Kupujemy używany dom
Remont czy modernizacja starego domu może kosztować więcej niż zbudowanie nowego. Dlatego decyzji o jego zakupie nie należy podejmować pochopnie.
Stary dom ma swoje tajemnice. To, czy odpowiada nam bryła budynku albo jak się nam podoba układ wnętrz, zwykle oceniamy bez większych problemów. Znacznie trudniej ocenić, czy i jakie dom ma wady, bo zazwyczaj dotyczą one jego konstrukcji albo fundamentów, a więc elementów na pierwszy rzut oka niewidocznych.
Załóżmy zatem, że chcemy kupić stary dom. Wybieramy kilka ofert w dobrej okolicy i w atrakcyjnej cenie. Jedziemy je obejrzeć...
Dom pierwszy
Bardzo nam się podoba. Jest wprawdzie stary, ale uroczy: pięknie odnowiony zarówno z zewnątrz, jak i wewnątrz. Zwraca uwagę solidnym wyglądem.
Uwaga! To może być pułapka. Pod nowymi tynkami i farbą może skrywać się ruina. Bez pomocy doświadczonego fachowca nie decyduj się na jego kupno. Nie oceniaj sam i nie kieruj się tylko intuicją.
Do właściwej oceny stanu obiektu przydadzą się następujące opinie:
1) konstrukcyjno-budowlana,
2) o stanie instalacji wewnętrznych: wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, kominowej, wentylacyjnej i elektrycznej.
Stan konstrukcji budynku oraz jego instalacji wewnętrznych może przesądzić o tym, czy dom opłaca się kupować. Naprawy nadwerężonej konstrukcji i kompleksowa wymiana instalacji: przestarzałej elektrycznej, skorodowanej wodociągowej i c.o., a do tego wymiana kotła na nowoczesny - to wszystko będzie sporo kosztowało.
Nawet jeśli dom jest suchy (nie ma plam na ścianach, a w piwnicy nie wyczuwa się wilgoci), ale ocieniają go duże drzewa albo leży w pobliżu strumyka czy jeziora, warto zamówić także:
3) opinię o zawilgoceniu domu. Jej koszt będzie na pewno znacznie mniejszy niż koszt ewentualnych napraw izolacji przeciwwilgociowych.
Dom drugi
Chociaż jest stary i najwyraźniej nieodnawiany od wielu lat, wygląda nieźle. Wyobrażamy sobie, jak będzie wyglądał po remoncie.
Tu nie ma niebezpieczeństwa, że świeżo odnowione ściany kryją niebezpieczne spękania konstrukcji czy plamy po zalaniu. Oględzin domu możemy dokonać sami. Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę?
1) stan konstrukcji - czy występują pęknięcia i rysy na ścianach, zarysowania i ugięcia stropów, odkształcenia i zniszczenia konstrukcji dachowej,
2) zawilgocenie budynku - czy są ślady przemarzania albo inne wyraźnie zawilgocone miejsca na zewnątrz lub wewnątrz.
Ocena budynku z zewnątrz
- Czy ściany mają pęknięcia i zarysowania? Zarysowania i spękania murów świadczą często o ruchach murów fundamentowych, a te przenoszą się zawsze na wyższe partie budynku. Ocenić, czy takie uszkodzenia zagrażają stabilności konstrukcji, może tylko doświadczony konstruktor. Może się okazać, że to tylko niegroźne rysy, ale czasem to sygnał, że budynek będzie wymagał kosztownych napraw lub wzmocnień konstrukcji.
- Czy okładzina cokołu jest w dobrym stanie? Czy widać odpadający tynk lub plamy po zawilgoceniach w okolicy cokołu? Jest to istotne zwłaszcza wtedy, gdy budynek posadowiono na gruncie choćby okresowo zawilgacanym. Plamy i odpadająca okładzina cokołu świadczą o złym stanie poziomych i pionowych izolacji murów fundamentowych, co w starszych domach zdarza się często; trzeba będzie odkopać budynek aż do stóp fundamentowych i najpewniej ułożyć nowe izolacje.
