Kupno domu z drogą

W kwietniu kupiłam dom z działką od Lasów Państwowych. U notariusza w czasie podpisywania aktu dowiedziałam się, że będę musiała płacić za służebność drogową polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr XXX/A (droga) do drogi publicznej - co nie jest jeszcze najgorsze, bo to około 100 zł rocznie. Mój niepokój budzi zapis, który mówi, że mam obowiązek jej naprawy i konserwacji. Droga należy do Lasów Państwowych. Są przy niej 4 posesje. Ja kupiłam moją najpóźniej i tylko ja mam taki zapis o płatności oraz obowiązku naprawy i konserwacji odcinka od mojej posesji do drogi publicznej. Moja działka znajduje się około 300 m od niej i jest ostatnią; dalej droga biegnie przez las do następnych wsi, nie jest więc ślepą uliczką. Jest to droga, po której jeżdżą samochody pracujące w lesie oraz mieszkańcy wsi położonej za lasem. Po drugiej stronie tego odcinka, za który mam płacić, jest też składnica. Jednym słowem - ten kawałek drogi, który mam obowiązek naprawiać, konserwować i płacić za jego użytkowanie, jest częścią drogi leśnej używanej przez wielu użytkowników, w tym moich sąsiadów mieszkających bliżej drogi publicznej, którzy kupili swoje posesje kilka lat temu. Jak mam udowodnić, które uszkodzenia są spowodowane przeze mnie? Stać i fotografować przejeżdżających? Zastanawiam się, co będzie, jeśli ktoś uszkodzi swoje auto na tej drodze - a jest ona po zimie zawsze w bardzo złym stanie. Czy to ja będę musiała zapłacić za naprawę czyjegoś samochodu?

Na moje pytanie, co się stanie, jeśli nie podpiszę tak sformułowanych powinności, dowiedziałam się od leśniczego, że nie kupię domu, i że jest to zarządzenie dyrektora Lasów Państwowych. Jak to się ma do równości obywateli wobec prawa? Czy mam jakieś szanse w sporze z instytucją państwową? Co mam robić? Krystyna W.-W.

Droga wewnętrzna

Przez drogę wewnętrzną należy rozumieć drogę, parking lub plac przeznaczony do ruchu pojazdów, które nie zostały zaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych (krajowe, wojewódzkie, powiatowe lub gminne), ani nie leżą w pasie drogowym tych dróg.

Na podstawie aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych można wskazać, że do dróg wewnętrznych zalicza się w szczególności takie, jak drogi na osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych oraz do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami, pętle autobusowe itp. (wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 września 2008 r. - I SA/Wa 603/08).

Do obowiązków zarządcy terenu, na którym położona jest droga wewnętrzna, a w razie braku zarządcy - do jego właściciela (w przedmiotowej sprawie - do Lasów Państwowych) należą:

- budowa, przebudowa, remont i utrzymanie drogi wewnętrznej; odnosi się to również do infrastruktury z nią związanej, na przykład mostów i wiaduktów (wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 października 2009 r., VI SA/Wa 1031/09);

- ochrona i oznakowanie drogi (np. ograniczenie prędkości);

- finansowanie wskazanych powyżej zadań.

Natomiast nie należą do obowiązków zarządcy (lub właściciela) terenu, na którym zlokalizowana jest droga wewnętrzna:

- oznakowanie połączeń dróg wewnętrznych z drogami publicznymi;

- utrzymanie urządzeń bezpieczeństwa i organizacji ruchu związanych z funkcjonowaniem tych połączeń.

Obowiązki te spoczywają bowiem na zarządcy drogi publicznej, z którą łączy się droga wewnętrzna.

Co do zasady zatem, to na Lasach Państwowych będzie spoczywała odpowiedzialność za przebudowę i remont drogi wewnętrznej.

Służebność drogowa

W stosunku do nabywanej nieruchomości ustanowiono służebność drogi koniecznej. Jest to działanie zgodne z art. 39a ustawy o lasach państwowych, który stanowi, iż nadleśniczy może za zgodą dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych obciążyć służebnością drogową, za wynagrodzeniem, nieruchomości pozostające w zarządzie Lasów Państwowych.

Szczegółowe zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej określa art. 145 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, wówczas właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną.

