Za wąska droga dojazdowa do działki

Małgorzata Kapelusiak
24.09.2012 , aktualizacja: 24.09.2012 15:46
A A A Drukuj
Jeśli nawet droga dojazdowa do naszej nieruchomości jest za wąska, nie przekreśla to w żadnym razie możliwości wybudowania na niej domu

Jeśli nawet droga dojazdowa do naszej nieruchomości jest za wąska, nie przekreśla to w żadnym razie możliwości wybudowania na niej domu (Rys. Małgorzata Ślińska)

Mam problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę; podobno droga do działki jest za wąska.
W 1992 roku podzielono geodezyjnie dużą działkę na mniejsze, pod budowę domów jednorodzinnych, wydzielając wewnętrzną drogę dojazdową do poszczególnych działek o szerokości 3 metrów (droga ta jest współwłasnością właścicieli wydzielonych działek).

Teraz, kiedy chcę budować na jednej z nich, zostałam powiadomiona w Wydziale Architektury w Rzeszowie, że nie dostanę pozwolenia na budowę, ponieważ droga jest za wąska. Niestety, obecnie nie ma możliwości jej poszerzenia. Czy prawo w tym przypadku może działać wstecz? Agata K.


Zbyt wąska droga dojazdowa do działki budowlanej nie przekreśla możliwości wybudowania na niej domu.

Historycznie o drodze dojazdowej

W czasie, kiedy działka była kupowana, obowiązywało prawo budowlane z 1974 roku, zaś kwestię szerokości drogi dojazdowej regulowało Rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 roku, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz. U. z 14 sierpnia 1980 r.). Zgodnie z zapisami § 30 wskazanego rozporządzenia, do budynków mieszkalnych powinny prowadzić drogi, zaprojektowane w sposób umożliwiający awaryjny dojazd pojazdów uprzywilejowanych o ciężarze całkowitym do 2,5 tony. Powinny one mieć utwardzoną powierzchnię o szerokości nie mniejszej niż 3,5 m, czyli nawet w ówczesnych warunkach prawnych droga 3-metrowa byłaby zbyt wąska.

Nie można również twierdzić, iż prawo działa wstecz, gdyż nowe prawo budowlane weszło w życie w styczniu 1995 roku, i tylko osoby, które do tego czasu wystąpiły z wnioskiem o pozwolenie na budowę, mogły korzystać z wcześniejszych uregulowań. Z samego faktu, że kupiło się działkę budowlaną pod literą uregulowań obowiązujących prawie 20 lat temu nie można więc wywodzić dla siebie obecnie korzystniejszych rozwiązań prawnych.

Obowiązujące obecnie warunki techniczne dotyczące dróg dojazdowych zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku. Zgodnie z nim, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.

Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m; przy czym wymiar ten dotyczy samego ciągu jezdnego, bez części dla pieszych. Potwierdza to Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 października 2008 roku II SA/Kr 646/08, który stanowi, iż użyte w ust. 1 § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pojęcie "jezdni" odnosi się do pasa, po którym ma odbywać się dojazd.

Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

Powyższa sytuacja nie oznacza jednak, iż na wskazanej działce nie można zbudować domu. Będzie to możliwe poprzez ustanowienie służebności lub kupno przez właściciela dodatkowej, większej części drogi.

Służebność drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, wówczas właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej to dostęp stały i prawnie uregulowany - nie spełnia zatem tego warunku uprzejmość sąsiada, który zapewnia, że zawsze będzie można przejechać przez jego działkę.

Ustanowienie drogi koniecznej następuje przez obciążenie gruntów bezpośrednio sąsiadujących, jak i dalszych, jeśli zachodzi taka potrzeba. Droga konieczna powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które przechodzi, przy unikaniu zbędnych utrudnień dla ich właścicieli.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić:

- dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, na podstawie umowy zawartej przed notariuszem, która będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości; w umowie tej strony określają przebieg drogi koniecznej i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo;

- na drodze postępowania sądowego - w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami, właściciel działki bez dostępu do drogi składa wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi. We wniosku tym należy podać własne dane osobowe wraz z adresem zamieszkania oraz wskazać właścicieli (dane osobowe i adresy) wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić droga konieczna.

Z reguły, przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności sąd przeprowadza na miejscu dowód z oględzin nieruchomości, ponadto orzeka o wynagrodzeniu dla tych z właścicieli, przez których działki droga będzie przebiegać. Wynagrodzenie to może być jednorazowe lub okresowe (wtedy może być waloryzowane), dla ustalenia jego wysokości decydujące znaczenie mają ceny rynkowe odpowiednie do uszczerbku spowodowanego ustanowieniem służebności.

Wydając postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd określa szlak tej drogi z powołaniem się na mapę, którą dla celów postępowania sporządza biegły sądowy; stanowi ona integralną część orzeczenia sądowego. Warto pamiętać, że jeśli decyzja sądu jest naszym zdaniem nieprawidłowa, to od jego postanowienia w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu okręgowego.

Służebność osobista

Drugim sposobem na legalny dojazd do drogi publicznej jest ustanowienie służebności osobistej. Przysługuje ona konkretnej osobie fizycznej, a nie danej nieruchomości. Przy ustanowieniu służebności osobistej działka może zostać obciążona imiennie na rzecz określonej osoby prawem przejazdu i przechodu.

ZOBACZ TAKŻE
Brak komentarzy

Materiały budowlane

Znajdź produkty z oferty producentów materiałów budowlanych

PRZED DECYZJĄ
BUDOWA i REMONT
INSTALACJE
WNĘTRZA
WYKOŃCZENIE
KONTAKT Z REDAKCJĄ
  • ul. Czerska 8/10
  • 00-732 Warszawa
  • ladnydom@agora.pl