Uzbrojenie działki budowlanej. Formalności, przepisy, koszty

O tym, że działka jest "uzbrojona" mówimy wtedy, kiedy jest wyposażona w niezbędne przyłącza - wodę, kanalizację oraz energię elektryczną. Opcjonalnie także w gaz, dostęp do stacjonarnego telefonu i internetu. Oczywiście warto też zwrócić uwagę na kwestię dojazdu do posesji.

Można powiedzieć, że przyłącze jest elementem spajającym ze sobą dwa systemy - sieć energetyczną, gazową albo kanalizacyjną z odpowiadającą jej instalacją w naszym domu.

Uzbrojenie działki jest kluczowym czynnikiem przy wyborze miejsca pod budowę domu, ponieważ dostępność mediów - szczególnie prądu - ułatwia i przyspiesza rozpoczęcie prac budowlanych. Ma także wpływ na komfort użytkowania przyszłego domu. Nakłady na uzbrojenie działki mogą mieć istotny wpływ na koszt całej inwestycji, dlatego są ważnym elementem przy planowaniu budżetu całej inwestycji.

Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?

Najprostszym sposobem jest kontakt ze sprzedającym - można go wprost zapytać, czy działka jest wyposażona w media. Sporo powie nam także wizyta na miejscu. Jeśli interesująca nas parcela jest położona pomiędzy innymi domami, z dużym prawdopodobieństwem będzie uzbrojona. Jeśli natomiast spodoba się nam piękna działka, np. gdzieś wysoko na stoku, z przepięknym widokiem na las, to najprawdopodobniej nie będzie posiadała dostępu do mediów. Już sama wizja lokalna dostarczy nam sporo informacji - później trzeba je jednak zweryfikować.

Jeśli z jakiegoś powodu nie możemy skontaktować się ze sprzedającym, to stan uzbrojenia działki możemy sprawdzić samodzielnie. W tym celu warto odwiedzić właściwy dla jej lokalizacji wydział geodezji i kartografii we właściwym urzędzie gminy. Można też przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub odpowiednią mapę zasadniczą, której kopię można otrzymać w starostwie powiatowym. Warto wiedzieć, że plan miejscowy sprawdzimy w większości przypadków nawet… z domu, gdyż wiele gmin ma go już w formie elektronicznej. Jeśli dysponujemy numerem ewidencyjnym działki lub jej dokładnym adresem, także online sprawdzimy dostępność mediów, korzystając z Geoportalu, SIP-u - Systemu Informacji Przestrzennej lub K-GESUT-u - Krajowej bazy danych geodezyjnej ewidencji sieci i uzbrojenia terenu.

Uzbrojenie działki w energię elektryczną

Najważniejsze z punktu widzenia prowadzenia wszelkich prac budowlanych jest uzbrojenie działki w energię elektryczną. W tym celu należy złożyć wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci energetycznej do lokalnego operatora. Do wniosku trzeba dołączyć dokument potwierdzający prawo własności działki oraz plan zabudowy lub szkic sytuacyjny działki, który można uzyskać w odpowiednim wydziale geodezji. Szkic powinien być naniesiony na mapie zasadniczej lub jednostkowej.

Wniosek składamy osobiście w Punkcie Obsługi Klienta Dystrybucji, ale da się to również zrobić online, a nawet wysłać pocztą. Koszty uzbrojenia działki energię elektryczną jest zależny od kilku czynników. Najważniejsze z nich to:

• wartość mocy przyłączeniowej, czyli to, ile kW mocy potrzebujemy,
• długość przyłącza – to znaczy, ile metrów linii jest niezbędne,
• liczba działek na danym terenie – na ilu inwestorów rozłożą się koszty,
• rodzaj przyłącza - czyli sposób doprowadzenia prądu do działki, drogą napowietrzną czy kablową - podziemną.

Ważna z punktu widzenia ewentualnych kosztów może być też liczba trwających po sąsiedzku budów; mówiąc wprost - czy uda się znaleźć sąsiadów zainteresowanych współfinansowaniem prac, czy całość kosztów będziemy musieli pokryć samodzielnie.

Reasumując, koszt wykonania typowego przyłącza energii, który uwzględnia cenę projektu i dodatkowych opłat, wynosi dziś od 2000 do 4000 złotych, w zależności od kombinacji wymienionych czynników.

Kiedy już wszystko to załatwimy, pozostaje nam... czekać. Okres oczekiwania na zawarcie umowy o przyłącze stałe wynosi zwykle od jednego do 5 miesięcy. Na potrzeby budowy można oczywiście korzystać z przyłączenia tymczasowego, którego rozliczanie odbywa się na podstawie osobnej taryfy. Prąd budowlany jest jednak zdecydowanie droższy od “zwykłego”.

Uzbrojenie działki w wodę i kanalizację

Kolejnym priorytetem powinno być uzbrojenie działki w wodę i - jeśli jest to tylko możliwe - w kanalizację. W tym celu konieczna będzie wizyta we właściwym dla naszej nieruchomości zakładzie wodno-kanalizacyjnym. Tam składamy wniosek o wydanie warunków technicznych zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków, na które będziemy czekać do 21 dni.

Po otrzymaniu warunków trzeba będzie jeszcze zlecić osobie mającej odpowiednie uprawnienia wykonanie projektu przyłącza, a następnie złożyć go zakładzie wodno-kanalizacyjnym. Jeśli działka znajduje się na terenie posiadającym rozbudowaną infrastrukturę, konieczne mogą być dalsze uzgodnienia, aby uniknąć “kolizji” instalacji.

