Fachowcy. Jak wybrać wykonawcę stanu surowego domu

Na naszym rynku działa wiele firm budujących domy. Można wśród nich znaleźć solidnych i doświadczonych wykonawców, którzy podejmą się wybudowania naszego domu za rozsądne pieniądze. Trzeba jednak zarezerwować na to sporo czasu - aby dokładnie sprawdzić rozmaite oferty i aby nie dokonywać wyboru w pośpiechu, bo w ten sposób można trafić na mniej korzystną ofertę. Dobrzy, sprawdzeni wykonawcy zwykle mają zaplanowane budowy z co najmniej półrocznym wyprzedzeniem.

Większość domów murowanych buduje się etapami: w jednym sezonie stan surowy, w kolejnym - instalacje i wykończenie. Na starcie potrzebny jest więc przede wszystkim wykonawca stanu surowego. Jeśli będziemy z niego zadowoleni, warto zaproponować mu także następne roboty.

Od czego zacząć

Od znalezienia fachowca, który pomoże nam zorganizować całą budowę - tak radzi wielu inwestorów. Może to być nasz przyszły inspektor nadzoru (funkcja nie wymagana przepisami) i/lub kierownik budowy (funkcja wymagana przepisami). Powinien się znać zarówno na projektowaniu, jak i na wykonawstwie, a przy tym mieć duże doświadczenie w prowadzeniu budów. Takiego fachowca warto znaleźć jeszcze przed wybraniem projektu domu, by posłużył przy tym radą i ewentualnie zasugerował zmiany w projekcie dotyczące rozwiązań technicznych. Takie zmiany lub uszczegółowienia często są konieczne, bo niestety wiele projektów domów - atrakcyjnych pod względem architektonicznym czy funkcjonalnym - jest niedopracowanych technicznie, co bywa powodem problemów na budowie i konfliktów z wykonawcami. Nasz fachowiec pomoże też w wyborze wykonawcy. Jego wiedza budowlana i doświadczenie we współpracy z różnymi ekipami umożliwią bowiem rzetelną ocenę umiejętności potencjalnych wykonawców i przygotowanie dobrej umowy o roboty z wybraną ekipą.

Za wykonawcą powinniśmy się zacząć rozglądać, gdy wybierzemy projekt domu, bo właśnie projekt będzie podstawą do prowadzenia rozmów o robocie, przygotowania oferty czy sporządzenia umowy. Umowę spiszmy jednak dopiero po załatwieniu wszystkich formalności budowlanych, aby opóźnienia urzędowe już na wstępie nie stały się powodem niedotrzymania terminów z naszej przyczyny.

Jak szukać

W gazetach codziennych i na stronach internetowych można znaleźć sporo ogłoszeń firm budowlanych. Jednak ani duże, wyróżniające się ogłoszenie, ani atrakcyjna strona internetowa nie są gwarancją rzetelności firmy: świadczą tylko o tym, że firma włożyła sporo zachodu w promocję. Dużo lepiej powierzyć budowę fachowcom polecanym na przykład przez znajomych czy sąsiadów, u których prowadzili oni budowę. Takie doświadczenia są dużo lepszą rekomendacją niż reklama czy też odległe realizacje wykonawcy, których zwykle nie jesteśmy w stanie sprawdzić. W podobny sposób można znaleźć inspektora nadzoru (i kierownika budowy).

O wykonawców można też pytać w firmach oferujących materiały do budowy domu w wybranej przez nas technologii. Przedstawiciele regionalni producentów dysponują niekiedy listą sprawdzonych wykonawców z regionu, którzy budują domy w tej technologii.

Coraz częściej w znalezieniu wykonawcy pomagają również fora internetowe, na których budujący domy wymieniają się doświadczeniami i ocenami dotyczącymi solidności ekip wykonawczych. Korzystając z internetu, trzeba jednak pamiętać, że jedna osoba może tu wystąpić w kilku wcieleniach i że domniemany budujący może być wykonawcą wykorzystującym forum do autopromocji. Dlatego wszystkie informacje z internetu trzeba sprawdzić w rzeczywistości.

Dobrym sposobem szukania ekipy wykonawczej jest także przejażdżka po kilkunastu budowach, a następnie wytypowanie takiej, na której panuje ład i porządek, a roboty zwracają uwagę starannością wykonania.

Co brać pod uwagę

Uprawnienia. Przepisy budowlane nie wymagają, aby właściciel firmy budowlanej miał wykształcenie techniczne czy uprawnienia budowlane. Może być na przykład... filologiem, nie jest to bowiem przeszkodą w rzetelnym prowadzeniu działalności. Oczywiście pod warunkiem, że zatrudnia on osoby, które mają wiedzę, doświadczenie w wykonywaniu robót i wymagane uprawnienia techniczne.

Jeśli funkcji kierownika budowy nie powierzyliśmy niezależnej osobie, właściciel firmy wykonawczej (lub osoba wskazana przez niego spośród ekipy) powinien również mieć uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Co prawda pełnienie tej funkcji przez reprezentanta wykonawcy nie jest najkorzystniejsze dla inwestora, bo taki kierownik nie zawsze będzie obiektywny, ale dla równowagi można rozejrzeć się za własnym inspektorem nadzoru.

