Niepewna własność właściciela?

Prawo własności jest jednym z najsilniejszych praw, z jakim możemy spotkać się w sferze relacji o charakterze cywilnoprawnym. Z założenia cechuje się ono trwałością i jest chronione w sposób szczególny, bo „czuwa” nad nim Konstytucja RP. Jednak są sytuacje, a konkretnie rozwiązania prawne, które w pewien sposób ingerują w prawo własności, w szczególności zaś w kontekście prawa własności nieruchomości.

Co to jest wywłaszczenie?

Jednym z przejawów i form takiej ingerencji we własność gruntu jest instytucja tzw. wywłaszczenia, kiedy nasze prawo do nieruchomości może zostać ograniczone bądź możemy być go pozbawieni. W najważniejszym akcie prawnym – Konstytucji ustawodawca przewidział, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne (np. na budowę drogi szybkiego ruchu) i za odpowiednim odszkodowaniem. Wywłaszczenie jest więc wyjątkiem i powinno być stosowane jako bardzo daleko idąca ingerencja w sferę swobód obywateli, z dużą ostrożnością. Wywłaszczenie polega bowiem – jak wspomnieliśmy – na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego, dotyczącego nieruchomości. Podstawowymi aktami prawnymi, które najczęściej wykorzystywane są dla celów wywłaszczenia, są: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W ostatnich latach to właśnie budowa dróg publicznych stanowi najczęstszą przyczynę sięgania po narzędzie, jakim jest wywłaszczenie nieruchomości. Poza nimi procedura wywłaszczeniowa przewidziana jest jeszcze także w ramach ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Wywłaszczenie zwykle niesie za sobą realne straty materialne (i emocjonalne), stąd zapewne niechęć właścicieli do tej procedury i to pomimo bonusu w postaci przyznanego odszkodowania.

Jak przebiega wywłaszczenie?

Wydanie decyzji o wywłaszczeniu ma charakter władczego oddziaływania. Organy nie potrzebują uzyskiwać w tym zakresie zgody strony zainteresowanej, czyli w praktyce – naszej.

Etap 1. Właściciel nie może więc swoim sprzeciwem wpłynąć w sposób bezpośredni na fakt wydania decyzji o wywłaszczeniu. Stronie takiej decyzji przysługuje natomiast prawo odwołania się od takiej decyzji, o czym była mowa. Właściciel może zatem poprzez środki odwoławcze próbować wpływać na treść decyzji, kwestionować ją zarówno co do zasady, jak i na przykład co do wysokości przyznanego mu odszkodowania.

Etap 2. W następnym kroku starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przeprowadza rozprawę administracyjną. W jej toku uczestnicy postępowania wywłaszczeniowego mogą składać wyjaśnienia, wnioski, żądania i zarzuty.

Etap 3. Wydanie decyzji o wywłaszczeniu, która powinna zawierać takie same elementy, jak każda decyzja administracyjna (znajdziemy je w art. 107 §1 Kodeksu postępowania administracyjnego), dodatkowo zaś powinna określać m.in.: na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana; przedmiot wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości; prawa podlegające wywłaszczeniu; właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości; osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości; ustalenie wysokości odszkodowania.

Decyzja o wywłaszczeniu swój skutek – w postaci przejścia prawa własności – wywołuje w momencie, w którym stała się ostateczna. Oczywiście, od takiej decyzji przysługuje stronom środek odwoławczy do organu wyższego stopnia, którego rolą jest zbadanie, czy decyzja wydana została w sposób prawidłowy zarówno pod kątem proceduralnym, jak również od strony merytorycznej. W przypadku zaś niekorzystnej decyzji wydanej w toku administracyjnego postępowania odwoławczego właściciel wywłaszczonej nieruchomości może także skorzystać z możliwości wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, od którego orzeczenia służy także środek odwoławczy w postaci skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Czy można powiedzieć „nie” wywłaszczeniu?

Wydanie decyzji o wywłaszczeniu ma charakter władczego oddziaływania. Organy nie potrzebują uzyskiwać w tym zakresie zgody strony zainteresowanej, czyli w praktyce – naszej. Właściciel nie może więc swoim sprzeciwem wpłynąć w sposób bezpośredni na fakt wydania decyzji o wywłaszczeniu. Stronie takiej decyzji przysługuje natomiast prawo odwołania się od takiej decyzji, o czym była mowa. Właściciel może zatem poprzez środki odwoławcze próbować wpływać na treść decyzji, kwestionować ją zarówno co do zasady, jak i na przykład co do wysokości przyznanego mu odszkodowania. Skuteczność takich działań zależy natomiast od tego, czy proces wywłaszczenia był merytorycznie uzasadniony oraz czy został przeprowadzony zgodnie z wymogami określonymi przepisami prawa.

Odszkodowanie 

Jednym z najbardziej newralgicznych elementów postępowania wywłaszczeniowego jest kwestia odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości dotkniętej tymże postępowaniem. Zasady przyznawania odszkodowania opisane zostały w art. 128 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl tychże przepisów odszkodowanie przyznawane osobie wywłaszczonej przyznawane jest w wysokości odpowiadającej wartości prawa, którego osoba ta została pozbawiona lub które to prawo zostało ograniczone (własność, użytkowanie wieczyste lub inne prawo rzeczowe). W przypadku gdy na wywłaszczanej nieruchomości (lub prawie użytkowania wieczystego) były już wcześniej ustanowione jakieś inne prawa rzeczowe, to wartość odszkodowania pomniejsza się o wartość tychże praw. Jak już wspomnieliśmy, odszkodowanie ustalane jest przez starostę w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Jak ustalić wysokość odszkodowania?

Wysokość odszkodowania w świetle omawianych przepisów ustalana jest według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę do oszacowania wartości odszkodowania stanowi operat, sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jego celem jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, w procesie tym uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

W praktyce często zdarza się, że główną osią sporu pomiędzy właścicielem a podmiotem prowadzącym wywłaszczenie jest właśnie wartość nieruchomości określona w takim operacie. Strona ma w takim przypadku możliwość kwestionowania opinii rzeczoznawcy, wnosząc wobec niej stosowne zarzuty czy zastrzeżenia. Istotne jest natomiast to, że owe zastrzeżenia wobec opinii rzeczoznawcy powinny dotyczyć kwestii leżących w gestii rozstrzygnięcia organu realizującego procedurę. Strona może więc wykazywać uchybienia formalne, błędy logiczne, błędy w kalkulacjach itp. Skutkiem takich zastrzeżeń powinno być zobowiązanie rzeczoznawcy do odniesienia się do nich, ewentualnie powołanie kolejnego biegłego, który wykona nowy operat.

Zasadą jest, że wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, zaś w przypadku ustalenia odszkodowania odrębną decyzją – w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Istnieje możliwość wnioskowania o wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania, jej wysokość nie może przekraczać 70% wartości odszkodowania ustalonego przez organ wydający decyzję. W takim przypadku jej wypłata następuje jednorazowo, w terminie 50 dni, licząc od dnia złożenia wniosku o jej wypłatę. Zaliczka ta z założenia ma łagodzić skutki sytuacji, w której na skutek nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności strona postępowania musi opuścić zajmowaną nieruchomość jeszcze przed nastaniem finalnej daty wypłaty odszkodowania.