W omawianej sprawie to właściciel drogi wewnętrznej obciążył własną nieruchomość służebnością drogi koniecznej, czerpiąc z tego zysk i jednocześnie umożliwiając nowemu właścicielowi pełny dostęp do drogi publicznej.

Gdy służebność ustanowiona jest zgodnie, mocą umowy zawartej przed notariuszem, wówczas strony same ustalają warunki korzystania z drogi koniecznej, wysokość wynagrodzenia i inne kwestie - w tym porządkowe, a także to, kto i w jakim zakresie będzie miał obowiązek utrzymywania drogi koniecznej w należytym stanie technicznym.

Obowiązki te nie wynikają wprost z przepisów prawa; zasadą jest jednak, że właściciel nieruchomości, na rzecz którego ustanowiono służebność drogi koniecznej, ma obowiązek ponosić koszty jej konserwacji i naprawy, a także jej sprzątania, odśnieżania itp.

Oczywiście, właściciel nieruchomości władnącej nie musi pokrywać rachunków ekipy odśnieżającej, jeśli sam potrafi i chce drogę odśnieżyć czy posprzątać. Właściciel nieruchomości władnącej ma też prawo wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania konserwacji, napraw i remontów urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności.

Wskazane obowiązki spoczywają na nim, gdyż to on jest osobą czerpiącą korzyści z tej służebności. Co więcej, obowiązek ten spoczywa na nim nawet wtedy, gdy urządzenia wykorzystywane są do własnych potrzeb przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Generalnie zatem, odpowiedzialność za stan drogi (remont, przebudowę) spoczywa na Lasach Państwowych, gdyż jest to droga wewnętrzna, na Czytelniczce zaś - w zakresie określonym w akcie notarialnym (bieżące naprawy, prace porządkowe). Można jedynie liczyć na wyrozumiałość Lasów Państwowych, że nie będą zbyt rygorystycznie egzekwować od naszej Czytelniczki obowiązków porządkowo-naprawczych.

Pozostali użytkownicy drogi

Niestety, nie można domagać się tożsamych zapisów w umowach z innymi właścicielami. W naszym systemie prawnym obowiązuje bowiem zasada swobody umów, i właściciel nieruchomości (Lasy Państwowe) mógł dokonać sprzedaży pozostałych posesji na innych warunkach - tym bardziej, że cytowany już przepis art. 39a ustawy o lasach państwowych, który został dodany 17 grudnia 2010 roku, wyraźnie wskazuje, iż nieruchomość można obciążyć służebnością.

Umowa notarialna stanowi zaś akt zgodnej woli obydwu stron, a w razie braku zgody na część jej postanowień i obaw o ewentualne skutki - nie powinna zostać podpisana.

Ewentualne roszczenia

Należy również nadmienić, iż w razie ewentualnych roszczeń - na przykład z tytułu zniszczonych samochodów - ich adresatem będzie właściciel drogi (Lasy Państwowe). Może on jednak domagać się zwrotu należności, jeśli udowodni, iż właściciel nieruchomości władnącej nie wykonywał swoich obowiązków i z tego powodu osoby trzecie poniosły szkody. Niestety, służebność drogi koniecznej działa dwutorowo: z jednej strony pozwala nam dojechać do drogi publicznej, z drugiej zaś korzystamy z własności innej osoby. Tutaj są to Lasy Państwowe, ale najczęściej będą to osoby fizyczne, które muszą "znosić" nasze przejazdy, ale za to korzystający musi dbać o drogę.

Należy podkreślić, iż służebność drogi nie jest służebnością wieczystą - może ulec:

- zmianie - co do zakresu drogi, sposobu jej przebiegu, wysokości opłaty;

- wygaśnięciu - jeśli właściciel działki obciążonej nabędzie działkę, na rzecz której została ustanowiona służebność, lub odwrotnie - właściciel działki, na rzecz której została ustanowiona droga konieczna, kupi nieruchomość, przez którą droga ta przebiega;

- zniesieniu - gdy nie ma już ona żadnego znaczenia dla dostępu działki do drogi publicznej, gdyż taką drogę wytyczono bezpośrednio przy działce.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami), Ustawa o lasach z dnia 28 września 1991 r. (Dz. U. nr 12 poz. 59 z 2011 r. ze zmianami),

Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. nr 19 poz. 115 z 2007 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: