Umowa inwestora z architektem – w interesie obu stron

Kontakt z architektem jest niezbędny, gdy chcemy mu zlecić wykonanie indywidualnego projektu architektonicznego lub adaptację gotowego z katalogu. Zawarcie umowy na opracowanie projektu to bardzo ważny krok na drodze do realizacji marzeń o własnym domu. To moment, w którym nasze marzenia, wizje i pomysły zaczynają w końcu nabierać realnych kształtów. Również na etapie samej budowy architekt może prowadzić nadzór nad pracami oraz kontrolować, czy wznoszenie budynku przebiega zgodnie z założeniami projektu budowanego.
Jednak aby cały proces przebiegł gładko, bez nieprzyjemnych zgrzytów i zawirowań, warto pamiętać o kilku podstawowych zasadach, które pomogą nam w zbudowaniu solidnych fundamentów współpracy.

Pewne decyzje warto podjąć jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań właściwego specjalisty. Na przykład te dotyczące naszych oczekiwań, potrzeb pozostałych domowników, czy możliwości i ograniczeń wynikających z posiadanej działki czy wreszcie zasobów finansowych?

Jaki ma być mój wymarzony dom?

Oto kilka ważnych kwestii, na które warto zwrócić uwagę i które warto przemyśleć, zanim jeszcze udamy się na pierwsze spotkanie z architektem.

1. Określ swój kapitał - zastanów się, jaki jest Twój nieprzekraczalny budżet na projekt i budowę domu. Dzięki temu architekt będzie mógł dostosować się do Twoich możliwości finansowych.
2. Przestudiuj lokalne przepisy -  koniecznie zapoznaj się z lokalnymi przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego, aby wiedzieć, jakie są ograniczenia i wymogi prawne dotyczące Twojej działki.
3. Zdefiniuj swoje potrzeby - przemyśl swoje podstawowe oczekiwania związane z nowym domem. Ile potrzebujesz sypialni, łazienek, czy marzysz o otwartej kuchni, czy może niezbędny będzie gabinet do pracy? Z przyszłymi domownikami przygotujcie wspólną listę priorytetów i funkcji, które powinny znaleźć się w projekcie.
4. Poszukaj inspiracji – przejrzyj strony internetowe z gotowymi projektami, przestudiuj magazyny architektoniczne i wnętrzarskie, odwiedź media społecznościowe. Zbierz pomysły dotyczące stylu i funkcjonalność domu, zachowaj zdjęcia i zrób notatki dotyczące elementów, które Ci się najbardziej spodobają.
5. Przygotuj dokumenty dotyczące działki - przyda Ci się plan wraz z wymiarami i orientacją. Pamiętaj, że informacje o lokalnych przepisach budowlanych, ukształtowaniu terenu, sąsiednich budynkach mogą okazać się kluczowe dla Twojej inwestycji.
6. Pomyśl o przyszłości -  jakie są Twoje długoterminowe plany? Czy planujesz powiększenie rodziny, potrzebujesz przestrzeni dla gości, a może chcesz mieć dom przystosowany do pracy zdalnej? O domu myśl w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat. Uwzględnienie przyszłych potrzeb już na etapie projektowania pomoże Ci zaoszczędzić czas i pieniądze w przyszłości.
7. Przygotuj listę pytań, które chcesz zadać architektowi. Powinny one dotyczyć jego doświadczenia i uprawnień, podejścia do projektowania, szacunkowych kosztów, ale też sposobu i stylu pracy, preferowanej formy kontaktu czy harmonogramu prac.
8. Bądź otwarty na sugestie - architekt ma doświadczenie i bezcenną wiedzę, otwórz się na jego sugestie i nie bój się dyskusji na temat rozwiązań, które mogą poprawić funkcjonalność, ekonomię i estetykę domu. Zbyt duży dom to nieuzasadnione wydatki zarówno na etapie budowy jak i późniejszej eksploatacji. Zbyt mały będzie trudny do zaaranżowania i frustrujący dla mieszkańców. Starajcie się wspólnie znaleźć złoty środek.  

Wybór odpowiedniego architekta to inwestycja na lata w trwałość i funkcjonalność przyszłego domu, ale też w jakość życia. Dlatego zaplanujmy odpowiednio dużo czasu na dokładne przeanalizowanie dostępnych opcji, aby znaleźć specjalistę, który najlepiej zrozumie nasze potrzeby i przekształci je w rzeczywistość.

