Na jakiej podstawie można przeprowadzić wywłaszczenie nieruchomości

Małgorzata Kapelusiak

Gmina zamierza wybudować przedszkole. Dowiedziałem się (na razie nieoficjalnie), że doprowadzenie sieci gazowej do niego ma przebiegać przez moją działkę, i że można to zrobić nawet wbrew mojej woli. Czy to prawda? Zenon S.

Sposób wywłaszczenia reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami
Sposób wywłaszczenia reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami
Rys. Małgorzata Ślińska
Wywłaszczenie może polegać na odebraniu prawa własności lub użytkowania wieczystego, ale także na ograniczeniu tych praw. ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje bowiem taką możliwość w związku z budową przewodów i urządzeń.

Czasowe dysponowanie

Zgodnie bowiem z treścią art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji oraz innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, nawet wtedy, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyrażają na to zgody.

Decyzja o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości służy temu, by bez konieczności odebrania własności uzyskać czasowy tytuł prawny do władania nieruchomością na cele budowlane, po to by wybudować określone przewody, ciągi, obiekty lub urządzenia infrastruktury technicznej - zgodnie z celem publicznym, któremu dana inwestycja ma służyć.

Ograniczenie to nie służy zatem niczyim prywatnym interesom, lecz celom społecznie użytecznym, takim jak na przykład budowa przedszkola czy szkoły. Dotyczy to także konieczności przeprowadzenia przez prywatną działkę przewodów czy urządzeń dystrybucyjnych do nowego obiektu. Ograniczenie to nazywane jest potocznie "małym wywłaszczeniem".

W decyzji starosta dokładnie określa sposób dokonania ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Uzasadniony interes jej właściciela wymaga bowiem, aby przebieg planowanej inwestycji był dla jego nieruchomości jak najmniej uciążliwy, a zakres ingerencji inwestora w prawa właściciela sprowadzony do niezbędnego minimum (porównaj: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 3 grudnia 2009 r., II SA/Ol 927/09).

Podmiotem mogącym wystąpić o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości może być każdy, kto realizuje cel publiczny - najczęściej jest to Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa).

Bez zgody właściciela

Zezwolenie na wybudowanie urządzeń i przewodów może zostać wydane, nawet jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża zgody na prowadzenie na niej prac. Jednak postępowanie w sprawie wydania zezwolenia powinno być poprzedzone próbami uzyskania takiej zgody, a zarówno fakt podjęcia takich prób, jak i brak zgody powinny zostać należycie udokumentowane przed złożeniem wniosku o wydanie zezwolenia.

Przebieg uzgodnień powinien mieć formę pisemną, a w razie braku zgody, należy sporządzić protokół stwierdzający ten fakt, podpisany przez uczestników rokowań. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża woli podpisania protokołu, powinno się to też w protokole zaznaczyć.

Bez tych rokowań, decyzja zezwalająca na czasowe zajęcie nieruchomości, jak również postępowanie prowadzące do jej wydania, mogą być uznane za dotknięte wadą nieważności.

Nieznany właściciel

Nie jest jednak możliwe podjęcie rokowań, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny (ze względu na niemożność ustalenia osoby lub osób, którym przysługują do niej prawa). W takiej sytuacji informację o zamiarze wywłaszczenia starosta podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronie internetowej starostwa, a także przez ogłoszenie w ogólnopolskiej prasie.

Przepisy wskazują dwumiesięczny termin (od dnia zamieszczenia ogłoszeń) na zgłoszenie się osób, które wykażą, że mają prawa rzeczowe do nieruchomości.

Jeśli w tym czasie nie zgłoszą się osoby, które takie prawa posiadają, wówczas można wszcząć postępowanie w sprawie ograniczenia prawa do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Umowa i decyzja

Rokowania mogą doprowadzić do zawarcia dobrowolnej umowy, przez którą inwestor może uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W umowie strony określają warunki zajęcia gruntu i uzgadniają termin realizacji prac przez inwestora. Umowa może też przewidywać kary umowne za jej nienależyte wykonanie lub niewykonanie.

Jeśli porozumienie nie jest możliwe (komentarze określają to jako "obstrukcyjne zachowanie właściciela nieruchomości, które naraża na szwank interes społeczny"), starosta wydaje decyzję o warunkach wejścia przez inwestora na nieruchomość i tym samym w sposób jednostronny ogranicza do niej prawa właściciela. Zezwolenie na ograniczenie prawa własności może zostać wydane wyłącznie przed rozpoczęciem na danej, ściśle określonej nieruchomości, konkretnego procesu inwestycyjnego. Wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela już po rozpoczęciu robót budowlanych, a tym bardziej po ich zakończeniu, jest niedopuszczalne (porównaj: wyrok NSA z dnia 25 września 2008 r., I OSK 1344/07).

Po wykonaniu prac należy przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego. Ma to nastąpić niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów lub urządzeń, a jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty - wówczas właścicielowi przysługuje odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód.

Jeżeli zaś wskutek prac zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Przywracanie stanu poprzedniego odnosi się do stanu, który istniał przed rozpoczęciem robót budowlanych i uległ zmianie na skutek tych robót, ale nie obejmuje usuwania tych zmian, które nie są skutkiem przeprowadzonych prac, ani tych, które są skutkiem działań właściciela lub bądź osób trzecich - nie można żądać zatem wykonania prac porządkowych na innych częściach nieruchomości lub też naprawy szkód, które wyrządziły na przykład dzieci właściciela nieruchomości.

Żądanie nabycia nieruchomości i dodatkowe obowiązki

Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem (na przykład nie pozwala na rozbudowę domu) - wówczas właściciel ma prawo żądania nabycia od niego przedmiotowej nieruchomości.

Nabywcą może być starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (który nabywa tę nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa), lub jednostka samorządu terytorialnego wykonująca swoje zadanie ustawowe.

Wybudowanie przewodów lub urządzeń na nieruchomości rodzi konsekwencje w postaci przyszłych obowiązków właściciela działki, mimo że nie jest on właścicielem wybudowanych urządzeń i przewodów. Ma on bowiem udostępniać nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.

Wskazać również należy, iż decyzja zezwalająca na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się albo na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115 poz. 741 z 1997 r. ze zmianami).



Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład



Skomentuj:

Na jakiej podstawie można przeprowadzić wywłaszczenie nieruchomości