Budowa domu tylko z umową

Samemu czy z wykonawcą?

Budowa domu jest poważnym przedsięwzięciem i logistycznym, i finansowym. Chociaż możliwych wariantów jej przebiegu jest wiele, to zwykle inwestorzy wybierają albo realizację prac systemem gospodarczym, albo powierzają całość inwestycji generalnemu wykonawcy.

System gospodarczy. W systemie gospodarczym budowę domu prowadzimy sami, przy pomocy rodziny i znajomych. Uważamy, iż skoro budujemy dla siebie, to wszystko zrobimy najlepiej,  a przy tym uda nam się nieco zaoszczędzić. Takie myślenie bywa jednak złudne, ponieważ budowanie własnymi rękami jest trudnym zadaniem – wymaga wiedzy i dużego zaangażowania. Dobrze też mieć doświadczenie. Poza tym,  niektóre roboty i tak musimy zlecić na zewnątrz (np. wykonanie fundamentów czy ułożenie instalacji wodno-kanalizacyjnej) i dlatego przydatne będzie wsparcie doświadczonego kierownika budowy i/lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Uwaga! Każda budowa, nawet prowadzona systemem gospodarczym, wymaga zatrudnienia kierownika. Taki obowiązek nakłada na nas prawo budowlane.

Generalny wykonawca. Zupełnie inaczej wygląda budowa z generalnym wykonawcą. - polega ona na powierzeniu budowy jednemu przedsiębiorcy (firmie). Wydawać by się mogło, że to najbardziej komfortowa metoda – powierzamy wykonanie naszego domu jednej ekipie. Jednak i tu, mogą nas spotkać przykre niespodzianki, np. wykonawca okazyjnie kupi materiały, które nie mają deklarowanych parametrów albo roboty nie idą zgodnie z wcześniej ustalonym harmonogramem. I w tej sytuacji doświadczony kierownik budowy jest na wagę złota, dzięki jego obecności zyskujemy gwarancję staranności prac i właściwej organizacji budowy.  

Ten sposób prowadzenia budowy jest także zazwyczaj najdroższy. Warto więc się upewnić, za co płacimy. Wybierając generalnego wykonawcę, sprawdźmy jego poprzednie realizacje, zorientujmy się, ilu pracowników zatrudnia i czy ma własne ekipy, czy korzysta z firm stale współpracujących czy też zatrudnia wciąż nowe osoby.

Wszystko na piśmie

Wspomnieliśmy już, że każda budowa musi być prowadzona pod nadzorem kierownika budowy, który czuwa nad jakością i bezpieczeństwem prac. Nie możemy jednak pominąć kwestii podpisania dobrej umowy o roboty budowlane. Zakres takiej umowy może być albo kompleksowy i obejmować wszystkie etapy prac , albo tylko niektóre elementy. Ważne, aby taki dokument był sporządzony w formie pisemnej. Umowa ustna jest co prawda ważna,  ale uniemożliwia skuteczne dochodzenie roszczeń w sądzie – będziemy mieć kłopot z udowodnieniem nie tylko odpowiedzialności wykonawcy, lecz także zakresu umowy, a nawet tego, że w ogóle została zawarta.

W umowie należy wskazać: strony umowy z dokładnym określeniem danych zlecającego i danych wykonawcy/firmy (np. podanie numeru KRS czy też danych z ewidencji działalności gospodarczej), datę i miejsce sporządzenia, projekt budowlany, stanowiący jej integralną część, a na podstawie którego jest prowadzona budowa, terminy wykonania robót oraz terminy ich odbioru, a także wysokość wynagrodzenia, termin i sposób jego zapłaty. Na rozliczenie z wykonawcą możemy się umówić albo ryczałtowo (podanie jednej kwoty za całość prac), albo według kosztorysu – płacimy dopiero za wykonanie i odebranie określonych etapów.  W żadnym wypadku nie płaćmy „z góry”. Może się zdarzyć tak, że wykonawca weźmie pieniądze i w ogóle nie pojawi się na budowie.

Umowa musi zostać podpisana przez wykonawcę i inwestora.

Poniżej wybraliśmy –  naszym zdaniem – najbardziej newralgiczne momenty budowy, których realizacja powinna być poprzedzona podpisaniem stosownej umowy.

MONTAŻ STOLARKI OKIENNEJ. Jest często przez inwestorów niedoceniany. A szkoda, bo zwykle dużą wagę przywiązują oni do wyboru najbardziej odpowiadających im okien, płacą za nie niemałą kwotę, a później nie kontrolują tego, jak to zostanie zrobione.

Prawidłowy, szczelny montaż okien zapewni nam solidna i profesjonalna ekipa. Szukajmy tylko takich monterów – możemy zapytać o nich w salonie sprzedaży okien, dobrze też zasięgnąć informacji od znajomych, którzy ten etap mają już za sobą.

W praktyce najczęściej kupujemy stolarkę wraz z montażem u dostawcy okien i to z nim podpisujemy umowę na te usługi. W umowie tej – poza standardowym wpisaniem stron umowy i kwoty do zapłaty – dokładnie określamy zakres prac wraz z wykazem odpowiednich materiałów, które muszą zostać wykorzystane do tego, aby montaż przebiegł prawidłowo i w ustalonym terminie. Kompletna usługa powinna także obejmować montaż we wcześniej przygotowanym ościeżu, a także wykończenie glifów. Dobry monter na pewno zgodzi się również na zapis o gwarancji w przypadku ewentualnych nieprawidłowości.

