Przegląd techniczny domu. Co obejmuje, kiedy trzeba go przeprowadzać i ile to kosztuje?

Przeglądy techniczne budynków, w tym domów jednorodzinnych, są regulowane przepisami prawa budowlanego. Przepisy szczegółowo określają też, kogo dotyczy ten obowiązek, co należy skontrolować i jak często przeglądy trzeba wykonywać. Absolutnie nie wolno ich lekceważyć. Nie tylko ze względu na kary związane z unikaniem przeglądów, ale przede wszystkim -
z powodu bezpieczeństwa osób przebywających lub korzystających na co dzień z danego obiektu. Zasady, zakres i koszty kontroli mogą się różnić w zależności od wielu czynników np. lokalizacji, stanu technicznego obiektu, specyficznych wymagań lokalnych czy rodzaju paliwa użytego do ogrzewania. Sprawdźmy zatem, jak to wygląda w praktyce.

Obszar przeglądów obejmuje ogólnie rzecz ujmując te elementy, które wiążą się z codzienną, typową eksploatacją danego budynku, jego stanem technicznym czy estetycznym. Kontroli podlegają również: instalacja gazowa i przewody kominowe oraz urządzenia służące ochronie środowiska naturalnego.

Przegląd techniczny. Regulacje prawne

Zacznijmy od podstawy prawnej, która określa zakres obowiązków właściciela nieruchomości. „Zgodnie z art. 61 pkt 1 prawa budowlanego to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej”. Szczególną uwagę ustawodawca zwraca na to, że budynek musi spełniać podstawowe wymagania dotyczące:

• bezpieczeństwa konstrukcji,
• ochrony przeciwpożarowej,
• bezpieczeństwa użytkowania,
• odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz innych, wynikających z przepisów związanych z:
• ochroną środowiska,
• ochroną przed hałasem i drganiami,
• oszczędnością energii oraz odpowiednią izolacją cieplną.

Odpowiedzialność za stan budynku leży zawsze po stronie właściciela lub zarządcy. Nie możemy zapominać, że bycie właścicielem budynku oznacza nie tylko przywileje, ale też obowiązki, w tym dbałość o jego regularną konserwację.

Właściciel lub zarządca musi zapewnić bezpieczne użytkowanie budynku w razie wystąpienia różnych czynników zewnętrznych. W naszym kraju najczęściej są to:

• wyładowania atmosferyczne,
• silne wiatry,
• intensywne opady,
• pożary lub powodzie,
• osuwiska ziemi.

Wszystkie wymienione zdarzenia mogą doprowadzić do uszkodzenia budynku i stanowić bezpośrednie zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, ich mienia czy środowiska. W przypadku domów wielorodzinnych to może być odpadający gzyms, fragmenty elewacji, balkony czy poluzowane dachówki.

Częstotliwość i zakres kontroli

Raz w roku konieczne jest przeprowadzenie kontroli stanu technicznego dla:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (np. elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich, pokrycia dachowego),
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (np. urządzeń czy instalacji sanitarnych służących oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także urządzeń filtrujących czy wygłuszających),
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych spalinowych i wentylacyjnych.

Kontrolę należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym. Warto zwrócić uwagę, że przy dokonywaniu kontroli corocznych nie ma obowiązku sprawdzania instalacji elektrycznej.

Natomiast co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia. Kontrolą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji. Można powiedzieć, że wykonywany przynajmniej co pięć lat generalny przegląd techniczny budynku częściowo pokrywa się z tym corocznym. 

Czy właściciele domów jednorodzinnych też muszą przeprowadzać przeglądy?

Czy powyższe wymagania dotyczą także właścicieli domów jednorodzinnych? Na szczęście nie. Prawo budowlane zwalnia właścicieli i zarządców domów jednorodzinnych z obowiązku corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne czy niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.

Nie oznacza to jednak, że nie trzeba przeprowadzać żadnych przeglądów. Na właścicielach domów jednorodzinnych spoczywa obowiązek przeprowadzenia kontroli rocznej instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, spalinowych i wentylacyjnych. Oczywiście o ile budynek posiada elementy podlegające sprawdzeniu – bo przecież nie każdy budynek jednorodzinny ma instalację gazową.

Co pięć lat należy także przeprowadzić kontrolę instalacji elektrycznej i odgromowej.