- Czy budynek ma izolacje przeciwwilgociowe? To ważne pytanie, bo fundamenty wielu starych domów nie mają w ogóle takich izolacji - pół biedy, jeśli tylko pionowych, bo stosunkowo łatwo je ułożyć, gorzej, jeśli także poziomych - bo ich wykonanie w istniejącym budynku jest bardzo trudne technicznie, a więc kosztowne. Brak izolacji lub ich zły stan (jeśli są zniszczone) jest szczególnie groźny, jeżeli grunt wokół domu jest wilgotny, a poziom wody gruntowej znajduje się powyżej ław fudamentowych. Aby to sprawdzić, trzeba wykonać odkrywki murów fudamentowych i badania gruntu wokół budynku.
Załóżmy zatem, że chcemy kupić stary dom. Wybieramy kilka ofert w dobrej okolicy i w atrakcyjnej cenie. Jedziemy je obejrzeć...
Dom pierwszy
Bardzo nam się podoba. Jest wprawdzie stary, ale uroczy: pięknie odnowiony zarówno z zewnątrz, jak i wewnątrz. Zwraca uwagę solidnym wyglądem.
Uwaga! To może być pułapka. Pod nowymi tynkami i farbą może skrywać się ruina. Bez pomocy doświadczonego fachowca nie decyduj się na jego kupno. Nie oceniaj sam i nie kieruj się tylko intuicją.
Do właściwej oceny stanu obiektu przydadzą się następujące opinie:
1) konstrukcyjno-budowlana,
2) o stanie instalacji wewnętrznych: wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, kominowej, wentylacyjnej i elektrycznej.
Stan konstrukcji budynku oraz jego instalacji wewnętrznych może przesądzić o tym, czy dom opłaca się kupować. Naprawy nadwerężonej konstrukcji i kompleksowa wymiana instalacji: przestarzałej elektrycznej, skorodowanej wodociągowej i c.o., a do tego wymiana kotła na nowoczesny - to wszystko będzie sporo kosztowało.
Nawet jeśli dom jest suchy (nie ma plam na ścianach, a w piwnicy nie wyczuwa się wilgoci), ale ocieniają go duże drzewa albo leży w pobliżu strumyka czy jeziora, warto zamówić także:
3) opinię o zawilgoceniu domu. Jej koszt będzie na pewno znacznie mniejszy niż koszt ewentualnych napraw izolacji przeciwwilgociowych.
Dom drugi
Chociaż jest stary i najwyraźniej nieodnawiany od wielu lat, wygląda nieźle. Wyobrażamy sobie, jak będzie wyglądał po remoncie.
Tu nie ma niebezpieczeństwa, że świeżo odnowione ściany kryją niebezpieczne spękania konstrukcji czy plamy po zalaniu. Oględzin domu możemy dokonać sami. Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę?
1) stan konstrukcji - czy występują pęknięcia i rysy na ścianach, zarysowania i ugięcia stropów, odkształcenia i zniszczenia konstrukcji dachowej,
2) zawilgocenie budynku - czy są ślady przemarzania albo inne wyraźnie zawilgocone miejsca na zewnątrz lub wewnątrz.
Ocena budynku z zewnątrz
- Czy ściany mają pęknięcia i zarysowania? Zarysowania i spękania murów świadczą często o ruchach murów fundamentowych, a te przenoszą się zawsze na wyższe partie budynku. Ocenić, czy takie uszkodzenia zagrażają stabilności konstrukcji, może tylko doświadczony konstruktor. Może się okazać, że to tylko niegroźne rysy, ale czasem to sygnał, że budynek będzie wymagał kosztownych napraw lub wzmocnień konstrukcji.
- Czy okładzina cokołu jest w dobrym stanie? Czy widać odpadający tynk lub plamy po zawilgoceniach w okolicy cokołu? Jest to istotne zwłaszcza wtedy, gdy budynek posadowiono na gruncie choćby okresowo zawilgacanym. Plamy i odpadająca okładzina cokołu świadczą o złym stanie poziomych i pionowych izolacji murów fundamentowych, co w starszych domach zdarza się często; trzeba będzie odkopać budynek aż do stóp fundamentowych i najpewniej ułożyć nowe izolacje.
- Czy budynek ma izolacje przeciwwilgociowe? To ważne pytanie, bo fundamenty wielu starych domów nie mają w ogóle takich izolacji - pół biedy, jeśli tylko pionowych, bo stosunkowo łatwo je ułożyć, gorzej, jeśli także poziomych - bo ich wykonanie w istniejącym budynku jest bardzo trudne technicznie, a więc kosztowne. Brak izolacji lub ich zły stan (jeśli są zniszczone) jest szczególnie groźny, jeżeli grunt wokół domu jest wilgotny, a poziom wody gruntowej znajduje się powyżej ław fudamentowych. Aby to sprawdzić, trzeba wykonać odkrywki murów fudamentowych i badania gruntu wokół budynku.
Uwaga! Brak izolacji pionowej można stwierdzić wyłącznie przez odkrywki murów od zewnątrz, natomiast brak poziomych izolacji murów i posadzek - przez odkrywki wewnętrzne.
- Czy w wyższych partiach ścian widać zawilgocenia murów? Tak zlokalizowane zawilgocenia związane są najczęściej ze złym stanem rynien i rur spustowych. Ich przegląd pozwoli ocenić, czy trzeba je będzie naprawiać, czy wymieniać na nowe.
- Czy pod okapem dachu i na gzymsach wieńczących elewację nie widać śladów degradacji? Przyczyną odpadania tynku w górnej partii budynku może być zniszczenie lub niedrożność rynien. Jeśli są tylko zatkane, można je oczyścić i naprawić (wyregulować), ale jeżeli zniszczone - trzeba będzie je wymienić.
- Czy woda z rur spustowych nie spływa bezpośrednio do gruntu tuż przy murach fundamentowych? Dla każdego budynku, a podpiwniczonego w szczególności, ważne jest, by wody opadowe i wody z rur spustowych były odprowadzane poza obszar do niego przyległy, a więc nie w trzymetrowym pasie wokół niego. Teren wokół domu powinien mieć spadek 1-2% w kierunku od murów w stronę ogrodu. Woda wypływająca z rur spustowych musi być odprowadzana utwardzonymi rowkami na odległość co najmniej 3 m od budynku.
ocena wnętrz
- Czy piwnice są suche? Jeśli mury i posadzki piwnic są wyraźnie zawilgocone, to najprawdopodobniej w budynku nie ma izolacji przeciwwilgociowych lub są one zniszczone. Wskutek tego mury fundamentowe są zawilgacane przez:
1) wody opadowe spływające pod budynek po każdym większym deszczu (czytaj też na s. 66),
2) wodę gruntową, która okresowo się podnosi i wtedy napływa do piwnicy.
- Czy piwnice są odpowiednio wentylowane? Jeśli mury i posadzki piwnic są suche, ale powietrze w pomieszczeniach piwnic ma zwiększoną wilgotność, należy zwrócić uwagę na wymianę powietrza: czy działa wentylacja grawitacyjna i czy możliwe jest wietrzenie piwnicy przez okienka.
Jeśli w piwnicach brakuje kanałów wentylacyjnych i nie ma w nich okien, trzeba się liczyć z koniecznością wykonania odpowiednich przewodów wentylacyjnych (nawiewnych i wywiewnych) umożliwiających wietrzenie piwnic.
- Czy w jakimkolwiek miejscu budynku są ślady trwałych zawilgoceń? Jeśli zawilgocenia murów czy stropów są wynikiem nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej czy c.o., zwykle nietrudno usunąć ich skutki po naprawieniu. O wiele poważniejszą wadą domu mogą się okazać zawilgocenia ścian zewnętrznych niezwiązane z nieszczelnością instalacji. Ich przyczyną może być przemarzanie (kondensacja pary wodnej wskutek niedostatecznej izolacyjności cieplnej ścian zewnętrznych). A to oznacza, że budynek będzie wymagał docieplenia, które jest przedsięwzięciem dość kosztownym.
- Czy budynek nie jest zagrzybiony? Trzeba sprawdzić, czy ściany albo elementy drewniane nie są porażone przez grzyby, czego sygnałem może być wyczuwalny we wnętrzach zapach stęchlizny.
Grzyby na tynkach i murach rozwijają się w następstwie ich trwałego zawilgocenia. Tworzoną przez nie grzybnię dość łatwo odróżnić od tzw. wysoleń: wystarczy zeskrobać odrobinę nalotu ze ściany i spróbować rozpuścić go w szklance wody. "Wykwity" solne rozpuszczają się łatwo, naloty grzybni - wcale. Jeśli ta prosta próba wykaże, że ściany zaatakował grzyb, a dom nadal wydaje się wart kupna, należy zwrócić się do specjalisty mykologa. Bardzo istotne jest bowiem odróżnienie grzybów pleśniowych od grzybów domowych, które są bardzo groźne dla konstrukcji budynku i zdrowia jego mieszkańców. Zwalczanie grzybów domowych w konstrukcjach budynków jest nadzwyczaj trudne i wiąże się z koniecznością usunięcia elementów wykończeniowych przyległych do konstrukcji i stosowania środków grzybobójczych.
Uwaga! W domu zawilgoconym przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót remontowych trzeba będzie przede wszystkim usunąć przyczyny zawilgoceń i zapewnić odpowiednią wentylację pomieszczeń. Dopiero potem wykonuje sie prace odgrzybieniowe, a na końcu "zwykłe" prace remontowe (układanie okładzin, posadzek, malowanie).
Zagrzybienie stropów drewnianych spowodowane jest zwykle zawilgoceniem belek stropowych w miejscu ich oparcia na murach. Takie stropy wymagać będą kapitalnego remontu lub wymiany.
- Czy więźba dachowa nie została zaatakowana przez owady? Rozpoznanie jest stosunkowo łatwe. Elementy porażone przez owady mają na powierzchni liczne otwory wylotowe. O czynnej działalności owadów świadczy wysypująca się z tych otworów mączka drzewna.
Uwaga! Więźba dachowa porażona przez owady wymaga prac dezynsekcyjnych i zabezpieczenia wszystkich jej elementów odpowiednim impregnatem. Jeśli zniszczenie elementów obejmuje 40-50% ich przekrojów poprzecznych, więźbę trzeba będzie wymienić na nową.
Dom trzeci
Wygląda fatalnie, widać, że nikt nie mieszkał w nim od wielu lat. Wszędzie wilgoć, w piwnicach grzyb, a konstrukcja dachu porażona przez owady.
Takiego domu nie warto kupować. Ale... jeśli cena jest wyjątkowo atrakcyjna, a dom w dobrej okolicy i ze śladami urody, koniecznie poradź się fachowca. Może się okazać, że choć sporo rzeczy trzeba będzie wymienić (np. okna, drzwi, wszystkie instalacje wewnętrzne), to najważniejsze elementy konstrukcji są w dobrym stanie i po generalnym remoncie można będzie zamieszkać w tym domu.
- Czy w wyższych partiach ścian widać zawilgocenia murów? Tak zlokalizowane zawilgocenia związane są najczęściej ze złym stanem rynien i rur spustowych. Ich przegląd pozwoli ocenić, czy trzeba je będzie naprawiać, czy wymieniać na nowe.