OCIEPLENIE BUDYNKU. Podpisując umowę z wykonawcą ocieplenia, należy wpisać nazwę wybranego systemu ociepleń i jego komponentów wraz z numerem dokumentu odniesienia, którym jest dla tego zestawu Krajowa lub Europejska Ocena Techniczna (aprobata techniczna). Wykonawca powinien ponadto oświadczyć, że jego pracownicy zostali przeszkoleni w zakresie instalacji tego właśnie systemu lub prace ociepleniowe przy wykorzystaniu danej metody są im znane. W umowie należy zawrzeć zwięzły opis czynności niezbędnych przy każdej pracy ociepleniowej, takich jak przygotowanie podłoża, do którego będzie mocowana izolacja termiczna, sposób przyklejania płyt styropianowych, wykonanie zbrojenia, gruntowanie czy też ocieplanie trudnych miejsc, jak np. ościeży okiennych i drzwiowych, tynkowanie oraz ewentualne malowanie farbą elewacyjną.  Warto pamiętać o tym, że każdy z etapów prac ociepleniowych powinien się zakończyć odbiorem przez kierownika budowy i to także warto w takim dokumencie ująć.

WYKONANIE POKRYCIA DACHOWEGO. W umowie z dekarzem nie wystarczy informacja, że ma on położyć dach. Prace powinny zostać określone szczegółowo – od wstępnego krycia, po obróbki blacharskie, orynnowanie, a na ułożeniu pokrycia kończąc. Dobre ekipy same proponują podpisanie z klientem umowy na ich wykonanie, w tym także umowy serwisowej, obejmującej konserwację dachu przez następne lata. Taki dokument powinien zawierać: NIP firmy i jej regon oraz zaświadczenie o działalności gospodarczej, certyfikat kwalifikacji dekarskich, terminy wykonywania usługi, terminy i sposób płatności przez zlecającego, czyli nas, termin odbioru prac, koszt materiałów z ustaloną stawką VAT (23% czy 8%) i robocizny, a także ustalenia dotyczące zapłaty różnicy kosztów (jeżeli wzrosną, ile dopłaca wykonawca, a ile inwestor). 

Zerwanie umowy umowy i kary

W umowie z wykonawcą – poza elementami wskazanymi powyżej – powinny znaleźć się też zapisy mówiące o możliwości odstąpienia stron od podpisanego „porozumienia” oraz określające wysokość kar umownych za niewywiązanie się z przedmiotu umowy. Kiedy możemy uznać, że umowa jest nieważna i odstąpić od niej bez wyznaczania dodatkowego terminu? Otóż wtedy, gdy nasza budowa prowadzona jest opieszale i niestarannie (przewlekłość, nieterminowość prac to najczęstsze zarzuty w sporach dotyczących prac budowlanych). Co więcej, mamy prawo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej ekipie, na koszt i ryzyko niesolidnego wykonawcy.

Możemy też „zerwać” umowę bez podania jakichkolwiek powodów. Prawo to zależy tylko od swobodnego uznania inwestora, który może odstąpić od umowy w szczególności wtedy, gdy straci zaufanie do wykonawcy lub nie jest zadowolony z jego usług, ale nie może bądź nie chce podać konkretnej przyczyny swojej decyzji. Inwestor musi jednak wówczas zapłacić wykonawcy całość wynagrodzenia, które może zmniejszyć jedynie o to, co wykonawca zaoszczędził z tego powodu, że nie poniesie już kosztów doprowadzenia do końca robót budowlanych. Ale również i wykonawca może nam pokazać czerwoną kartkę i zejść z budowy – zwykle ma to miejsce wtedy, gdy notorycznie opóźniamy płatności  za już wykonane prace. 

We wszystkich przypadkach odstąpienia od umowy strony zobowiązane są do rozliczenia już wykonanych robót, ale częściowe wynagrodzenie wykonawcy będzie zwykle umniejszone z tytułu szkód, jakie poniósł inwestor z powodu wadliwego postępowania wykonawcy. W szczególności wiąże się to z opóźnieniem procesu inwestycyjnego oraz kosztem dokończenia prac przez innego przedsiębiorcę. 

A co z podwykonawcą?

Jeśli strony przewidują, że w trakcie procesu budowlanego część prac będzie wykonywana przez podwykonawców, to w umowie należy obowiązkowo określić ich zakres ze wskazaniem, które indywidualnie określone roboty będą wykonywane przez wykonawcę osobiście, a które  przez podwykonawców. Brak tego wskazania jednoznacznie powoduje nieważność umowy. Ponadto inwestor ma prawo do wyrażenia zgody na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą. Chodzi tutaj i o osobę podwykonawcy (wybór konkretnej firmy), i o zakres konkretnych robót, jakie mają mu być powierzone. W celu uzyskania zgody inwestora, wykonawca musi przedstawić mu umowę z podwykonawcą lub projekt tej umowy wraz z częścią dokumentacji dotyczącej wykonania robót określonych w tej umowie lub projekcie. Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego  z 28 czerwca 2006 r. (III CZP 36/06, Biul. SN 2006, nr 6, s. 6).