Jak dobrze sprzedać działkę budowlaną? Formalności i koszty

W rzeczywistości jednak proces ten wymaga sporej wiedzy, cierpliwości i – co najważniejsze – właściwego przygotowania. Mając w ręku dobry plan unikniemy potencjalnych błędów, które nie tylko mogą opóźnić sprzedaż parceli, ale także wpłynąć na to, ile ostatecznie na niej zarobimy. Dlatego zanim jeszcze w ogóle zaczniemy myśleć o sprzedaży gruntu, powinniśmy się upewnić, że jest on właściwie przygotowany do takiej transakcji. Najczęściej już na tym etapie na sprzedającego czyhają pierwsze pułapki. O czym przede wszystkim warto pamiętać?

Zweryfikuj stan prawny działki

Zacznijmy od sprawdzenia, czy działka, którą chcemy sprzedać, ma uregulowaną sytuację prawną. Chodzi tu o księgę wieczystą. Księga wieczysta powinna być wolna od obciążeń, takich jak hipoteka czy służebności. Jeśli istnieją jakiekolwiek wątpliwości dotyczące stanu prawnego działki, warto zajrzeć do ksiąg wieczystych online. Upewnijmy się także, że w księdze wieczystej widniejemy jako właściciel działki i mamy prawo ją sprzedać. Jeśli nasza działka nie ma założonej księgi wieczystej, to tę procedurę trzeba będzie przejść. To nie tylko formalność, ale też element wpływający na zaufanie kupujących.

Kolejnym ważnym dokumentem będzie akt notarialny umowy sprzedaży działki (jeżeli działkę kupiliśmy) lub umowa darowizny w formie aktu notarialnego  (w przypadku uzyskania własności w drodze darowizny). W tej sytuacji będziemy musieli dodatkowo przedstawić zaświadczenie z urzędu skarbowego o opłaceniu  podatku od spadku i darowizn.

Jeśli działkę otrzymaliśmy w spadku, to przyda się jeszcze akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. W tej sytuacji również należy dostarczyć zaświadczenie z urzędu skarbowego o opłacie podatku.

Dodatkowe dokumenty, o które może zapytać nas kupiec:

• pozwolenie na budowę - jeżeli dla sprzedawanej działki budowlanej zostało wydane,
• zaświadczenie ze starostwa powiatowego z informacją, czy sprzedawana działka jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu,
• zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta, że nieruchomość nie znajduje się na terenie rewitalizacyjnym,
• jeśli działka powstała poprzez podział innej nieruchomości, należy także przedstawić obowiązującą decyzję podziałową.

Im atrakcyjniejsza działka, tym lepiej, bo wyższej ceny możemy za nią zażądać. Lokalizacja działki, bliskość centrum miasta, skomunikowanie czy położenie w popularnych miejscowościach wakacyjnych są cechami, na które zwracają uwagę kupujący.

Sprzedaż działki budowlanej to proces, który wymaga dobrego przygotowania i znajomości przepisów. Kluczowymi elementami są na pewno prawidłowe przygotowanie dokumentów, odpowiednia wycena, skuteczna promocja oraz bezpieczne przeprowadzenie transakcji. Unikając pułapek i dbając o każdy etap procesu, można nie tylko szybko sprzedać działkę, ale też osiągnąć satysfakcjonującą nas cenę.

Sprawdzenie MPZP

Inwestor nie będzie zainteresowany działką, na której nie będzie mógł zbudować domu zgodnego z jego oczekiwaniami. Dlatego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to kolejny dokument, który warto zweryfikować przed wystawieniem działki na sprzedaż. A jeśli nasza działka nie jest objęta MPZP, to warto złożyć wniosek wydanie warunków zabudowy (WZ).

Kupujący często pytają o dostępność mediów (woda, prąd, gaz), a także o sąsiedztwo terenów chronionych oraz o dojazd do działki. W przypadku kwestii dojazdu nie wystarczy napisać, że dojazd jest – dobrze zaznaczyć, czy jest to droga gminna, powiatowa, a może wewnętrzna. Potencjalny kupiec powinien wiedzieć, że decydując się na nieruchomość z dojazdem drogą wewnętrzną  będzie zobowiązany do dbania o jej stan (odśnieżanie, oznakowanie, naprawy na własny koszt).  Warto przygotować sobie odpowiedzi na te pytania jeszcze przed publikacją ogłoszenia o sprzedaży, W ten sposób zyskamy zaufanie kupującego, gdyż nie ukrywamy niczego, co mogłoby być „uciążliwe” dla nabywcy działki.

Jeśli chodzi o media, oczywiście nabywca może samodzielnie online sprawdzić dostępność mediów – wystarczy, że skorzysta z Geoportalu, SIP - Systemu Informacji Przestrzennej lub K-GESUT, czyli Krajowej bazy danych geodezyjnej ewidencji sieci i uzbrojenia terenu. Do sprawdzenia wystarczy mu numer ewidencyjny działki lub jej dokładny adres.

Wycena działki

Ostatni, ale bardzo ważny etap to wycena nieruchomości. Możemy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego lub samodzielnie przeanalizować rynek. Wystarczy porównać ceny podobnych działek w okolicy, uwzględniając takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia, kształt działki, dostępność mediów czy bliskość infrastruktury. Odpowiednia cena jest kluczowa -  zbyt wysoka (ale też zbyt niska) z pewnością odstraszy potencjalnych kupców.