- Czy pod okapem dachu i na gzymsach wieńczących elewację nie widać śladów degradacji? Przyczyną odpadania tynku w górnej partii budynku może być zniszczenie lub niedrożność rynien. Jeśli są tylko zatkane, można je oczyścić i naprawić (wyregulować), ale jeżeli zniszczone - trzeba będzie je wymienić.
- Czy woda z rur spustowych nie spływa bezpośrednio do gruntu tuż przy murach fundamentowych? Dla każdego budynku, a podpiwniczonego w szczególności, ważne jest, by wody opadowe i wody z rur spustowych były odprowadzane poza obszar do niego przyległy, a więc nie w trzymetrowym pasie wokół niego. Teren wokół domu powinien mieć spadek 1-2% w kierunku od murów w stronę ogrodu. Woda wypływająca z rur spustowych musi być odprowadzana utwardzonymi rowkami na odległość co najmniej 3 m od budynku.
ocena wnętrz
- Czy piwnice są suche? Jeśli mury i posadzki piwnic są wyraźnie zawilgocone, to najprawdopodobniej w budynku nie ma izolacji przeciwwilgociowych lub są one zniszczone. Wskutek tego mury fundamentowe są zawilgacane przez:
1) wody opadowe spływające pod budynek po każdym większym deszczu (czytaj też na s. 66),
2) wodę gruntową, która okresowo się podnosi i wtedy napływa do piwnicy.
- Czy piwnice są odpowiednio wentylowane? Jeśli mury i posadzki piwnic są suche, ale powietrze w pomieszczeniach piwnic ma zwiększoną wilgotność, należy zwrócić uwagę na wymianę powietrza: czy działa wentylacja grawitacyjna i czy możliwe jest wietrzenie piwnicy przez okienka.
Jeśli w piwnicach brakuje kanałów wentylacyjnych i nie ma w nich okien, trzeba się liczyć z koniecznością wykonania odpowiednich przewodów wentylacyjnych (nawiewnych i wywiewnych) umożliwiających wietrzenie piwnic.
- Czy w jakimkolwiek miejscu budynku są ślady trwałych zawilgoceń? Jeśli zawilgocenia murów czy stropów są wynikiem nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej czy c.o., zwykle nietrudno usunąć ich skutki po naprawieniu. O wiele poważniejszą wadą domu mogą się okazać zawilgocenia ścian zewnętrznych niezwiązane z nieszczelnością instalacji. Ich przyczyną może być przemarzanie (kondensacja pary wodnej wskutek niedostatecznej izolacyjności cieplnej ścian zewnętrznych). A to oznacza, że budynek będzie wymagał docieplenia, które jest przedsięwzięciem dość kosztownym.
- Czy budynek nie jest zagrzybiony? Trzeba sprawdzić, czy ściany albo elementy drewniane nie są porażone przez grzyby, czego sygnałem może być wyczuwalny we wnętrzach zapach stęchlizny.
Grzyby na tynkach i murach rozwijają się w następstwie ich trwałego zawilgocenia. Tworzoną przez nie grzybnię dość łatwo odróżnić od tzw. wysoleń: wystarczy zeskrobać odrobinę nalotu ze ściany i spróbować rozpuścić go w szklance wody. "Wykwity" solne rozpuszczają się łatwo, naloty grzybni - wcale. Jeśli ta prosta próba wykaże, że ściany zaatakował grzyb, a dom nadal wydaje się wart kupna, należy zwrócić się do specjalisty mykologa. Bardzo istotne jest bowiem odróżnienie grzybów pleśniowych od grzybów domowych, które są bardzo groźne dla konstrukcji budynku i zdrowia jego mieszkańców. Zwalczanie grzybów domowych w konstrukcjach budynków jest nadzwyczaj trudne i wiąże się z koniecznością usunięcia elementów wykończeniowych przyległych do konstrukcji i stosowania środków grzybobójczych.
