Moje, czyli nasze

Tekst Natalia Bronowicka; rysunki Małgorzata Ślińska

Nie ma co ukrywać, że gdy nieruchomość ma nie jednego, lecz kilku właścicieli, władanie nią jest bardzo kłopotliwe i może być przyczyną wielu niepotrzebnych konfliktów.

GRAFIKA
Rys. Małgorzata Ślińska
Współwłasność to taki rodzaj własności, w którym ta sama rzecz należy jednocześnie do kilku osób. Przedmiotem wspólnej własności mogą być również konkretne prawa, na przykład wspólne prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. W prawie polskim przewiduje się dwa rodzaje współwłasności: łączną lub ułamkową.

Współwłasność ułamkowa

Polega ona na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamek - udział we wspólnej rzeczy - i może nim dowolnie rozporządzać bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli.

Przykład. Trzej bracia mają po 1/3 udziału w odziedziczonej nieruchomości. Każdy z nich może w dowolnym momencie swoją część sprzedać, podarować albo przekazać w testamencie innej osobie.

O wielkości udziałów oraz o tym, komu one przypadną, może stanowić:

- umowa (na przykład umowa darowizny, w której ojciec obdarowuje działką budowlaną troje swoich dzieci);

- testament (spadkodawca wskazuje w nim, iż pozostawiony przez niego dom będzie własnością w 2/3 jego córki, a w 1/3 jego siostry);

- orzeczenie sądu (na przykład spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia co do wysokości poszczególnych udziałów w odziedziczonej przez nich nieruchomości; zwracają się wówczas z -odpowiednim wnioskiem do sądu);

- ustawa (na przykład zgodnie z Kodeksem cywilnym udział spadkowy małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku, jeśli dziedziczy on wraz ze swymi dziećmi).

Współwłasność łączna

We współwłasności łącznej, której przykładem jest wspólność małżeńska, nie ma wyodrębnionych udziałów, a współwłaściciel nie ma swobody w dysponowaniu rzeczą wspólną.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo użytkować rzecz wspólną, to znaczy korzystać z niej, a także pobierać pożytki, jakie ona przynosi, na przykład otrzymywać część dochodu ze sprzedaży owoców ze wspólnego sadu.

Jeśli współwłaściciel samodzielnie rozporządza swoim udziałem, może nie zawiadamiać pozostałych współwłaścicieli o tym, co zamierza z nim zrobić. Musi on jednak pamiętać, iż jego prawo własności dotyczy tylko i wyłącznie udziału, a nie fizycznie określonej części rzeczy. Współwłaściciel nie może na przykład bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli zawrzeć umowy sprzedaży całej nieruchomości - chyba że zostanie przez nich do tego upoważniony.

Wszyscy współwłaściciele mają obowiązek pokrywać ewentualne wydatki związane z utrzymywaniem rzeczy wspólnej. Zarówno wydatki, jak też przychody rozliczane są proporcjonalnie do wielkości udziałów, jakie mają poszczególni współwłaściciele.

Przykład. Jeżeli udział Jana Kowalskiego we własności nieruchomości wynosi 2/3, a Jerzy Malinowski ma 1/3, to pierwszy powinien ponieść odpowiednio większe wydatki związane na przykład z jej ogrodzeniem.

Współwłaściciele są zobowiązani tak użytkować rzecz wspólną, aby nie dochodziło między nimi do niepotrzebnych waśni czy kłótni - na przykład zgodnie korzystać ze wspólnej drogi dojazdowej na posesję lub ze studni.

Zwykły zarząd

Czasami osiągnięcie zgody przez wszystkich współwłaścicieli nie jest konieczne - wystarczy porozumienie większości.

Uwaga! O większości przesądza nie liczba osób, ale większość udziałów.

Dotyczy to czynności zwykłego zarządu rzeczą, czyli takich, bez których niemożliwe byłoby codzienne użytkowanie, na przykład wspólnej nieruchomości.

Są to takie m.in. czynności, jak:

- podpisywanie umów z firmą, która wywozi śmieci lub opróżnia szambo,

- konserwacja budynku,

- utrzymanie porządku na posesji i wokół niej;

- wykonywanie drobnych remontów.

Zdarza się niekiedy, że większość współwłaścicieli nie jest w stanie się ze sobą porozumieć albo postanowi dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami właściwego zarządu rzeczą wspólną (na przykład zadecyduje o przeprowadzeniu takich prac remontowych, które mogą w oczywisty sposób zagrozić konstrukcji stojącego na działce domu).

Wówczas pozostali współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu właściwego dla miejsca położenia budynku, z wnioskiem o wydanie upoważnienia do wykonania ważnej czynności lub zakazu przeprowadzenia innej. W obydwu przypadkach trzeba uiścić wpis sądowy, którego wysokość wynosi 100 złotych.

Kiedy zarządcę ustanawia sąd?

Każdy ze współwłaścicieli ma również prawo zwrócić się bezpośrednio do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeśli:

- większość współwłaścicieli nie zgadza się między sobą w sprawach dotyczących zwykłego zarządu,

- większość współwłaścicieli narusza zasady właściwego zarządu,

- większość współwłaścicieli przez swoje działania krzywdzi mniejszość (na przykład celowo zakłóca spokój pozostałych).

