Rozbiórka niedokończonego domu
Otrzymałem decyzję nakazującą rozbiórkę domu. Nie zgadzam się z nią. Czy da się coś z tym zrobić?
Na posiadanej działce mój ojciec kilkadziesiąt lat temu zaczął budowę domu. Budowa prowadzona była systemem gospodarczym i ze względu na trudną sytuację finansową rodziny, nigdy nie została ukończona. Odziedziczyłem tę działkę kilka tygodni temu i jakież było moje zdziwienie, gdy niedawno otrzymałem decyzję, wystawioną na zmarłego już ojca, nakazującą rozbiórkę, z uzasadnieniem, że dom nie daje się do remontu. Skąd u urzędników takie pomysły, czy nie jest to działanie sprzeczne z prawem? Antoni S.
Zgodnie z artykułem 67. Prawa budowlanego, jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu, w której są też określone terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Cel rozbiórek
Przepis ten ma na celu usunięcie takich obiektów budowlanych, których nie da się doprowadzić do prawidłowego stanu technicznego. Przesłanki do rozbiórki obiektu budowlanego są wtedy, gdy jest on nieużytkowany, zniszczony lub niewykończony i w każdej z tych sytuacji nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia.
W przedstawionej sprawie wydaje się, że dom jest zarówno nieużytkowany, zniszczony, jak i niewykończony - kwestią oceny jest natomiast, czy rzeczywiście nie nadaje się on do remontu. Kwalifikacja stanu obiektu, określająca czy nadaje się on do remontu, odbudowy lub wykończenia, należy do organu orzekającego. Przy czym zwrot "nie nadaje się do", odnosi się raczej do obiektywnej, wyrażonej przez właściciela niemożności, na przykład finansowej, przeprowadzenia remontu, odbudowy lub wykończenia.
Techniczna niemożność w świetle współczesnych środków technicznych występuje bowiem niezmiernie rzadko. Z tego też powodu istotne jest, czy w postępowaniu administracyjnym nastąpiło ustalenie zamiarów i możliwości właściciela oraz istniejącego w dniu orzekania stanu prawnego.
Postępowanie administracyjne
W opisanej sprawie mogła mieć miejsce sytuacja, że urzędnicy w trakcie przeprowadzanych wymaganych przepisami procedur, kontaktowali się ojcem obecnego właściciela i uzyskali od niego oświadczenie, iż nie zamierza prowadzić prac remontowych. Wskazówką będzie tu data wydania decyzji o rozbiórce - jeśli została wydana za życia ojca, to uwzględniała aktualny wówczas stan prawny.
Obecnie jednak zobowiązany zmarł. Postępowanie administracyjne zostanie więc w tym zakresie umorzone i urzędnicy rozpoczną całą procedurę w stosunku do obecnego właściciela.
Dla nowego właściciela istotnym będzie, iż przed wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego:
- ustala przyczyny niewykonania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego remontu, odbudowy lub wykończenia obiektu budowlanego;
- dokonuje oględzin i oceny obiektu budowlanego, a jeżeli w ich wyniku powstaną uzasadnione wątpliwości co do jego stanu technicznego - nakazuje właścicielowi sporządzenie ekspertyzy technicznej. Mogą ją wykonać jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, rzeczoznawca budowlany lub też uczelnia bądź jednostka badawczo-rozwojowa prowadząca badania naukowe dotyczące budownictwa. Gdyby z ekspertyzy technicznej wynikało, iż budynek nadaje się do remontu, wówczas odpada podstawa żądania od właściciela jego rozbiórki (potwierdza to Wyrok NSA z dnia 18 października 1983 r., I SA 852/83, ONSA 1983, nr 2, poz. 89);
- przeprowadza rozprawę.
Z oględzin sporządzany jest protokół, który zawiera opis stanu technicznego obiektu budowlanego, przyczyny powstania uszkodzeń lub zniszczenia obiektu budowlanego, określenie stanu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz zagrożenia dla środowiska i zdrowia ludzi, a także opis stanu zaawansowania robót budowlanych (dotyczy obiektu niewykończonego).
Odpis protokołu oględzin zostaje doręczony właścicielowi wraz z wyznaczonym terminem rozprawy. Na rozprawie właściciel ma możliwość wypowiedzenia się co do swoich planów i możliwości dotyczących remontu budynku. Na podstawie ustaleń wynikających z oględzin, rozprawy oraz ekspertyzy technicznej, inspektor nadzoru - po stwierdzeniu, że obiekt budowlany lub jego część nie nadaje się do remontu wykończenia lub odbudowy - wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
W decyzji tej właściwy organ wyznacza właścicielowi budynku odpowiedni, technicznie uzasadniony, termin przystąpienia do rozbiórki oraz jej zakończenia wraz z uporządkowaniem terenu. Termin rozpoczęcia rozbiórki nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia doręczenia decyzji o nakazie rozbiórki.
Od tej decyzji przysługuje odwołanie, wnoszone w terminie 14 dni, do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Dopiero bowiem decyzja prawomocna i ostateczna jest podstawą do rozpoczęcia prac rozbiórkowych.
