty kredytu, a jej koszt to ok. 0,1% wartości mieszkania rocznie - a więc jeśli dom jest wart 500 tys. zł, będzie to 500 zł co roku.

Tymczasowo - pomostowe

Znacznie krócej będziemy płacić tzw. ubezpieczenie pomostowe. Zabezpiecza ono interesy banku do czasu, aż sąd wpisze hipotekę do księgi wieczystej - zwykle trwa to 3-4 miesiące od zakończenia budowy domu czy odbioru mieszkania. Później, kiedy hipoteka jest już wpisana, ubezpieczenie pomostowe nie jest potrzebne, ponieważ bank ma prawo zlicytować nieruchomość (przy pomocy komornika), w razie gdyby kredytobiorca przestał płacić raty.

Koszty ubezpieczenia pomostowego ponosi kredytobiorca; jest to 0,85% kwoty kredytu rocznie. Składka naliczana jest co miesiąc lub co kwartał, do czasu aż kredytobiorca dostarczy wypis z księgi wieczystej, z którego wynikać będzie, że hipoteka została wpisana. Część banków zamiast ubezpieczenia pomostowego stosuje inne rozwiązanie - na tych kilka miesięcy podwyższa oprocentowanie o 0,5 lub nawet o 1,5%.

Niskiego wkładu - od wysokiej kwoty

Kolejne ubezpieczenie, które jest najczęściej obowiązkowe, to ubezpieczenie niskiego wkładu. Dotyczy ono jednak wyłącznie osób, które kredytują całą nieruchomość bez angażowania tzw. wkładu własnego. Zazwyczaj składka takiego ubezpieczenia naliczana jest od kwoty kredytu przekraczającej 80% wartości nieruchomości. Jeśli więc ktoś chce kupić mieszkanie za 200 tys. i zaciągnąć na to kredyt w wysokości 200 tys. - wówczas zapłaci składkę ubezpieczenia od 40 tys. zł (80% z 200 tys. zł to 160 tys. zł - więc do ubezpieczenia zostaje 40 tys. zł). Wysokość składki to najczęściej ok. 3,5%, więc w omawianej sytuacji - 1400 zł. Tylko niektóre banki (np. Polbank, Fortis Bank) pożyczają pieniądze na 100% wartości nieruchomości bez takiego ubezpieczenia.

Od bezrobocia - dla chętnych

Ubezpieczenie od bezrobocia to istotna ochrona dla klienta. Dawniej oferujące je banki zmuszały kredytobiorców do jego wykupienia - obecnie nie stosują już takich praktyk. Zamiast tego mają po prostu opcję skorzystania z ubezpieczenia - czasem bonusem za to dla klienta jest na przykład niższa prowizja. Wynika to oczywiście stąd, że jeśli klient się ubezpieczy, bank mniej ryzykuje.

W GE Money Banku ubezpieczenie od bezrobocia kosztuje 1,2% kwoty kredytu, a od utraty zdolności do pracy wskutek wypadku - 0,8%. Jeśli klient opłaci te polisy, wówczas bank nie pobiera prowizji. mBank życzy sobie 2% za pakiet ubezpieczeń: na życie, od bezrobocia i utraty zdolności do pracy; ubezpieczenie obowiązuje przez 2 lata. W Santander Consumer Banku koszt ubezpieczenia od bezrobocia na 5 lat to 1,5% wartości kredytu.

Zakres takich polis jest podobny w większości banków - ubezpieczyciel najczęściej gwarantuje, że spłaci za kredytobiorcę, który stracił pracę, 12 rat. Oczywiście pod warunkiem, że ubezpieczony nie został zwolniony dyscyplinarnie.

Na życie - dla przezornych

Jeśli kredytobiorca jest jedynym lub głównym żywicielem rodziny, słusznie może obawiać się o to, co będzie się działo z kredytem po jego śmierci.

Przed taką okolicznością najlepiej zabezpieczyć się polisą na życie. Po śmierci kredytobiorcy pozostające do spłaty zadłużenie zostanie wtedy spłacone przez ubezpieczyciela, a ewentualna nadwyżka - przekazana rodzinie. Nie dojdzie więc do sytuacji, gdy bank będzie dochodził swoich praw od rodziny, co w skrajnej sytuacji może nawet doprowadzić do jej eksmisji.

Koszt polisy na życie dla mężczyzny w wieku 30 lat i sumy ubezpieczenia równej 200 tys. zł wynosi 500-1000 zł rocznie.

Od wzrostu procentów

A jak się zabezpieczyć przez ryzykiem wzrostu stóp procentowych? Niestety, jedyny sposób to wybór stałego oprocentowania kredytu. Na rynku można znaleźć oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem, udzielanych w euro (nawet na 30 lat) lub w złotówkach (na 25 lat - jest to tzw. Kredyt Pola: niestety, ze względu na inne parametry oferty zupełnie nieopłacalny). Kredyty we frankach szwajcarskich dostępne są ze stałą stopą procentową ustalaną maksymalnie na 10 lat (oferta BPH). W praktyce klienci raczej nie wybierają kredytów ze stałymi stawkami oprocentowania - są one bowiem wyższe niż zmienne. Niestety, za ochronę przed ryzykiem trzeba płacić.

Od niekorzystnego kursu

Ryzyko kursowe polega na tym, że gdy tylko wzrasta kurs waluty kredytu, rośnie także rata kredytu walutowego przeliczona na złotówki. Oczywiście działa to także w drugą stronę: jeśli złoty się umacnia, wówczas na kredycie walutowym można sporo zarobić.

Jak się ustrzec przed ryzykiem? Jedyny dobry sposób to systematyczne i konsekwentne gromadzenie oszczędności w okresie, kiedy złotówka się umacnia i przeznaczanie ich na poczet ewentualnie podwyższonych rat (w okresie, kiedy umocni się waluta). Zdecydowanie warto też zaciągać kredyt na 100% wartości nieruchomości (lub nawet ponad 100% - kilka banków ma takie oferty), a własne pieniądze inwestować. W ten sposób tworzymy "poduszkę powietrzną", która pozwoli nam spać spokojnie w każdych warunkach rynkowych.