Umowy opodatkowane

Podatki należy (niestety) płacić nie tylko od dochodów czy z tytułu posiadania nieruchomości. Musimy je także odprowadzać do skarbu państwa, gdy zawieramy umowy dotyczące czynności cywilnoprawnych.



Wśród czynności cywilnoprawnych, które podlegają opodatkowaniu, należy wymienić:

- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

- umowy pożyczki,

- umowy darowizny - ale tylko wówczas, gdy obdarowany przejmuje z darowizną długi albo zobowiązania darczyńcy (np. działkę, na której ustanowiono hipotekę); podatkowi podlega wtedy wyłącznie wartość przejętego długu,

- ustanowienie hipoteki,

- umowy dożywocia,

- umowy o dział spadku,

- umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej wzajemnych spłat lub dopłat,

- ustanowienie odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności,

- zmiany wyżej wymienionych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

- orzeczenia sądów oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione wcześniej.



Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy. Od tego dnia podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy umowa zawierana jest przed notariuszem (wszystkie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości) - wówczas to on dokonuje obliczenia, pobrania i zapłaty podatku.



Obowiązek podatkowy ciąży co do zasady na obu stronach umowy. Przepisy przewidują jednak wyjątki, jednoznacznie wskazując, która ze stron umowy opłaca podatek.

Jednostronny obowiązek podatkowyciąży:

- przy umowie sprzedaży - na kupującym,

- przy umowie darowizny - na obdarowanym,

- przy umowie dożywocia - na nabywcy własności nieruchomości,

- przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności - na osobie nabywającej rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności,

- przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania lub odpłatnej służebności nieruchomości (np. działki, mieszkania) lub rzeczy ruchomej (np. samochodu, komputera) - na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności,

- przy umowie pożyczki - na biorącym pożyczkę,

- przy ustanowieniu hipoteki - na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki.



Wysokość stawki podatku zależy od rodzaju zawieranej czynności.

Stawka w wysokości 2% dotyczy umowy sprzedaży lub przeniesienia własności (w sposób inny niż sprzedaż, czyli np. przez zamianę) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, domu jednorodzinnego i własnościowego - do lokalu mieszkalnego. Stawka ta dotyczy także umowy pożyczki.

Stawka w wysokości 1% dotyczy umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności, darowizny, a także ustanowienia odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności.



Podstawą opodatkowania przy umowie sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy (w tym nieruchomości) lub praw majątkowych. Wartość tę określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Jeśli podatnik nie określi wartości rynkowej lub według oceny urzędu skarbowego tę wartość zaniżył - wówczas urząd wezwie podatnika do korekty w terminie 14 dni. W wezwaniu tym organ podatkowy wskaże wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeśli pomimo monitu podatnik nie stosuje się do wezwania, wówczas organ podatkowy określi wartość rzeczy z udziałem biegłego - przy czym jeżeli wartość określona przez biegłego różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, wówczas koszty opinii ponosi podatnik.

W pozostałych umowach podstawę opodatkowania stanowi:

- przy umowie pożyczki - jej kwota,

- przy ustanowieniu hipoteki - kwota zabezpieczanej wierzytelności,

- przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali; w pozostałych sytuacjach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od których przypada wyższy podatek,

- przy umowie darowizny - wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego,

- przy umowie dożywocia - wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego,

- przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku,

- przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności - wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione.

Urzędem skarbowym właściwym miejscowo w sprawach podatku od czynności cywilnoprawnych, których przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane w kraju, jest:

- od przeniesienia własności nieruchomości, oraz spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, domu jednorodzinnego i własnościowego - do lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego - naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości;

- od przeniesienia własności rzeczy lub praw majątkowych innych niż wymienione wcześniej oraz od pozostałych umów - naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub adres siedziby podatnika.

Jeżeli nie można ustalić właściwości miejscowej organu podatkowego - organem podatkowym jest naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście.



Podatkowi cywilnoprawnemu nie podlegają czynności dotyczące:

- ubezpieczenia społecznego, ubezpieczenia zdrowotnego, opieki społecznej,

- zatrudnienia, świadczeń socjalnych i wynagrodzeń za pracę,

- nauki, szkolnictwa i oświaty pozaszkolnej oraz zdrowia,

- spraw podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami,

- umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska,

- umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, których stroną jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa,

- umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym,

- spraw alimentacyjnych, opieki, kurateli i przysposobienia,

- podlegające przepisom o autostradach płatnych oraz przepisom o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji w zakresie dróg krajowych.

***

Konsekwencją unikania podatku od czynności cywilnoprawnych mogą być kontrole służb skarbowych, postępowanie egzekucyjne i karne odsetki, wielokrotnie zwiększające należność główną. Nie warto więc uciekać od tego obowiązku.



Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (DzU nr 68, poz. 450, z 2007 r. z późn. zm.)

Czytaj także:

Podatek od wynajmu

Jak łączyć i dzielić działki budowlane?

Urzędowa wycena, rzeczoznawca