Prawie jak cyrograf - jak sporządzić dobrą umowę

Tekst: Małgorzata Reut

Sąsiad kusi korzystną ofertą wydzierżawienia części gruntu. Chcesz pożyczyć od brata pieniądze na wykończenie mieszkania. Wynajmujesz ekipę, która wyremontuje twój dom. Umiejętność sporządzenia dobrej umowy przydaje się częściej, niż myślisz...



Zgodnie z obowiązującym prawem do zawarcia umowy wystarczy zgodne oświadczenie obu stron, zatem teoretycznie nawet umowa w formie ustnej jest ważna. Ponieważ jednak na takich umowach trudno opierać się w razie sporu, zasadą stało się sporządzanie wszelkich umów w formie pisemnej. Niektóre z nich zresztą - na przykład umowa pożyczki kwoty większej niż 500 złotych - muszą być sporządzone w takiej właśnie formie (wymaga tego kodeks cywilny). Są też szczególne rodzaje umów wymagające zachowania formy aktu notarialnego, na przykład wszystkie umowy przenoszące własność nieruchomości (działki, domu, mieszkania). Ich zawarcie wiąże się z dodatkowymi kosztami (głównie taksą notarialną), ale z drugiej strony - gwarantuje bezpieczeństwo.

Uwaga! Jeśli sprzedając dom czy działkę, nie zachowamy formy notarialnej, tylko sporządzimy zwykłą umowę pisemną, wówczas umowa taka jest nieważna - transakcja nie nastąpiła.

Co zawrzeć w umowie

Sporządzając umowę, należy umieścić w niej następujące informacje:

  • data zawarcia umowy;

  • określenie stron; jeśli jest to:

    - osoba fizyczna - należy podać imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer PESEL i numer dowodu osobistego;

    - osoba prowadząca działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji gminnej (np. stolarz) - powinna przedstawić aktualny wypis z ewidencji, a w umowie muszą się znaleźć: dane zawarte w wypisie, czyli numer, pod którym podmiot figuruje w ewidencji, jego nazwa oraz przedmiot prowadzonej działalności;

    - spółka jawna lub spółka z ograniczona odpowiedzialnością (często w takiej formie działają przedsiębiorstwa budowlane) - powinna przedstawić aktualny wypis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). W treści wypisu znajduje się informacja, kto i w jaki sposób jest uprawniony do reprezentowania spółki - umowa może być zawarta tylko z tą osobą. Należy ją wskazać z imienia i nazwiska, określić, o jaką spółkę chodzi, i podać numer, pod jakim spółka została zarejestrowana w KRS;

  • przedmiot umowy - jest uzależniony od rodzaju umowy - może to być na przykład dom (w umowie np. darowizny domu), wskazany dokładnie zakres prac budowlanych (w umowie o wykonanie pracy), określona kwota (w umowie pożyczki), czy samochód (w umowie kupna-sprzedaży samochodu);

  • czas, na jaki strony zawarły umowę, lub też terminy wynikające z zapisów umowy; w umowie kupna-sprzedaży samochodu będzie to termin uiszczenia należności i wydania samochodu, w umowie pożyczki - termin zwrotu pieniędzy, w umowie o roboty budowlane - termin zakończenia prac, a w umowie najmu czy dzierżawy - czas, na jaki zostały one zawarte;

  • prawa i obowiązki stron umowy; w tej części umowy należy dokładnie wskazać, co strony powinny robić, aby umowa bezkolizyjnie doszła do skutku. Oprócz zapisów podstawowych (takich jak obowiązek zapłaty ceny i wydania przedmiotu umowy czy wykonania prac budowlanych i wypłaty ustalonego wynagrodzenia) warto w umowie umieścić bardziej precyzyjne ustalenia, na przykład w umowie kupna-sprzedaży samochodu zapisać, iż do dnia wydania samochodu kupującemu nie będzie on użytkowany przez sprzedającego; w umowie o roboty budowlane - że inwestor ma obowiązek dostarczyć na plac budowy określoną ilość materiałów, a ekipa budowlana - uprzątnąć po każdym dniu pracy teren posesji, w umowie pożyczki zaś - że pieniądze mają być zwrócone na konto.

    Im dokładniejsze będzie określenie wzajemnych roszczeń, tym większa szansa na bezkonfliktowe relacje stron umowy. Trzeba jednak pamiętać, iż nie wszystko, co przyjdzie nam do głowy, można umieścić w umowie (o tym, czego nie można wpisać - w ramce z lewej strony);

  • uregulowania dotyczące płatności; żeby uniknąć ewentualnych pomyłek, kwotę określoną w umowie należy podać również w formie opisowej (cena sprzedaży samochodu: 5000 złotych, słownie: pięć tysięcy złotych). Oprócz terminu i sposobu przekazania pieniędzy (np. gotówka, przelew) umowa powinna określać, czy należność jest płatna jednorazowo, czy też w ratach. Warto też dodać zapisy o wysokości ewentualnych odsetek na wypadek opóźnienia kupującego, a jeśli wpłacany jest zadatek, wskazać jego wysokość (jest to o tyle istotne, iż w razie niedotrzymania umowy przez kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek, jeśli natomiast sprzedający zrezygnował, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości);

  • warunki odstąpienia od umowy; zdarza się, że strony dopuszczają możliwość odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji w umowie trzeba określić, jakie okoliczności na to pozwalają (np. kupujący uzależnia zakup domu od uzyskania kredytu bankowego i kredytu nie otrzymuje). Warto też wskazać termin, do kiedy każda ze stron może odstąpić od umowy bez żadnych konsekwencji (np. 3-miesięczny termin przy umowie najmu);

  • kary za zerwanie umowy; zdarza się, iż strony umowy chcą się zabezpieczyć przed niezbyt poważnym kontrahentem, wówczas do umowy wprowadza się zapisy o dotkliwych finansowych karach za bezpodstawne zerwanie umowy;

  • wskazanie, iż umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach;

  • własnoręczne, pełne podpisy stron umowy.

    Podstawa prawna:

    Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (DzU nr 6, poz. 93, z 1964 r. ze zm.)

    Zobacz Projekty domów na działkę o szerokości do 30m

  • Skomentuj:

    Prawie jak cyrograf - jak sporządzić dobrą umowę