Budowa domu w 2024 roku. Pozwolenie czy zgłoszenie?

Jednak czasem zdarza się, że wiele osób wstrzymuje się z tym zamiarem albo rezygnuje ze swoich planów na rzecz zakupu mieszkania. Powodem są najczęściej obawy przed skomplikowanymi formalnościami, z jakimi trzeba się zmierzyć w trakcie przygotowań do inwestycji. Warto więc w tym miejscu przypomnieć sobie o przyjętej w sierpniu ubiegłego roku zmianie przepisów, która przyniosła inwestorom szereg ułatwień, jeśli chodzi o budowę domów. Rzeczywiście od jakiegoś czasu mamy zdecydowanie prostsze procedury. Jak do tego doszło? Prześledźmy najważniejsze momenty.

„Odwilż” w prawie budowlanym

Wszystko zaczęło się od domów rekreacyjnych do 35 m2, które można było jako pierwsze budować na zgłoszenie. Razem z wprowadzeniem tych przepisów ukazało się też sporo projektów, które po wybudowaniu w tak ograniczonej postaci można było przekształcić w całoroczny dom jednorodzinny. Niestety, powiedzmy wprost – 35 m² powierzchni zabudowy oznacza, że taki budynek może mieć najwyżej około 40-45 m² powierzchni użytkowej, a to bardzo znacząco ogranicza komfort jego mieszkańców. Nieco wcześniej, bo w 2021 roku sensację wzbudziła zapowiedź polityków ówczesnej ekipy rządzącej, że w ramach Polskiego Ładu bez pozwolenia na budowę będzie można postawić dom do 70 m² powierzchni zabudowy. Media starały się pozyskać jak najwięcej informacji na ten temat i prześcigały się w interpretacji faktów. Trzeba tu wyjaśnić, że 70 m² powierzchni zabudowy oznacza, że dom może mieć dużo większą powierzchnię użytkową – w zależności od tego, ile będzie miał kondygnacji. Dla domu parterowego jest to około 50-53 m², a dla domu z poddaszem użytkowym – od 70 do około 90 m². W przypadku pełnego piętra może to być nawet ponad 100 m². Nazywanie więc tych domów domami do 70 m² jest sporym uproszczeniem i może wprowadzać w błąd niezorientowanego inwestora. Domy do 70 m2 powierzchni można budować tylko na zgłoszenie od początku stycznia 2022, jednak ich stosunkowo niewielki metraż wciąż ogranicza swobodę mieszkańców – taki dom oferuje bowiem powierzchnię wystarczającą dla pary lub rodziny z jednym dzieckiem. Nawet w przypadku 100 m2 to wciąż nieco zbyt mało dla rodziny z dwojgiem lub większą liczbą dzieci. Dlatego niemal od razu pojawiały się głosy ekspertów, którzy twierdzili, że należałoby rozszerzyć możliwość budowy domu na zgłoszenie również na większe budynki. Tak się też stało – jak wspomnieliśmy od sierpnia 2023 roku istnieje możliwość budowy domu na zgłoszenie o powierzchni zabudowy przekraczającej limit 70 m².

Pozostaje mieć nadzieję, że kolejne zmiany w prawie budowlanym przyniosą dalsze uproszczenia procedur związanych z budową domów jednorodzinnych, zwłaszcza że przy obecnych cenach mieszkań stają się one coraz bardziej atrakcyjną alternatywą.

Jakie domy można dziś budować na zgłoszenie?

Zgodnie z informacją dostępną na stronie rządowej są to między innymi:

• wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
• wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Co ważne, dom budowany na podstawie uproszczonej procedury musi powstawać na własne potrzeby mieszkaniowe, a nie w celu sprzedaży czy najmu. Inwestor jest zobowiązany złożyć odpowiednie oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jednocześnie musimy wiedzieć, że w przypadku budowy domu bez pozwolenia nadal potrzebna jest adaptacja projektu oraz konieczność skorzystania z usług architekta. Inwestor musi mieć przygotowany projekt bić tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami. Również nic się niezagospodarowania działki, czyli dostosować projekt architektoniczny do swojego terenu działki, a to może zrozumienia, jeśli chodzi o odbiór budynku – po skończonej inwestycji mamy obowiązek zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. 

