Gdy ekipa budowlana popełnia błędy?

Kontakty z firmami budowlanymi mogą doprowadzić do białej gorączki. Tylko w 2017 r. do miejskich lub powiatowych rzeczników konsumentów wpłynęło dokładnie 11 508 skarg w sprawach związanych z usługami remontowo-budowlanymi. To oficjalne dane. Zapewne drugie tyle osób odpuściło, bo skargi wysyłają tylko ci najbardziej zdenerwowani. Na co się skarżą? Jednym robotnicy wznieśli ściany niezgodnie z projektem, innym źle ułożyli glazurę, a jeszcze inni wzięli zaliczkę i zniknęli bez wieści. Skargi dotyczą też przekraczania terminów, używania materiałów kiepskiej jakości i rozmaitych niedoróbek.

Fachowiec pod lupą

Co zatem zrobić, aby remont nie okazał się prawdziwą udręką? Czy są jakieś sposoby na to, aby prześwietlić niesolidnego budowlańca i spróbować zminimalizować straty? Po pierwsze – jeśli zależy nam na sprawdzonych i wiarygodnych fachowcach, odrzućmy najtańsze oferty, rażąco niska cena może nasuwać wątpliwości co do jakości usługi. Po drugie – zróbmy dokładny wywiad wśród rodziny i znajomych, być może ktoś trafił „na złotą rączkę”. Wiedząc, że ktoś z bliskich jest zadowolony z pracy danej firmy, będziemy mieli do niej większe zaufanie. Po trzecie wreszcie – zanim zatrudnimy konkretną ekipę budowlano-remontową, powinniśmy wcześniej podpisać z taką firmą umowę o roboty budowlane. Ustne deklaracje nie są zbyt pewne, a na rynku nie brakuje samozwańczych majstrów, którzy dużo mówią, a nie idzie za tym wiedza i doświadczenie oraz referencje od zadowolonych klientów.

Przypomnijmy tylko, że mając umowę na piśmie, w razie ewentualnych sporów, łatwiej nam będzie dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej. I jeszcze jedna ważna rzecz – po zakończeniu robót koniecznie należy sporządzić protokół odbioru. Niestety, inwestorzy przeważnie zaniedbują ten obowiązek. A szkoda, bo protokół jest pokwitowaniem spełnienia wzajemnych świadczeń, poza tym nie mamy dokładnego zakresu i opisu wad, które zostały dostrzeżone po zakończeniu prac, a także terminu i sposobu ich usunięcia.

Poza tym do remontu lub budowy trzeba się samemu przygotować. Nie wystarczy zlecić prace,  trzeba w miarę możliwości regularnie bywać na budowie czy w mieszkaniu, by osobiście monitorować  fachowców. Chodzi o to, aby sprawdzać postęp i jakość robót i na bieżąco reagować na ewentualne usterki czy opóźnienia. Pomysłowość niektórych ekip, ich niechlujstwo i ukrywanie wad, a nierzadko zrzucanie winy na innych wykonawców to już standard. Dlatego, jeśli zaplanowaliśmy na ten czas np. wyjazd, może lepiej go przełożyć.

Jak zrezygnować z niesolidnej firmy?

Wielu fachowców uważa, że budowa czy remont nie są skomplikowanym zadaniem, może to robić w zasadzie każdy. Część osób daje się zwieść takim opiniom, dodatkowo tacy specjaliści zapewniają nas, że robota będzie tania, pójdzie szybko i zgodnie z planem. Niestety, w praktyce nie wszystko przebiega po naszej myśli. Fuszerki, niedoróbki i przeciąganie terminów sprawiają, że jak najszybciej chcemy pozbyć się takiej ekipy. Jak to zrobić skutecznie? W razie opieszałości oraz niestarannego działania wykonawcy, musimy przede wszystkim powiadomić firmę, że rezygnujemy z jej usług. Możemy takie oświadczenie złożyć osobiście (bezpośrednio) albo pisemnie. Co więcej, mamy prawo odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu wykonania prac i powierzyć ich poprawienie lub dokończenie innej osobie, na koszt i ryzyko wykonawcy – o szczegółach tego postępowania piszemy w dalszej części tekstu. 

Nie musimy akceptować wad

Gdy zauważymy, że prace budowlano-remontowe mają wady, nie są wykonane tak, jak było to zapisane w umowie,  możemy zażądać usunięcia tych wad, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin ich usunięcia, z zagrożeniem, że po jego upływie nie przyjmiemy naprawy. W wezwaniu powinniśmy konkretnie określić, co zostało zrobione źle, a także wskazać prawidłowy sposób wykonywania robót, np. poprzez odesłanie do dokumentacji projektowej. Wskazany przez nas termin powinien być realny, tj. powinien umożliwiać wykonawcy wywiązanie się z tego obowiązku.

