Kupno nieruchomości przez cudzoziemca

Małgorzata Kapelusiak

Zamierzam wyjść za mąż za obywatela Niemiec. Narzeczony chciałby kupić dla nas dom w Polsce, przeznaczając na to swoje oszczędności. Nie wiemy, czy jako cudzoziemiec lepiej, żeby zrobił to teraz, czy łatwiej mu będzie już po ślubie? Wanda K.

Nabycie przez cudzoziemca prawa własności na terytorium Polski wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych
Nabycie przez cudzoziemca prawa własności na terytorium Polski wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych
Rys. Małgorzata Ślińska
Z treści listu wynika, iż mąż chce przeznaczyć na kupno domu swoje własne, kawalerskie środki - będzie on zatem wchodził do jego majątku odrębnego. I w tym zakresie nie ma znaczenia, kiedy dokona on zakupu - w każdym wariancie dom będzie stanowił jego własność.

Procedura

Formalności przy zakupie domu przez obcokrajowca określa specjalna ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z jej zapisami, cudzoziemcem jest osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Nabycie przez nią nieruchomości wymaga zezwolenia, które jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej, przez Ministra Spraw Wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w odniesieniu do nieruchomości rolnych - także Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;

- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską.

Więzi z polską

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Polską mogą być w szczególności:

- polskie pochodzenie lub polska narodowość;

- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelką lub obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej (tutaj to, że dom będzie kupowany już po zawarciu małżeństwa może mieć znaczenie);

- posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, na osiedlenie się lub na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;

- członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców, na przykład pełnienie funkcji członka zarządu w spółce prawa handlowego lub oddziale przedsiębiorcy zagranicznego,

- wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wniosek o zezwolenie

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości powinien zawierać szczegółowe informacje dotyczące:

- oznaczenia wnioskodawcy - dane osobowe, obywatelstwo oraz adres zamieszkania;

- oznaczenia nabywanej nieruchomości. Dla nieruchomości gruntowej należy podać następujące dane - ulica, miejscowość, gmina i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnia w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy, a dla budynku - jego numer, ulica, miejscowość, gmina i województwo; natomiast dla lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności - numer budynku i lokalu, ulica, miejscowość, gmina i województwo, powierzchnia użytkowa lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, w której usytuowany jest lokal;

- oznaczenia zbywcy; gdy jest nią osoba fizyczna - adres zamieszkania, a gdy osoba prawna - adres siedziby, wraz z przysługującym tytułem prawnym do zbywanej nieruchomości;

- określenia rodzaju czynności prawnej nabycia nieruchomości (darowizna, kupno);

- uzasadnienia wskazującego, na jakie cele nieruchomość będzie wykorzystywana.

Ponadto cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, jest obowiązany dołączyć do wniosku dokumenty:

- określające jego status prawny - odpis lub kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość ze wskazaniem obywatelstwa, miejsca urodzenia oraz adresu zamieszkania, a jeżeli osoba ta prowadzi działalność gospodarczą - także wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji;

- określające nieruchomość (odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz - gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału - wykaz zmian gruntowych lub decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości. Potrzebny będzie także wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu lub decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy;

- oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca.

Dokumenty w języku obcym powinny być złożone wraz z tłumaczeniem na język polski, poświadczonym przez tłumacza przysięgłego.

Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś przy nabyciu nieruchomości na cele gospodarcze powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami, wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Zezwolenie

Minister Spraw Wewnętrznych przed wydaniem decyzji może:

- zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku;

- dokonać - także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej - sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także - czy będzie ono zgodne z interesem państwa.

Dodatkowo Minister Spraw Wewnętrznych może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.

Zezwolenie powinno określać w szczególności osobę nabywcy i zbywcy, przedmiot nabycia oraz specjalne warunki, jeżeli zostały ustanowione. Jest ono ważne dwa lata od dnia wydania.

Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane promesą. Promesa jest ważna rok od dnia wydania.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Gdyby tak się stało, o nieważności nabycia orzeka sąd na żądanie - właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości - wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie Ministra Spraw Wewnętrznych.

Wyjątki od reguły

Ustawa wskazuje również, kiedy uzyskanie zezwolenia nie jest wymagane. Dotyczy to nabycia:

- samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

- samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;

- nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;

- nieruchomości przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, która stanowić będzie wspólność ustawową małżonków;

- nieruchomości przez cudzoziemca, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, pod warunkiem, że ten jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. nr 167 p. 1758 z 2004 r. ze zmianami).

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 26 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. nr 94 poz. 925 z 2004 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Kupno nieruchomości przez cudzoziemca