Uwaga! W domu zawilgoconym przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót remontowych trzeba będzie przede wszystkim usunąć przyczyny zawilgoceń i zapewnić odpowiednią wentylację pomieszczeń. Dopiero potem wykonuje sie prace odgrzybieniowe, a na końcu "zwykłe" prace remontowe (układanie okładzin, posadzek, malowanie).
Zagrzybienie stropów drewnianych spowodowane jest zwykle zawilgoceniem belek stropowych w miejscu ich oparcia na murach. Takie stropy wymagać będą kapitalnego remontu lub wymiany.
- Czy więźba dachowa nie została zaatakowana przez owady? Rozpoznanie jest stosunkowo łatwe. Elementy porażone przez owady mają na powierzchni liczne otwory wylotowe. O czynnej działalności owadów świadczy wysypująca się z tych otworów mączka drzewna.
Uwaga! Więźba dachowa porażona przez owady wymaga prac dezynsekcyjnych i zabezpieczenia wszystkich jej elementów odpowiednim impregnatem. Jeśli zniszczenie elementów obejmuje 40-50% ich przekrojów poprzecznych, więźbę trzeba będzie wymienić na nową.
Dom trzeci
Wygląda fatalnie, widać, że nikt nie mieszkał w nim od wielu lat. Wszędzie wilgoć, w piwnicach grzyb, a konstrukcja dachu porażona przez owady.
Takiego domu nie warto kupować. Ale... jeśli cena jest wyjątkowo atrakcyjna, a dom w dobrej okolicy i ze śladami urody, koniecznie poradź się fachowca. Może się okazać, że choć sporo rzeczy trzeba będzie wymienić (np. okna, drzwi, wszystkie instalacje wewnętrzne), to najważniejsze elementy konstrukcji są w dobrym stanie i po generalnym remoncie można będzie zamieszkać w tym domu.
Gdzie szukać fachowców:
- w Polskim Związku Inżynierów i Techników Budownictwa (PZITB),
- w Izbie Inżynierów Budownictwa,
- w zespołach rzeczoznawców budowlanych przy urzędach wojewódzkich,
- w spółdzielniach kominiarskich,
- na wydziałach budownictwa wyższych szkół technicznych w całym kraju.
Koszty opinii specjalistycznych
- konstrukcyjno-budowlana, wykonana przez uprawnionego konstruktora - 3000-5000 zł;
- o stanie zawilgocenia i zagrzybienia, wykonana przez rzeczoznawcę budowlanego lub mykologa - 2000-4000 zł;
- o stanie instalacji wod.-kan. i grzewczej, wykonana przez inżyniera sanitarnego - około 2000 zł;
- o stanie przewodów kominowych i wentylacyjnych, wykonana przez kominiarza - 300-500 zł;
- o stanie przewodów elektrycznych, wykonana przez inżyniera elektryka - 500-800 zł.
- w Polskim Związku Inżynierów i Techników Budownictwa (PZITB),
- w Izbie Inżynierów Budownictwa,
- w zespołach rzeczoznawców budowlanych przy urzędach wojewódzkich,
- w spółdzielniach kominiarskich,
- na wydziałach budownictwa wyższych szkół technicznych w całym kraju.
Koszty opinii specjalistycznych
- konstrukcyjno-budowlana, wykonana przez uprawnionego konstruktora - 3000-5000 zł;
- o stanie zawilgocenia i zagrzybienia, wykonana przez rzeczoznawcę budowlanego lub mykologa - 2000-4000 zł;
- o stanie instalacji wod.-kan. i grzewczej, wykonana przez inżyniera sanitarnego - około 2000 zł;
- o stanie przewodów kominowych i wentylacyjnych, wykonana przez kominiarza - 300-500 zł;
- o stanie przewodów elektrycznych, wykonana przez inżyniera elektryka - 500-800 zł.
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>
Skomentuj:
Kupujemy używany dom