Nieruchomość w spadku - jak zarządzać majątkiem dziecka

Nie tylko rodzinne sympatie, ale i animozje skutkują czasami nietypowymi decyzjami członków rodziny. Zdarza się więc, że majątek rodzinny nie trafia w ręce bezpośrednich spadkobierców, ale na skutek zapisów umowy darowizny czy testamentu przechodzi w ręce kilkulatka. I oto nagle staje się on właścicielem nieruchomości (działki budowlanej, mieszkania lub domu), która niejednokrotnie swą wartością znacznie przewyższa dotychczas wypracowane aktywa jego rodziców.

Jak zarządzać majątkiem dziecka

Zarząd tym majątkiem jest ściśle regulowany przez prawo, które chroni go przed uszczupleniem. Podstawową zasadą ujętą w prawie rodzinnym jest obowiązek sprawowania zarządu majątkiem dziecka z należytą starannością, tak jak tego wymaga jego dobro. Przy pełnej władzy rodzicielskiej obojga rodziców wykonują oni ten zarząd wspólnie. W trakcie gospodarowania majątkiem dokonują dwóch rodzajów czynności:

zwykłego zarządu, na który składają się bieżące sprawy związane ze zwykłym korzystaniem z przedmiotów wchodzących w skład administrowanego majątku i utrzymywaniem tych przedmiotów w stanie co najmniej dobrym. W odniesieniu do domu przykładem czynności zwykłego zarządu będą jego bieżące naprawy, konserwacja, opłata należnych podatków; te czynności rodzice mogą dokonywać samodzielnie;

przekraczających zwykły zarząd, przy czym mogą mieć one charakter prawny lub faktyczny.

Do czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka zalicza się:

- sprzedaż działki lub domu czy też innych wartościowych składników majątku dziecka;

- ustanowienie na nieruchomości służebności drogi koniecznej lub hipoteki;

- zawarcie na dłuższy czas (wieloletni) umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości;

- zawarcie ugody w sprawie wykraczającej poza bieżącą administrację; na przykład co do zniesienia współwłasności.

Do czynności faktycznych przekraczających zwykły zarząd należą:

- zmiana przeznaczenia domu, na przykład z mieszkalnego na użytkowy;

- zmiana charakteru gospodarstwa lub siedliska, na przykład z rolnego na hodowlany;

- przebudowa, nadbudowa lub rozbiórka domu;

- dokonanie znacznych nakładów na rzecz nieruchomości (np. wybudowanie basenu) kosztem spieniężenia innych aktywów dziecka.

Za zgodą sądu

Czynności przekraczające zwykły zarząd, zarówno te faktyczne, jak i prawne, wymagają zezwolenia sądu opiekuńczego. Rodzice nie mogą wykonywać ich sami, ale nie wolno im też wyrażać zgody, aby wykonało je dziecko mające tzw. ograniczoną zdolność do czynności prawnych, czyli będące pomiędzy 13. a 18. rokiem życia.

Dla uzyskania zgody dla czynności przekraczającej zwykły zarząd konieczne jest złożenie przez jednego z rodziców wniosku o zezwolenie na dokonanie takiej czynności (np. zawarcie długoletniej umowy najmu). Wniosek taki składa się do sądu rodzinnego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dziecka, uiszczając opłatę stałą w kwocie 40 zł. Wniosek taki powinien zawierać:

- miejsce i datę sporządzenia,

- oznaczenie sądu, do którego jest kierowany,

- wskazanie, czego wniosek dotyczy,

- dane personalne oraz adresy stron postępowania: wnioskodawcy, czyli jednego z rodziców, uczestnika, czyli drugiego z rodziców, oraz uczestnika - małoletniego dziecka, które reprezentowane jest przez kuratora ustanowionego na czas postępowania przez sąd (dla pełnego obiektywizmu żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka w tym postępowaniu),

- dokładne określenie przedmiotu wniosku poprzez wskazanie, o jaką czynność chodzi (np. najem, sprzedaż nieruchomości), i oznaczenie księgi wieczystej nieruchomości,