Ideałem współpracy z architektem byłaby pełna zgodność poglądów. Tak niestety nie jest. Trudności pojawiają się już na początku - to normalne, bo obie strony: klient i architekt mają przeciwstawne interesy. Jeden musi zarobić, drugi - zaoszczędzić. Sztuka polega na osiągnięciu kompromisu zadowalającego obie strony i umiejętnym zapisaniu tego w umowie.

Czym kierować się przy wyborze architekta?

Zaprojektowanie Twojego wymarzonego domu zleć komuś, komu ufasz, w kogo wierzysz i kogo pracę cenisz. Pamiętaj, to kluczowy krok, który może zadecydować o przebiegu i powodzeniu całej inwestycji. A co może pomóc  Ci w wyborze odpowiedniego specjalisty? Oto nasze podpowiedzi.

• Obejrzyj portfolio. Sprawdź wcześniejsze realizacje potencjalnych architektów. Zwróć uwagę na projekty, które przygotowali i opracowali w przeszłości. Zastanów się, czy ich styl odpowiada Twoim oczekiwaniom. Portfolio to wizytówka architekta i najlepszy sposób, który pozwoli Ci ocenić jego umiejętności i preferowaną estetykę.
• Szukaj rekomendacji. Zapytaj znajomych, rodzinę i sąsiadów o architektów, z którymi mieli dobre doświadczenia. Opinie osób, które już przeszły przez proces projektowy, są niezwykle wartościowe. Warto też przejrzeć powiązane z tematem grupy i fora społecznościowe.
• Sprawdź referencje. Nie wahaj się poprosić architekta o referencje od poprzednich klientów. Skontaktuj się z nimi, by dowiedzieć się, jak przebiegała współpraca i czy byli zadowoleni z efektu końcowego.
• Rozmowy i konsultacje. Nie poprzestawaj na pierwszym wyborze i jednym spotkaniu. Umów się z kilkoma architektami, aby porozmawiać o swoich oczekiwaniach. W czasie rozmów zwróć uwagę na to, czy architekt słucha Twoich pomysłów, czy jest otwarty na sugestie, ale także czy swoje wizje i koncepcje przedstawia w sposób jasny i zrozumiały.
• Sprawdź kwalifikacje i doświadczenie. Upewnij się, że architekt ma kwalifikacje i doświadczenie konieczne przy projektowaniu domów jednorodzinnych. Sprawdź, czy jest członkiem odpowiednich stowarzyszeń branżowych i czy ma ważne uprawnienia do wykonywania zawodu. Nie wszyscy architekci mają bowiem odpowiednie kompetencje i mogą podpisać się pod projektem!
• Komunikacja i „chemia”. Współpraca z architektem to długotrwały proces, dlatego ważne jest, aby się rozumieć i mieć dobry kontakt. Wybierz osobę, z którą czujesz się komfortowo i która potrafi się jasno i rzeczowo komunikować.
• Przeanalizuj koszty – zbierz i porównaj oferty kilku różnych architektów, ale pamiętaj, że najtańsza opcja zwykle wcale nie jest najlepsza. Weź pod uwagę stosunek jakości do ceny i upewnij się, że wiesz, jakie jest doświadczenie projektanta i zakres oferowanych w tej cenie usług.

Ze swojej strony, sugeruję podpisanie umowy z architektem o ugruntowanej pozycji. Osoba zdobywająca dopiero doświadczenia w zawodzie  może w najlepszej wierze chcieć zaspokoić nasze zachcianki projektowe. Tymczasem doświadczony architekt nie zawaha się nam powiedzieć, że coś nie ma uzasadnienia ekonomicznego, lub jest zbędne. Będzie też potrafił przedstawić właściwą argumentację na poparcie swoich uwag.

Co powinna zawierać umowa z architektem?  

Umowa współpracy z architektem zazwyczaj przyjmuje formę umowy o dzieło. W takiej umowie przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania dzieła, a zamawiający do zapłaty z tego tytułu wynagrodzenia. Dziełem w tym przypadku może być np. przygotowanie projektu domu.