Jeżeli po upływie terminu do usunięcia wad istotnych, które można naprawić, wykonawca tego nie zrobił,  mamy prawo od umowy odstąpić. Najlepiej zrobić to w formie pisemnej – listem poleconym, wraz z rozliczeniem prac. W takich przypadkach częściowe wynagrodzenie wykonawcy będzie zwykle pomniejszone  z tytułu szkód, jakie poniósł inwestor z powodu wadliwego postępowania wykonawcy. W szczególności  wiąże się to  z opóźnieniem procesu budowy lub remontu oraz kosztem dokończenia prac przez inną brygadę. Należy te koszty wyszczególnić i rozliczenie dołączyć do rozwiązania umowy wraz ze wskazaniem terminu i numeru konta, na które wykonawca ma wpłacić pieniądze. Dlatego tak  ważne jest dokumentowanie stanu rzeczy, tj. gromadzenie wszelkich dowodów w postaci rachunków, faktur czy zdjęć z poszczególnych etapów  prac,  jeśli sprawa znajdzie swój finał w sądzie. Nie zapomnijmy też, że dostarczone wcześniej przez nas, a niewykorzystane materiały, ekipa też ma obowiązek zwrócić.

Jeśli natomiast wykonawca nie usunął albo nie mógł usunąć wad nieistotnych, możemy tylko żądać obniżenia jego wynagrodzenia  w „odpowiednim stosunku” do obniżenia wartości budynku z tego powodu.

Uwaga! Jeżeli wady mają istotny charakter, a zarazem są nieusuwalne (obydwa warunki muszą wystąpić łącznie) albo gdy z okoliczności wynika, że wykonawca nie ma możliwości ich usunięcia w odpowiednim czasie, prawo odstąpienia od umowy powstaje od razu, ponieważ bezcelowe byłoby wyznaczenie terminu do ich naprawy (wyjaśnijmy, wada istotna to taka, która znacząco zmniejsza przydatność rzeczy/towaru/budynku do użytku, o nieusuwalności wady z kolei mówimy wtedy, gdy nie ma obiektywnej możliwości jej usunięcia lub/i będzie to długotrwały proces wiążący się z niewspółmiernymi kosztami).

Oczywiście, zanim zdecydujemy się na ten krok, warto spróbować dopuszczalnych przez prawo form „nacisku”, np. rozwiązać spór w drodze polubownych negocjacji. Takie rozmowy będą dla nas z pewnością lepszym rozwiązaniem niż np. szukanie nowej ekipy, co wiąże się z kolejnymi kosztami i stratą czasu. Nie mówiąc już o tym, że nie będziemy mieli gdzie mieszkać...

Czerwona kartka dla wykonawcy

Prawo daje nam także możliwość zerwania umowy z ekipą w każdym czasie i to bez podania jakichkolwiek powodów. Możemy to zrobić w szczególności wtedy, gdy stracimy zaufanie do wykonawcy lub nie jesteśmy zadowoleni z jego usług, ale nie chcemy podać konkretnej przyczyny swojego odstąpienia. Jednak wówczas musimy zapłacić wykonawcy całe ustalone wynagrodzenie, które możemy zmniejszyć jedynie o to, co zaoszczędził on z tego powodu, że nie poniesie już kosztów doprowadzenia do końca robót budowlanych. Odstąpienie od umowy w tej sytuacji jest możliwe do czasu zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest skuteczne, jeżeli jednocześnie z nim, lub później, inwestor zapłacił wykonawcy umówione wynagrodzenie. W przypadku odstąpienia od umowy na ww. podstawie inwestor może jednak odliczyć z wynagrodzenia wykonawcy to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania robót w pełnym zakresie. Wykonawca nie otrzyma zatem np. zwrotu kosztów zakupu materiałów budowlanych, które miał pokryć w związku z wykonywaniem robót, ale których nie zakupił z uwagi na odstąpienie od umowy i zaprzestanie wykonywania prac.

Warto nadmienić, że wykonawca ma też prawo do odstąpienia od zawartej z nami umowy. Ma to miejsce najczęściej w takich przypadkach jak: brak materiałów koniecznych do wykonania prac lub braku terminowej wypłaty wynagrodzenia (przy wynagrodzeniu płaconym wraz z postępem prac).

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).

Kary umowne

Gdy fachowcy zawalą terminy lub zostawią po sobie niedoróbki, uratują nas zapisy o karach umownych. Zwykle kary te dotyczą opóźnień i ewentualnych szkód z tytułu niestarannego wykonania prac. Niestety wielu wykonawców ignoruje nasze wezwania i monity z prośbą o ich naprawienie. Zdarzają się nawet i tacy, którzy potrafią zrezygnować z zapłaty, byle tylko nie pojawić się u inwestora.  Dlatego pamiętajmy, aby nigdy nie płacić całej kwoty przed zakończeniem robót!   

Brak reakcji wykonawcy powinien skutkować ostatecznym, przedsądowym wezwaniem do zapłaty, zaś po bezskutecznym terminie w nim zawartym nie pozostaje już nic innego jak skierowanie sprawy do Sądu Cywilnego z powództwem o odszkodowanie za wyrządzone straty. Zawarta umowa i dokumentacja fotograficzna nierzetelnych prac pomoże w dochodzeniu należnego odszkodowania. A termin na dochodzenie swoich praw jest długi, przedawnienie roszczeń skierowanych przeciwko wykonawcy następuje po dziesięciu latach liczonych od odbioru pracy – pod warunkiem, że inwestorem jest osoba fizyczna, dla której prowadzona budowa czy remont nie jest związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. W innym przypadku termin przedawnienia to 3 lata.