- uzasadnienie wniosku - wskazanie przyczyn, dla których rodzice chcą dokonać danej czynności. Mogą być to powody natury zdrowotnej, kiedy rodzice chcą przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży domu na kosztowne leczenie dziecka, lub też trudna sytuacja finansowa rodziny spowodowana brakiem zatrudnienia jednego z rodziców, którą poprawiłby czynsz otrzymywany z najmu. Nie jest natomiast uzasadnieniem chęć życia na koszt dziecka; chodzi bowiem o jego majątek, który będzie do jego dyspozycji po ukończeniu 18 lat,

- podpis wnioskodawcy lub wnioskodawców (jeśli wniosek składają obydwoje rodzice),

- listę załączników, takich jak zaświadczenia o stanie zdrowia dziecka, zarobkach rodziców czy statusie bezrobotnego oraz aktualny wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości.

Sąd opiekuńczy decyduje o zgodzie na dokonanie przez rodziców danej czynności poprzez wydanie postanowienia, które jest skuteczne dopiero w momencie uprawomocnienia. Przy udzielaniu zezwolenia sąd kieruje się przede wszystkim dobrem dziecka i ustala, czy określona czynność jest dla niego korzystna oraz czy odpowiada względom ekonomicznym. Wskazać w tym miejscu należy, iż zgoda sądu na daną czynność nie oznacza nakazu jej wykonania. Jeśli zatem rodzice uzyskali zgodę na sprzedaż domu, a potencjalny kupiec się wycofał, wówczas nie mają oni obowiązku szukać innej osoby i nie są zobowiązani do sprzedaży domu. Gdy dokonanie danej czynności - na przykład wynajęcie domu - przynosi dochód, wówczas powinien on być przede wszystkim przeznaczony na utrzymanie i wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa, które wychowuje się razem z nim, w jednym gospodarstwie domowym. Dopiero ewentualne nadwyżki można przeznaczyć na inne, uzasadnione potrzeby rodziny, takie jak umeblowanie mieszkania czy rodzinne wakacje. Jeśli po dokonaniu takich wydatków nadal pozostają wolne środki, wówczas powiększają one majątek dziecka; rodzice mają obowiązek umieścić je na lokacie bankowej.

Samowolne postępowanie z nieruchomością należącą do dziecka niesie ze sobą bardzo poważne konsekwencje. Może być powodem nieważności danej czynności prawnej (np. brak skuteczności podpisanej umowy najmu czy sprzedaży). Rodzi również odpowiedzialność odszkodowawczą rodziców względem dziecka i naraża na szczegółową kontrolę sądu opiekuńczego.

Jeden rodzic

Możliwa jest sytuacja, gdy władza rodzicielska przysługuje tylko jednemu z rodziców. Ma on wówczas obowiązek sporządzenia inwentarza majątku dziecka i przedstawienia go sądowi oraz informowania sądu o ważniejszych zmianach w składnikach tego majątku (np. polegających na powiększeniu lub pomniejszeniu tego majątku). Brak działania ze strony rodzica w tym zakresie może skutkować stałą kontrolą sądu opiekuńczego.

Bez rodziców

Konflikty rodzinne bywają czasami tak silne, że darczyńcy albo spadkodawcy, zapisując dziecku nieruchomość, zastrzegają, że nie może być ona objęta zarządem przez rodziców. Często wyznaczają również zarządcę, który będzie działał w imieniu małoletniego. Jeżeli w darowiźnie lub testamencie brak jest wskazania zarządcy, wówczas zarząd sprawuje kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy. Zarówno zarządca, jak i kurator w swoich działaniach podlegają nadzorowi sądu opiekuńczego i muszą uzyskiwać zezwolenie sądu we wszystkich ważniejszych sprawach dotyczących majątku małoletniego.



***

Gdy dziecko dorośnie i osiągnie pełnoletność, rodzice mają obowiązek oddania zarządzanego majątku. Oznacza to wydanie nie tylko wszystkich przedmiotów majątkowych, ale również wszystkich dokumentów związanych z dotychczasowym zarządem, takich jak dokumentacje przeglądu instalacji, dokumentacje podatkowe czy umowy najmu. Rodzice muszą się pogodzić z tym, że właściciel wyrósł już z krótkich spodenek i sam będzie decydował o swojej nieruchomości.

Podstawa prawna:

Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (DzU nr 9, poz. 59, z 1964 r., ze zmianami)