Podczas przygotowywania umowy o dzieło na opracowanie projektu warto zwróć uwagę na kilka aspektów, które mogą pomóc w uniknięciu ewentualnych nieporozumień i sprawią, że zostanie on zrealizowany zgodnie z Twoimi oczekiwaniami:

• zakres prac objętych umową - dokładnie określ zakres usług architekta. Czy jest to tylko projekt koncepcyjny, czy również projekt wykonawczy, nadzór autorski, a może kompleksowa obsługa inwestycji?
• harmonogram - załącznikiem do umowy powinien być realistycznie ustalony harmonogram prac, który określi terminy realizacji poszczególnych etapów projektu. Dobrze, by umowa przewidywała też konsekwencje za ewentualne opóźnienia;
• budżet i wynagrodzenie - jasno określ sposób wynagrodzenia architekta. Czy będzie to stała kwota, czy uzależniona od powierzchni obiektu lub wartości inwestycji. Ustal także warunki i terminy płatności. Zastanów się też, jak rozliczyć ewentualne dodatkowe koszty;
• zmiany w projekcie – zapisz w umowie, jak będą rozliczane zmiany i poprawki w projekcie. Czy są one wliczone w cenę? A może kolejna iteracja wymaga dodatkowej opłaty?
• prawa autorskie - upewnij się, że umowa reguluje kwestie praw autorskich do projektu. Zazwyczaj architekt zachowuje prawa autorskie, ale Ty musisz mieć prawo do realizacji projektu,
• współpraca z innymi specjalistami - określ, kto będzie odpowiedzialny za koordynację prac z innymi specjalistami, takimi jak inżynierowie budowlani, ewentualnie projektanci ogrodów, wnętrz czy wykonawcy,
• ubezpieczenie OC - upewnij się, że architekt ma odpowiednie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które może pokryć skutki ewentualnych błędów projektowych,
• rozwiązanie umowy – jasno ustal warunki odstąpienia od umowy, w tym ewentualne kary umowne i zasady rozstrzygania sporów,
• zakres dokumentacji – umowa powinna precyzować, kiedy i jakie dokumenty architekt ma dostarczyć (np. rysunki techniczne lub wizualizacje), w jakiej formie (papierowej czy elektronicznej) oraz w jakim formacie,
• bieżąca komunikacja - ustal zasady komunikacji i informowania Cię o przebiegu prac. Regularne spotkania mogą pomóc w monitorowaniu postępu i rozwiązywaniu problemów na bieżąco.

Uwaga! W przypadku dużych domów umowa może opiewać na kwotę idącą w dziesiątki tysięcy złotych. Warto wtedy skorzystać z pomocy radcy prawnego, który pomoże w jej przygotowaniu i upewni się, że zawiera wszystkie istotne punkty, które zabezpieczają obie strony kontraktu.

Czy i kiedy można odstąpić od umowy z architektem?

W związku z tym, że umowa o współpracy z architektem przyjmuje – jak powiedzieliśmy - najczęściej formę umowy o dzieło, zastosowanie w tym przypadku będą miały przepisy Kodeksu cywilnego. Odstąpienie od umowy o dzieło jest jak najbardziej możliwe. Co istotne, zamawiający ma prawo przerwać umowę w każdej chwili bez podawania powodu. Niemniej, w tej sytuacji jest zobowiązany zapłacić wykonawcy część umówionego wynagrodzenia, które pokryje koszt wykonanych do tej pory prac.

Ile kosztuje indywidualny projekt domu?

A ile właściwie kosztuje dziś indywidualny projekt domu? Cena waha się od 150 do nawet 250 - 300 złotych za metr kwadratowy. To oznacza, że projekt popularnego obecnie budynku o powierzchni 100 m2 będzie kosztował od 15 000 do nawet 30 000 złotych. Warto się też upewnić, o jakiej powierzchni mówimy ( użytkowej, powierzchni podłóg, a może całkowitej razem ze ścianami).   

Weźmy jeszcze pod uwagę elementy, które mogą wpływać na koszt opracowania, min.: stopień skomplikowania budynku - zwłaszcza bryły budynku i dachu, zastosowanie nietypowych rozwiązań i materiałów budowlanych, specyficzne wymagania dotyczące działki czy doświadczenie i pozycja architekta

W przypadku skomplikowanych projektów ceny mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dlatego zawsze warto zebrać oferty od kilku specjalistów i starannie je porównać.