Uwaga! Tych zasad ogólnych nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków - takie budowle mogą niszczeć bezkarnie. W odniesieniu do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, ale objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istnieje możliwości dokonania rozbiórki, po uprzednim uzyskaniu zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Zgodnie z artykułem 67. Prawa budowlanego, jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu, w której są też określone terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Cel rozbiórek
Przepis ten ma na celu usunięcie takich obiektów budowlanych, których nie da się doprowadzić do prawidłowego stanu technicznego. Przesłanki do rozbiórki obiektu budowlanego są wtedy, gdy jest on nieużytkowany, zniszczony lub niewykończony i w każdej z tych sytuacji nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia.
W przedstawionej sprawie wydaje się, że dom jest zarówno nieużytkowany, zniszczony, jak i niewykończony - kwestią oceny jest natomiast, czy rzeczywiście nie nadaje się on do remontu. Kwalifikacja stanu obiektu, określająca czy nadaje się on do remontu, odbudowy lub wykończenia, należy do organu orzekającego. Przy czym zwrot "nie nadaje się do", odnosi się raczej do obiektywnej, wyrażonej przez właściciela niemożności, na przykład finansowej, przeprowadzenia remontu, odbudowy lub wykończenia.
Techniczna niemożność w świetle współczesnych środków technicznych występuje bowiem niezmiernie rzadko. Z tego też powodu istotne jest, czy w postępowaniu administracyjnym nastąpiło ustalenie zamiarów i możliwości właściciela oraz istniejącego w dniu orzekania stanu prawnego.
Postępowanie administracyjne
W opisanej sprawie mogła mieć miejsce sytuacja, że urzędnicy w trakcie przeprowadzanych wymaganych przepisami procedur, kontaktowali się ojcem obecnego właściciela i uzyskali od niego oświadczenie, iż nie zamierza prowadzić prac remontowych. Wskazówką będzie tu data wydania decyzji o rozbiórce - jeśli została wydana za życia ojca, to uwzględniała aktualny wówczas stan prawny.
Obecnie jednak zobowiązany zmarł. Postępowanie administracyjne zostanie więc w tym zakresie umorzone i urzędnicy rozpoczną całą procedurę w stosunku do obecnego właściciela.
Dla nowego właściciela istotnym będzie, iż przed wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego:
- ustala przyczyny niewykonania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego remontu, odbudowy lub wykończenia obiektu budowlanego;
- dokonuje oględzin i oceny obiektu budowlanego, a jeżeli w ich wyniku powstaną uzasadnione wątpliwości co do jego stanu technicznego - nakazuje właścicielowi sporządzenie ekspertyzy technicznej. Mogą ją wykonać jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, rzeczoznawca budowlany lub też uczelnia bądź jednostka badawczo-rozwojowa prowadząca badania naukowe dotyczące budownictwa. Gdyby z ekspertyzy technicznej wynikało, iż budynek nadaje się do remontu, wówczas odpada podstawa żądania od właściciela jego rozbiórki (potwierdza to Wyrok NSA z dnia 18 października 1983 r., I SA 852/83, ONSA 1983, nr 2, poz. 89);
- przeprowadza rozprawę.
Z oględzin sporządzany jest protokół, który zawiera opis stanu technicznego obiektu budowlanego, przyczyny powstania uszkodzeń lub zniszczenia obiektu budowlanego, określenie stanu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz zagrożenia dla środowiska i zdrowia ludzi, a także opis stanu zaawansowania robót budowlanych (dotyczy obiektu niewykończonego).
Odpis protokołu oględzin zostaje doręczony właścicielowi wraz z wyznaczonym terminem rozprawy. Na rozprawie właściciel ma możliwość wypowiedzenia się co do swoich planów i możliwości dotyczących remontu budynku. Na podstawie ustaleń wynikających z oględzin, rozprawy oraz ekspertyzy technicznej, inspektor nadzoru - po stwierdzeniu, że obiekt budowlany lub jego część nie nadaje się do remontu wykończenia lub odbudowy - wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
W decyzji tej właściwy organ wyznacza właścicielowi budynku odpowiedni, technicznie uzasadniony, termin przystąpienia do rozbiórki oraz jej zakończenia wraz z uporządkowaniem terenu. Termin rozpoczęcia rozbiórki nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia doręczenia decyzji o nakazie rozbiórki.
Od tej decyzji przysługuje odwołanie, wnoszone w terminie 14 dni, do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Dopiero bowiem decyzja prawomocna i ostateczna jest podstawą do rozpoczęcia prac rozbiórkowych.
Uwaga! Tych zasad ogólnych nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków - takie budowle mogą niszczeć bezkarnie. W odniesieniu do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, ale objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istnieje możliwości dokonania rozbiórki, po uprzednim uzyskaniu zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. nr 243, poz. 1623 z 2010 r. ze zmianami).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 30 sierpnia 2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych (Dz. U. nr 198 poz. 2043 z 2004 r. ze zmianami).
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>
Skomentuj:
Rozbiórka niedokończonego domu