Wpis sądowy wymagany podczas składania wniosku o ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej wynosi 100 zł.

Kiedy sąd wyznaczy zarządcę, pozostali współwłaściciele zostają od zarządu odsunięci i od tego czasu nie mogą już podejmować żadnych decyzji dotyczących użytkowania rzeczy wspólnej. Ponadto muszą oni pokrywać wszystkie koszty związane z działaniem zarządcy.

Zarządcą może zostać zarówno osoba trzecia, jak i jeden lub kilku współwłaścicieli.

Ustanowienie zarządu jest zgłaszane przez zarządcę do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. Opłata za zgłoszenie wynosi 30 zł.

Gdy wszyscy współwłaściciele dojdą jednak do porozumienia i będą zgodnie oraz właściwie korzystać z rzeczy, sąd może uchylić zarząd. Od tego momentu następuje umowny zarząd rzeczą wspólną. Oznacza to, że sami współwłaściciele - w umowie zawartej między sobą - określają sposób podejmowania decyzji w konkretnych sytuacjach związanych z zarządem. Taka umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej. W razie potrzeby można w każdej chwili zmienić jej postanowienia lub ją wypowiedzieć.

Umowny zarząd mogą sprawować łącznie wszyscy współwłaściciele lub tylko jeden z nich, albo też osoba trzecia, która zostanie wskazana przez strony zainteresowane.

Walne zgromadzenie współwłaścicieli

Istnieją takie czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu i wobec tego wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości lub innej rzeczy ruchomej. Są to na przykład:

- decyzja o przebudowie domu będącego wspólną własnością;

- budowa domu na wspólnej działce budowlanej;

- sprzedaż wspólnej nieruchomości;

- obciążenie wspólnej nieruchomości hipoteką;

- podział nieruchomości.

Jeżeli sami współwłaściciele nie zdołają podjąć jednomyślnej decyzji - na przykład co do sposobu podziału nieruchomości - mogą wówczas zwrócić się do sądu z prośbą, aby to on wydał orzeczenie. Stosowny wniosek w tej sprawie mają prawo złożyć wyłącznie ci współwłaściciele, którzy mają łącznie co najmniej połowę udziałów. Opłata sądowa przy składaniu wniosku wynosi 100 zł.

Sąd tylko wówczas udzieli zgody na wykonanie którejkolwiek z wyżej wymienionych czynności, jeżeli uzna, że jej cel leży również w interesie wszystkich pozostałych współwłaścicieli oraz że nie narusza ona przyjętych zasad współżycia społecznego.

Zniesienie współwłasności

Współwłasność sprawia niekiedy wiele kłopotów, dlatego każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia. Z wnioskiem do sądu w tej sprawie może wystąpić - w jakimkolwiek czasie - każdy współwłaściciel (chyba że umowa zawarta między nimi wyklucza takie uprawnienie, jednak na czas nie dłuższy niż 5 lat).

Zniesienie współwłasności może nastąpić:

- w wyniku umowy - wszyscy zainteresowani są zgodni co do tego, że chcą znieść współwłasność; ustalają między sobą sposób spłaty i ewentualne dopłaty dla innych współwłaścicieli oraz termin ich uregulowania;

- na podstawie orzeczenia sądowego - współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, a podziału rzeczy wspólnej oraz ustalenia roszczeń pieniężnych dokonuje sąd. Wyznacza on także termin i sposób ich uiszczenia oraz wysokość i termin spłaty ewentualnych odsetek.

Wszyscy współwłaściciele, jeżeli chcą znieść współwłasność, zarówno w sposób umowny, jak i sądowy mogą wybrać jedną z trzech możliwości:

- podzielić fizycznie rzecz pomiędzy wszystkich współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów (w tym celu mogą zwrócić się do geodety, który na ich zlecenie podzieli wspólną nieruchomość);

- przyznać rzecz wspólną (dom, działkę budowlaną, siedlisko) tylko jednemu ze współwłaścicieli z zastrzeżeniem, iż ma on obowiązek spłacić pozostałych;

- sprzedać rzecz wspólną i uzyskane w ten sposób środki pieniężne podzielić pomiędzy wszystkich współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów.

Podstawa prawna:

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny art. 195-221 (DzU nr 16, poz. 93 z 1964 r. ze zm.); Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych (DzU nr 154, poz. 753 z 1996 r. ze zm.); Stanisław Radwański, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999.

Sprawozdanie finansowe

Każdy ze współwłaścicieli, który nie jest zarządcą rzeczy wspólnej, może - zgodnie z prawem - zażądać sprawozdania finansowego z zarządu. Oznacza to, że wszelkie nakłady finansowe poniesione w związku z użytkowaniem rzeczy wspólnej muszą być udokumentowane rachunkami.

Warto wiedzieć

Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego - w przeciwnym razie będzie uznana za nieważną.

Skomentuj:

Moje, czyli nasze