Kto ma prawo przeprowadzać kontrolę?

Okresowych przeglądów budowlanych mogą dokonywać tylko osoby, które mają uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, potwierdzone w decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych.

 W zależności od przedmiotu kontroli może to być osoba, która:

dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi o specjalności konstrukcyjno – budowlanej,
uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi o specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych,
uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych elektroenergetycznych bez ograniczeń w zależności od zakresu posiadanych uprawnień.

Co dalej po wykonanym przeglądzie?

Każdy przegląd techniczny winien zakończyć się sporządzeniem protokołu, który powinien zawierać na pewno takie elementy, jak: datę przeprowadzenia kontroli oraz dane osoby odpowiedzialnej za jej przeprowadzenie, Ważne jest również podanie danych właściciela budynku jednorodzinnego. W protokole powinien znaleźć się również zakres przeprowadzonej kontroli, aby jasno określić, jakie elementy zostały sprawdzone. Ponadto, protokół musi zawierać wszelkie ustalenia dotyczące przeprowadzonej kontroli, w tym ewentualne nieprawidłowości, które zostały zauważone.

Ostatnim, ale bardzo istotnym elementem protokołu są zalecenia dotyczące naprawy. W przypadku znalezienia jakichkolwiek nieprawidłowości, osoba przeprowadzająca kontrolę powinna wskazać, jakie działania należy podjąć w celu ich naprawy. Te zalecenia mogą być kluczowe dla utrzymania budynku w dobrym stanie technicznym i uniknięcia poważniejszych problemów w przyszłości.

Ile kosztuje przegląd?

Sprawdzenie przewodów kominowych i ich czyszczenie przeprowadzone w ramach podstawowej kontroli kominiarskiej kosztuje od 150 do 250 złotych. Cena ta znacząco wzrośnie, jeśli okaże się, że kanały spalinowe są zatkane. Ich udrożnienie kosztuje od 300 do 700 zł w zależności od zakresu niezbędnych prac.

Uwaga! Regularne czyszczenie kominów jest bardzo ważne, ponieważ w przypadku ich zanieczyszczenia sadzami może dojść do samoczynnego zapłonu w kominie.

Przeglądy techniczne są istotne z punktu widzenia utrzymania należytego bezpieczeństwa. To samo dotyczy instalacji gazowej - jej przegląd kosztuje również od 150 do 250 złotych. I o ile pożar sadzy nie zagraża bezpośrednio życiu i zdrowiu mieszkańców, o tyle nieszczelna instalacja gazowa lub wadliwa wentylacja w budynku, w którym znajduje się kocioł z otwartym paleniskiem, może być naprawdę niebezpieczna.

Jeśli chodzi o kwoty, na pewno w większych miastach te koszty są zwykle wyższe niż na obszarach wiejskich. Poza tym im bardziej kompleksowy przegląd, tym wyższy będzie jego koszt, roczne przeglądy instalacji gazowej i wentylacyjnej są dużo tańsze niż przeglądy pięcioletnie obejmujące cały dom, w przypadku starszych budynków lub budynków będących w złym stanie technicznym przeglądy będą też droższe, ponieważ mogą wymagać bardziej szczegółowych badań i analiz.

Nie oszczędzaj na przeglądach technicznych

Przeglądy techniczne warto zlecać regularnie wykwalifikowanym specjalistom, aby uniknąć większych problemów i kosztów w przyszłości.

Terminowe wykonywanie przeglądów technicznych może być też warunkiem do uzyskania odszkodowania w przypadku nieszczęśliwego wypadku na terenie obiektu, o ile miał on związek z funkcjonowaniem którejś z objętych nim instalacji.

Biorąc pod uwagę, że właściciel obiektu ponosi odpowiedzialność cywilną prawną za ewentualne skutki wynikające z jego zaniedbań i niewłaściwego stanu technicznego budynku, kiedy wybieramy firmę mającą przeprowadzić kontrolę stanu technicznego, powinniśmy kierować się raczej dobrymi referencjami i długim stażem na rynku, a nie niskimi cenami.

Warto o tym pamiętać, ponieważ źle zrozumiana oszczędność na przeglądach technicznych budynku, a w szczególności ich zaniedbanie lub nieterminowe wykonanie może doprowadzić do poważnych następstw dla właściciela nieruchomości.