Co jeszcze można zgłosić bez projektu budowlanego?

Inne obiekty, które nie wymagają zgłoszenia to:

1) wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:

• do 35 m2,
• powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki,

2) wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczb tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Budowa na zgłoszenie to szybsza droga do rozpoczęcia prac budowlanych. Jeśli istnieje taka możliwość, to warto skorzystać z uproszczonej procedury i budować na zgłoszenie dom także powyżej 70 m2 powierzchni zabudowy. To przede wszystkim pozwoli na skrócenie formalności. Biorąc pod uwagę listę niezbędnych dokumentów, różnica jest praktycznie żadna, jednak sama procedura trwa zdecydowanie krócej.

Obszar oddziaływania budynku – ważna rzecz

Podstawowym kryterium, które decyduje o tym, czy możemy postawić dom na zgłoszenie, czy może jednak musimy ubiegać się o pozwolenie na jego budowę jest to, czy obszar oddziaływania budynku mieści się w całości na działce (lub działkach), na której po wstaje. Ustalenie tego obszaru należy do obowiązków projektanta. Jeśli stwierdzi on, że obszar oddziaływania wykracza poza granice działki, to bez względnie należy wystąpić o pozwolenie na budowę. Oddziaływanie na przyległe parcele może oznaczać np. wibracje, hałas, zakłócenia elektryczne, zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby. To także pozbawienie lub ograniczenie przyszłemu sąsiadowi dostępu do wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności oraz do pływu światła dziennego. W takim przypadku urząd odmówi przyjęcia zgłoszenia budowy i nakaże uzyskanie pozwolenia na budowę.

Kiedy jeszcze musimy mieć pozwolenie na budowę?

Znajomy architekt zwrócił mi uwagę na jeszcze jedną ważną kwestię – z uproszczonej formy zgłoszenia można korzystać tylko wtedy, kiedy wiemy, że w procesie budowlanym nie będzie innych stron, których dotyczy nasza inwestycja. W przypadku domu budowanego na zgłoszenie urząd nie ma możliwości do dania strony do postępowania, więc nasze zgłoszenie zostanie automatycznie odrzucone – po to, by móc dodać do niego stronę postępowania. Zatem przystępując do budowy domu na zgłoszenie, warto sprawdzić, czy na obszarze, na którym planujemy inwestycję, nie ma innych interesariuszy.

Duża działka ułatwia zgłoszenie

Ustalając wpływ na sąsiednie parcele trzeba zwrócić uwagę zapisy zawarte w art. 271 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szczególnie na zapis regulujący odległości od granicy działki, na której budujemy dom. Jeśli dopuszcza to MPZP, to teoretycznie na sąsiedniej działce może powstać budynek z materiałów palnych, a nasz dom, stojący 4 m od granicy, będzie wtedy znajdował się w obszarze jego oddziaływania i na odwrót. W przypadku niezabudowanej sąsiedniej działki, jeśli chcemy mieć pewność, że nasz „niepalny‟ dom nie będzie na nią oddziaływał, warto odsunąć się na odległość co najmniej 8 m od granicy parceli. 

Co z tym kierownikiem?

W przypadku domu powyżej 70 m² powierzchni zabudowy wciąż istnieje konieczność zatrudnienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy; przy mniejszych domach nie mamy takiego obowiązku. Taka możliwość pozwala inwestorowi na pewne oszczędności i ułatwienia, ale nakłada też na niego dużą odpowiedzialność. W takim przypadku to on sam sprawuje nadzór nad budową i ponosi odpowiedzialność za organizację i zabezpieczenie placu budowy. Tym samym odpowiada nie tylko za wszelkie zdarzenia, które zajdą w trakcie prac, ale również za wszelkie wypadki i sytuacje, które mogą mieć miejsce w trakcie przyszłej eksploatacji budynku, a wynikają z jego niewłaściwej konstrukcji i wykonania.