Wystawienie działki na sprzedaż

Gdy działka jest już gotowa do sprzedaży, powinniśmy zająć się przygotowaniem oferty. Odpowiednie zaprezentowanie nieruchomości może znacząco przyspieszyć proces jej sprzedaży. Dobre ogłoszenie to połowa sukcesu – powinno być kompletne i precyzyjne. Co powinno znaleźć się w ogłoszeniu?

• dokładny adres działki,
• powierzchnia i kształt,
• informacje o MPZP lub WZ,
• informacje o dostępności mediów i infrastruktury,
• proponowana cena.

Do ogłoszenia koniecznie dodajemy zdjęcia działki, a jeśli mamy taką możliwość to także plan zagospodarowania terenu. To pomoże potencjalnym kupcom podjąć decyzję. Obecnie najpopularniejszymi kanałami sprzedaży działek budowlanych są portale internetowe z ogłoszeniami, ale warto wykorzystać lokalne gazety czy media społecznościowe. Można też przygotować papierowe ogłoszenia i rozwiesić je w okolicy.

Gdzie się ogłaszać?

Istnieje wiele miejsc, w których można ogłaszać sprzedaż działki. Do najpopularniejszych należą:

• Portale ogłoszeniowe — OLX, Gratka.pl, Morizon.pl czy Otodom.pl.
• Agencje nieruchomości — skorzystanie z usług agencji nieruchomości jest dobrym rozwiązaniem, jeżeli chcemy, aby ktoś za nas przejął odpowiadanie na pytania interesantów lub gdy mamy problem z samodzielnym znalezieniem kupców. Agencje pomagają w dotarciu do potencjalnych nabywców.
• Media społecznościowe — informacje o sprzedaży działki możemy zamieścić na własnym profilu lub na grupach tematycznych i lokalnych.
• Tablice ogłoszeniowe i lokalne gazety — jeżeli jesteśmy tradycjonalistami, to informacje o sprzedaży działki możemy powiesić na tablicach ogłoszeniowych w naszej miejscowości. Najczęściej w pobliżu kościołów lub urzędów, gdzie często pojawiają się duże skupiska ludzi.

Warto skorzystać z kilku różnych kanałów jednocześnie. Dzięki temu zwiększamy swoje szanse i skracamy czas sprzedaży działki.

Co kryje się pod słowem działka?

Działka to podstawowa jednostka ewidencyjna, która oznacza fragment gruntu o określonym kształcie, rozmiarze i rodzaju. Dzięki temu możliwy jest podział terenu w celach ewidencyjnych, katastralnych i prawnomajątkowych.

W zależności od przeznaczenia wyróżniamy kilka podstawowych rodzajów działek: rolną, budowlaną, rekreacyjną lub przemysłową.

Działka może być przedmiotem obrotu kupna-sprzedaży, a wszelkie zmiany w tym zakresie są rejestrowane w księdze wieczystej. 

Jak sprawdzić kupującego?

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić wiarygodność kupującego. Jeśli nabywca chce wziąć kredyt możemy sprawdzić, na jakim etapie jest procedura kredytowa. W przypadku firm lub osób prawnych dobrze jest sprawdzić ich dane w rejestrach (np. KRS, CEIDG).

Umowa przedwstępna

Podpisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży działki to kolejny ważny krok. Taki dokument zabezpiecza obie strony i umożliwia przygotowanie do transakcji. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się następujące informacje:

dane stron (sprzedający, kupujący),
szczegóły dotyczące działki (powierzchnia, nr działki, księga wieczysta),
uzgodniona cena i sposób płatności,
termin podpisania umowy końcowej (notarialnej),
ewentualne zaliczki lub zadatki (zwykle mamy prawo oczekiwać 10% ceny).
Umowa przedwstępna powinna być podpisana u notariusza, bo to daje nam dodatkowe zabezpieczenie prawne. Jeśli jedna ze stron wycofa się z umowy bez ważnego powodu, druga strona może żądać rekompensaty, np. zatrzymania zadatku.

Koszty

Sprzedaż działki to także pewne koszty, które sprzedający musi wziąć pod uwagę. Co najważniejsze?

Podatek dochodowy

Jeśli sprzedajesz działkę przed upływem 5 lat od nabycia (licząc od końca roku, w którym nastąpił zakup), musisz zapłacić podatek dochodowy od zysków z tej transakcji, wynoszący 19% od różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży.

Koszty notarialne

Finalizacja sprzedaży działki musi odbyć się u notariusza. Koszty związane z aktami notarialnymi są zazwyczaj dzielone między sprzedającego i kupującego. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości działki – im wyższa kwota transakcji, tym wyższa taksa.

Koszty pośrednictwa

Jeśli korzystamy z usług agencji nieruchomości, będziemy musieli zapłacić prowizję – najczęściej 2% do 5% wartości transakcji.

Koszty ogłoszeń

Niektóre serwisy wymagają opłat za wystawienie ogłoszenia lub jego wyróżnienie. Koszty te zazwyczaj nie są wysokie, jednak warto je uwzględnić w budżecie.

Finalizacja transakcji

Po zakończonych negocjacjach i sprawdzeniu wszystkich dokumentów, przychodzi czas na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży. Umowa powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, po podpisaniu którego kupujący staje się właścicielem działki.