Jak wybrać dobrego dewelopera?

Tekst: Małgorzata Reut

Nie masz czasu i chęci na budowę, ale chciałbyś zamieszkać we własnym domu? Poszukaj dobrego przedsiębiorcy, który sprzeda ci gotowy dom.



Deweloper to przedsiębiorca, który buduje na własnym gruncie i (zazwyczaj) z własnych środków, później zaś przenosi własność działki i domu na kupującego. Deweloperów jest wielu, jednak nie wszyscy są rzetelni. Na korzyść dewelopera świadczą rekomendacje Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Zawsze więc warto o nie zapytać, jednakże to za mało, żeby podpisać z deweloperem umowę - trzeba zebrać jeszcze inne informacje.

Z kim masz do czynienia

Zanim w ogóle zaczniemy rozważać ofertę dewelopera, najpierw poprośmy go o:

  • zaświadczenie z urzędu gminy - jeśli prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji - z informacjami na temat przedmiotu prowadzonej działalności;

  • odpis z Krajowego Rejestru Sądowego - jeżeli prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej (taką właśnie formę działalności najczęściej wybierają duże przedsiębiorstwa budowlane). Z odpisu dowiemy się, czy firma nie jest postawiona w stan likwidacji lub upadłości, czy corocznie składa sprawozdania finansowe, czy prowadzone były wobec niej postępowania egzekucyjne oraz czy ma zaległości podatkowe i na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Akta rejestrowe są jawne - można zatem udać się do sądu rejestrowego i przejrzeć dokumenty finansowe i pozostałe; rzetelne spółki składają sprawozdanie finansowe co roku (zgodnie z obowiązkiem nałożonym na nie przez ustawę o rachunkowości).

    Na czym stanie dom

    By sprawdzić działkę, na której deweloper będzie budował, należy poprosić go o aktualny odpis z księgi wieczystej (lub przejrzeć ją osobiście w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego) i sprawdzić:

    - położenie i powierzchnię działki (czy są zgodne z tym, co twierdzi deweloper),

    - kto jest właścicielem działki (powinien być nim tylko deweloper),

    - czy na działce nie ma ustanowionych ograniczonych praw rzeczowych (np. prawa użytkowania jej przez inne osoby),

    - czy działka nie jest obciążona hipoteką.

    Najlepiej, jeśli nieruchomość nie ma żadnych obciążeń (w dziale trzecim i czwartym nie ma wpisów).

    Uwaga! Wybór dewelopera, który zaciągnął kredyt na budowę, zawsze wiąże się z ryzykiem (nawet jeśli dotychczas terminowo go spłaca, co potwierdza opinia banku). Jeśli bowiem przestanie to robić, kredyt obciąży (w proporcjonalnej części) nabywcę domu - hipoteka zawsze bowiem przypisana jest do nieruchomości, nie zaś do kolejnych właścicieli.

    Co słychać na budowie

    Po zapoznaniu się z księgą należy przejrzeć dokumenty związane z budową i przeznaczeniem terenu, na którym powstaje dom. W tym celu trzeba w miejscowym urzędzie gminy sprawdzić:

  • ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli właśnie trwają prace nad planem, można zapoznać się ze studium planu - to wstępny projekt, z reguły identyczny z końcowym planem), żeby upewnić się, czy w najbliższej przyszłości gmina nie planuje w okolicy na przykład budowy dróg albo uciążliwego centrum handlowego;

  • czy deweloper ma pozwolenie na budowę i czy jest ono ostateczne (ostateczność decyzji o pozwoleniu na budowę oznacza, że nie przysługuje już od niej odwołanie). To, że pozwolenie jest ostateczne, potwierdza przybita na nim stosowna pieczęć.

    Jej brak oznacza zatem, iż tak naprawdę deweloper nie może przystąpić do żadnych prac budowlanych i możliwe jest nawet, że w wyniku ewentualnego postępowania odwoławczego wydana zostanie decyzja odmawiająca pozwolenia na budowę. Jeśli natomiast pozwolenie na budowę jest ostateczne, trzeba sprawdzić, od kiedy takie się stało (data wskazana jest na pieczęci) i czy nie minęły już dwa lata od tego terminu - taki jest bowiem czas na rozpoczęcie prac budowlanych. Jeżeli termin ten został przekroczony, trzeba wystąpić o nowe pozwolenie na budowę.

  • O czym mówi umowa

    Kolejny krok to zapoznanie się z projektem umowy sprzedaży przygotowanym przez dewelopera. Obecnie, kiedy właściwie się nie zdarza, żeby gotowe domy czekały na klientów (odwrotnie, wykupywane są już na etapie "dziury w ziemi"), z deweloperem zwykle zawiera się tzw. umowę przedwstępną. Umowę ostateczną zawiera się wtedy, gdy dom jest już gotowy.

    Umowa przedwstępna musi określać:

  • przedmiot umowy i dane stron,

  • cenę nabywanej nieruchomości (z gruntem),

  • zapisy wskazujące na przebieg budowy,

  • warunki płatności,

  • ewentualne kary wynikające z niedopełnienia obowiązków przez strony umowy,

  • termin zawarcia umowy ostatecznej.

    Umowę należy bardzo dokładnie przeczytać, zwracając szczególną uwagę na:

  • datę rozpoczęcia prac budowlanych i termin oddania domu do użytkowania - najlepiej gdyby były to konkretne daty, a nie zapisy w rodzaju: "w pierwszym kwartale", co może oznaczać zarówno początek, jak i koniec tego okresu;

  • terminy płatności - najbardziej komfortowa jest sytuacja, gdy nabywca płaci w ratach uzależnionych od postępu prac;

  • wysokość ceny, a zwłaszcza na to, czy podlega ona waloryzacji;

  • zakres prac wykonywanych przez dewelopera - należy wymagać dokładnego opisu, w jakim stanie wybudowany dom ma być przez dewelopera przekazany: czy będą pomalowane ściany, czy zostaną wykonane elewacja zewnętrzna i ogrodzenie, czy działka będzie zagospodarowana, jakie elementy wykończenia domu gwarantuje wykonawca. Warto zabiegać o wyeliminowanie z umowy określeń nieprecyzyjnych w rodzaju: "dom w stanie pozwalającym na użytkowanie";

  • dokładne określenie działki, na której stanie dom - przez wskazanie jej wielkości i położenia;

  • rodzaj użytych materiałów i sposób dokonywania zmian w tym zakresie - w umowie powinien być zapis, że jest to możliwe tylko za zgodą kupującego;

  • możliwość wypowiedzenia umowy - terminy wypowiedzenia i wzajemne rozliczenia stron z tego tytułu;

  • zapisy dotyczące kary - nie tylko wobec kupującego za nieterminowe wpłaty, ale i wobec dewelopera - za nieterminowo wykonywane prace.

    Umowa przedwstępna może być podpisana zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego - zależy to tylko od woli stron. Trzeba jednak wiedzieć, że umowa pisemna daje możliwość dochodzenia tylko wyrównania szkód, które wynikły z zaniechania czy też niewłaściwego działania dewelopera. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala natomiast na dochodzenie na drodze sądowej obowiązku zawarcia umowy ostatecznej, a więc wybudowania domu.

    Uwaga! Po wybudowaniu domu ostateczna umowa przeniesienia własności może być zawarta tylko przed notariuszem. W przeciwnym razie jest nieważna.

    Podstawa prawna:

    Ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (DzU nr 121, poz. 169, z 1997 r., ze zmianami) Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93, z 1964 r., ze zmianami)





  • Skomentuj:

    Jak wybrać dobrego dewelopera?