Znajomość technologii. Oceniając doświadczenie wykonawcy, warto zapytać o to, czy zna technologię, w jakiej ma budować nam dom, i czy już w niej budował. Większość nowych technologii nie wymaga szczególnych umiejętności budowlanych, wręcz ułatwia budowanie, jednak nieznajomość podstawowych zasad lub stosowanie tradycyjnych metod (np. murowania) niepotrzebnie wydłuża czas robót i często powoduje wzrost kosztów materiałów. Dlatego dobrze jest, gdy ekipa wykonawcza oprócz wybudowania kilku czy kilkunastu domów we wskazanej technologii może się też pochwalić odpowiednimi dokumentami potwierdzającymi jej znajomość: na przykład certyfikatami lub świadectwami ukończenia szkoleń wydawanymi przez producentów materiałów. Jeśli nie ma takich dokumentów, a jesteśmy przekonani o jej solidności i fachowości, możemy zasugerować przeprowadzenie instruktażu na budowie przez przedstawiciela producenta materiałów.

Uwaga! Świadectwa i certyfikaty wydawane przez producentów to dokumenty potwierdzające wiedzę czy umiejętności konkretnej osoby lub ekipy. Jeśli właściciel firmy składającej się z kilku ekip przedstawi taki dokument, pamiętajmy, że nie jest to gwarancja, że wszyscy zatrudniani przez niego ludzie poprawnie wykonają roboty.

Status prawny. Budowy domów jednorodzinnych na działkach klientów najczęściej podejmują się firmy, które prowadzą działalność gospodarczą jako osoba fizyczna lub spółka cywilna, znacznie rzadziej - jako spółka handlowa z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjna. Status prawny firmy jest ważny, ponieważ od niego zależy, jaki dokument powinien na nasze żądanie przedstawić właściciel (lub właściciele) firmy, aby poświadczyć, że prowadzona przez niego działalność jest legalna:

- dla osoby fizycznej lub spółki cywilnej prowadzącej działalność gospodarczą takim dokumentem jest zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej;

- spółka handlowa powinna zaś przedstawić wypis z rejestru handlowego. Takie rejestry prowadzą sądy okręgowe właściwe dla miejsca siedziby spółki. Znajdują się w nich między innymi dane o kapitale zakładowym spółki, zakresie działalności oraz o osobach upoważnionych do reprezentowania firmy.

Zaplecze techniczne. Wykonawca, który ma do dyspozycji odpowiednio dużą ekipę wykwalifikowanych pracowników, a jednocześnie ma wszystkie potrzebne narzędzia i specjalistyczny sprzęt, z pewnością szybciej i lepiej wykona roboty niż taki, który doraźnie będzie zatrudniał przypadkowych fachowców używających pożyczonych narzędzi. Firma z dobrym zapleczem jest też bardziej wiarygodna - chociażby dlatego, że ma więcej do stracenia. Potrzebuje stałych zleceń na roboty, a gwarancją kolejnych jest dobra opinia, czyli rzetelnie i w terminie wykonywane roboty.

Referencje. To jedno z podstawowych kryteriów, bo zapewnia firmie wiarygodność, a nam daje poczucie bezpieczeństwa i przekonanie, że nasze pieniądze i materiały, którymi będzie dysponował wykonawca, nie zostaną zmarnowane. Nie chodzi oczywiście o referencje na piśmie, ale o konkretne realizacje. Zanim podpiszemy umowę, obejrzyjmy więc kilka domów wybudowanych przez firmę wykonawczą, zajrzyjmy też na prowadzone przez nią budowy: porozmawiajmy z właścicielami, zapytajmy o solidność firmy, dotrzymywanie terminów, umiejętności organizacyjne. Podpatrzmy, jak budowlańcy są ubrani, jakiego sprzętu używają, czy na budowie jest "ekologiczna" toaleta. Spróbujmy też bliżej poznać właściciela firmy wykonawczej, odwiedźmy jego dom lub siedzibę. Nie podpisujmy umowy z osobą anonimową, do której można trafić tylko przez numer telefonu komórkowego.

Umowa ze szczegółami

Dość często powodem konfliktów z wykonawcami i przestojów na budowach są niezbyt dokładnie przygotowane umowy o roboty budowlane. Dlatego też nie dogadujmy się z wykonawcą, który nie widzi potrzeby precyzyjnego określenia w umowie terminów realizacji robót (rozpoczęcia i zakończenia) ani też zakresu swych obowiązków i powierzonych prac. Nie wystarczy bowiem napisać, że umowa dotyczy wykonania na przykład stanu surowego zamkniętego. Trzeba dokładnie określić co to znaczy, czyli jakie konkretnie roboty będą wykonywane, w jakim czasie i z jakich materiałów (łącznie z podaniem ich klasy lub gatunku). Jednym z załączników do umowy powinien być projekt domu.

W umowie warto też wskazać, kto i kiedy będzie dostarczać materiały. Powierzenie zakupów wykonawcy jest korzystniejsze, chociaż może oznaczać, że zapłacimy za nie nieco drożej (ale nie zawsze, bowiem wielu wykonawców ma spore rabaty w hurtowniach). Zgodnie z przepisami wykonawca poniesie jednak wówczas pełne ryzyko ewentualnych szkód wynikłych z wad materiałów. Ponadto, jeśli rachunki będą wystawiane na niego, a nie na nas, będzie on zobowiązany do oceny jakości materiałów, sam też będzie musiał składać ewentualne reklamacje u sprzedawcy lub producenta, by doprowadzić do wymiany towaru.

W umowie warto też określić kary umowne za niewykonanie robót w terminie. Z drugiej strony wykonawca może się domagać ustanowienia kary za nieterminowe płatności, bo umowa nie może zabezpieczać tylko naszych interesów. Rzetelny wykonawca z pewnością będzie dążył, aby była sporządzona jak najdokładniej, bo różne niedopowiedzenia, chociażby co do zakresu prac, także i jego mogą narazić na problemy i straty finansowe.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>