Podobnie wygląda sytuacja z przyłączeniem kanalizacji. Jeśli okaże się, że sieć w okolicy ma odpowiednią przepustowość, trzeba będzie wystąpić do miejscowych wodociągów z prośbą o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci kanalizacyjnej.

Po ich otrzymaniu należy zlecić osobie z odpowiednimi uprawnieniami wykonanie planu sytuacyjnego przyłącza. Dobrym rozwiązaniem będzie skorzystanie z usług biura projektowego stale współpracującego z gestorem sieci.

Kolejny krok to uzyskanie zgody na trasę przyłącza, aby uniknąć „spotkania” z już istniejącą infrastrukturą. Na koniec otrzymujemy zgodę zakładu na zbudowanie przyłącza zgodnie z zatwierdzonym projektem.

Jego koszt zależy od tego, ile zapłacimy za projekt przyłącza - ceny zaczynają się od około 1000 złotych. Ważne będzie też to, jak długie musi być samo przyłącze oraz jaki zakres prac ziemnych będzie niezbędny przy jego konstrukcji. Tutaj ceny są mocno zróżnicowane w zależności od rodzaju gruntu, specyfiki terenu oraz istniejącej na nim infrastruktury. Do tego należy dodać koszt uzgodnień i inwentaryzacji powykonawczej przyłącza. Można przyjąć, że jest to kwota od 4000 do nawet 10 000 złotych. 

Uzbrojenie działki w gaz

W związku z planowanymi zmianami przepisów dotyczących instalacji i użytkowania pieców opalanych gazem część osób zapewne będzie się zastanawiać, czy inwestować w przyłącze gazowe. Moim zadaniem, jeśli sieć jest doprowadzona do granicy działki lub w jej bezpośrednie pobliże, zdecydowanie warto z tego rozwiązania skorzystać.

Co należy w tym celu zrobić? Zaczynamy od złożenia wniosku o określenie warunków technicznych budowy przyłącza do właściwego zakładu gazowniczego. Później wystarczy podpisać umowę o przyłączeniu do sieci, a następnie, tak jak w przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej, zlecić osobie z odpowiednimi uprawnieniami wykonanie projektu instalacji oraz uzyskać wymagane akceptacje.

Później zlecamy budowę przyłącza i wykonujemy próbę jego szczelności - robi to wykonawca lub gazownia bezpośrednio przy odbiorze. Potem trzeba jeszcze będzie wykonać inwentaryzację geodezyjną i zgłosić zamiar użytkowania instalacji do nadzoru budowlanego.

Kolejne kroki? To zgłoszenie gotowości do napełnienia instalacji, opłacenie rachunku za przyłączenie do sieci, zawarcie umowy z dystrybutorem gazu oraz podpisanie protokołu odbioru z dostawcą, czyli z gazownią. Na koniec czeka nas jeszcze montaż gazomierza.

Tu oczywiście również decydująca jest odległość od istniejącej sieci, od niej zależeć będzie długość przyłącza. Koszt na dziś, wraz z niezbędnym projektem, uzgodnieniami i inwentaryzacją, wyniesie od 6000 zł do 8000 zł.

Jak długo trwa uzbrojenie działki budowlanej? 

Poza wydatkami związanymi z uzbrojeniem działki trzeba przygotować się na długi czas oczekiwania. Uzbrojenie działki budowlanej nie zostanie wykonane od ręki. Ile czasu może zająć? Większość wniosków, które składamy, zostanie rozpatrzona maksymalnie w przeciągu miesiąca. Nie oznacza to jednak, że po miesiącu prace ruszą. Najczęściej termin doprowadzenia mediów do działki sięga kilku miesięcy. W niektórych przypadkach wyniesie on nawet powyżej roku, dlatego warto odpowiednio wcześniej, przed planowanym startem robót budowlanych, zadbać o doprowadzenie do działki co najmniej przyłączy wody i prądu.

Czy warto zapłacić więcej za uzbrojoną działkę?

Jeśli chcecie kupić działkę, to pamiętajcie, że jej uzbrojenie będzie wymagać sporo zachodu, wielu formalności, dużych nakładów finansowych (od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych) i z pewnością zajmie dużo czasu.

Jeśli z ważnych powodów zależy Wam na szybkim rozpoczęciu budowy, to poszukajcie działki, która jest już uzbrojona, bo dzięki temu szybciej rozpoczniecie właściwe prace budowlane. Jeśli rozważacie dwie podobne do siebie działki, z których jedna jest już uzbrojona, to zdecydowanie w tę warto zainwestować; nawet jeśli jest droższa, to ten wydatek i tak będziecie musieli ponieść, a oszczędzicie swój cenny czas.

Przyłącze – z pozwoleniem czy bez niego?

Przy budowie przyłącza do domu jednorodzinnego możemy skorzystać z dwóch rozwiązań prawnych - opcji zgłoszenia lub wariantu bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia. Pod ściśle określonymi warunkami pozwala nam na to art. 29a prawa budowlanego.

Jeśli zdecydujemy się na zgłoszenie, to musimy w nim określić między innymi zakres, rodzaj, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Naszym obowiązkiem będzie dołączenie niezbędnych dokumentów, na przykład oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Możemy też skorzystać z prostszego sposobu budowy przyłączy - bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia - powołując się na wspomniany wcześniej artykułu 29a prawa budowlanego, który mówi, że: „budowa przyłączy, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 23, [...] wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego”.

W przypadku takiego rozwiązania stosuje się przepisy prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.