Gotowe domy: jak bezpiecznie kupić dom od dewelopera

Dom od dewelopera. Rachunek powierniczy

Coraz częściej zdarza się, że na targach nieruchomości oraz w prasie drukowanej część deweloperów oferujących do sprzedaży gotowe domy reklamuje jednocześnie rachunek powierniczy jako zabezpieczenie potencjalnej transakcji. Zabezpieczenie to dotyczy zarówno domów wolno stojących, w zabudowie szeregowej, jak i bliźniaków. Czy rzeczywiście jest to korzystna forma ochrony dla kupującego, czy jedynie pusty chwyt reklamowy, mający przyciągnąć rzesze klientów?

Co to jest rachunek powierniczy?

Instytucję rachunku powierniczego reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy tej ustawy nałożyły na deweloperów, którzy zawierają z nabywcami umowy deweloperskie, obowiązek posiadania takiego rachunku. Jest to specjalne konto bankowe, którego zadaniem jest ochrona wpłat dokonywanych przez nabywcę na poczet przyszłej nieruchomości. Mówiąc inaczej, rozwiązanie to ma uchronić nas przez utratą pieniędzy lub ma pomóc w ich odzyskaniu, jeśli deweloper ma kłopoty finansowe albo z innych powodów nie dokończył budowy.

Rachunek powierniczy może występować w wariancie zamkniętym lub otwartym. W pierwszym - wypłata zdeponowanych przez nabywcę środków pieniężnych następuje jednorazowo, po przeniesieniu na niego prawa własności określonej nieruchomości. Oznacza to, że bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. Natomiast z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata zgromadzonych pieniędzy następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie, ratami, wraz z postępem robót. Deweloper będzie miał dostęp do tych środków dopiero wtedy, kiedy bank stwierdzi zakończenie danego etapu realizacji. Ale zanim to nastąpi, osoba przez niego wyznaczona, mająca odpowiednie uprawnienia budowlane sprawdza to w dzienniku budowy na podstawie wpisu kierownika budowy. Gdy znajdzie nieprawidłowości, wstrzyma wypłatę kolejnej transzy dla dewelopera.

Zatem z punktu widzenia ochrony naszych interesów rachunek powierniczy pozwala na kontrolę dewelopera, a przede wszystkim - na zabezpieczenie naszych pieniędzy.

Fot. Milles Studio/Shutterstock.com

Kupujemy dom od dewelopera. Inne zabezpieczenia

Deweloper może również zapewnić gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nam - na nasze żądanie - taką kwotę, jaką wpłaciliśmy na rzecz dewelopera na otwarty rachunek powierniczy. Będzie to miało miejsce w przypadku: ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nas od umowy w sytuacji, kiedy deweloper nie przystąpi do aktu notarialnego.

Uwaga! Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmują odsetek od wpłaconych środków.

Zasadniczych różnic pomiędzy gwarancją bankową a ubezpieczeniową nie ma, w jednej gwarantem zwrotu pieniędzy jest bank, w drugiej - zakład ubezpieczeń. Obydwa te instrumenty są dodatkowym zabezpieczeniem na wypadek, gdyby środki znajdujące się na otwartym rachunku powierniczym nie były w stanie pokryć naszych roszczeń. A tak może być, ponieważ deweloper ma prawo pobierać z takiego rachunku powierniczego środki sukcesywnie, po ukończeniu kolejnych etapów przedsięwzięcia.

W przeciwieństwie zatem do otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bez dodatkowej gwarancji, nabywca zyskuje większe szanse na odzyskanie pieniędzy w razie problemów dewelopera z ukończeniem inwestycji.

Fot. Voyagerix /Shutterstock.com

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy

Deweloper, z którym planujemy podpisać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny. Przedstawia w nim szczegółowe informacje sobie oraz planowanej inwestycji, w tym o konkretnym, oferowanym do sprzedaży lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza osobie zainteresowanej nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji. Ponadto, deweloper powinien zapewnić nam możliwość zapoznania się w jego siedzibie z:

- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

- kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

- kopią pozwolenia na budowę;

- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata;

- projektem architektoniczno-budowlanym.

Fot. Alexander Raths /Shutterstock.com

Kilka słów o umowie deweloperskiej

To umowa, którą zawiera się w formie aktu notarialnego. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu budowy prawa własności nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapłacić mu za to umówioną kwotę. W umowie znajdziemy między innymi:

- określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy;

- cenę nabycia nieruchomości;

- informację o położeniu oraz istotnych cechach domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej;

- określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;

- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa.

Tu też przeczytamy informacje dotyczące wspomnianego mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej.

Uwaga! Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o wybudowanie budynku i przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Przeniesienie prawa własności poprzedza odbiór domu, wykonany w obecności nabywcy. Z odbioru sporządzany jest protokół, do którego może on zgłosić wady domu. Deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu, na doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub ich odrzuceniu, z jednoczesnym podaniem przyczyny. Jeśli wady potwierdzi, musi usunąć je w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu.

Kiedy strony mogą odstąpić od umowy deweloperskiej?

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli:

- nie zawiera ona elementów wspomnianych wyżej;

- informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym;

- deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

- informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

- prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

- prawo własności nie zostało na nabywcę przeniesione w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadkach, o których mowa w pkt. 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Natomiast w pkt. 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw własności, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

Po odstąpieniu od umowy nabywca nie ponosi żadnych kosztów z tego tytułu. Ponadto, bank wypłaca mu przypadające środki, pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Deweloper również ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w razie niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę tego warunku jest spowodowane działaniem siły wyższej (poważnej choroby, przebywania na terenach objętych konfliktem zbrojnym).

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane powodami wymienionymi wyżej.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232 poz. 1377 z 2011 r.).