Podatek od wynajmu - ile z najmu dla fiskusa

Podstawą powstania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony określają w niej między innymi wysokość czynszu. Stanowi on korzyść majątkową dla wynajmującego, a tym samym przychód w rozumieniu podatkowym.

Podstawa prawna

Podatnik ma obecnie dwie możliwości rozliczania się z urzędem skarbowym. Może zapłacić podatek według skali podatkowej lub skorzystać z ryczałtu. Wybór sposobu opodatkowania następuje poprzez złożenie oświadczenia naczelnikowi właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędu skarbowego. Termin złożenia oświadczenia dla osób, które chciałyby zmienić dotychczasową formę opodatkowania mija 20 stycznia każdego kolejnego roku. Oświadczenie powinno zawierać:

•  dane osobowe i adresowe wnioskodawcy,

•  NIP wnioskodawcy,

•  dokonanie wyboru lub też zmianę sposobu opodatkowania,

•  własnoręczny podpis.

Oświadczenie można złożyć osobiście lub wysłać listem poleconym - datą złożenia będzie dzień nadania listu w urzędzie pocztowym. Wybór sposobu opodatkowania dotyczy dochodów uzyskanych z najmu w danym roku kalendarzowym, nie można się więc rozmyślić i zmienić go w trakcie tego okresu.

Oświadczenie nie jest wymagane, jeśli podatnik zamierza w nowym roku i latach kolejnych rozliczać się z tych dochodów w takiej samej formie jak obecnie.

Jeżeli wynajmowana nieruchomość należy do małżonków, wybór sposobu opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu za cały dany rok podatkowy, jest wiążący - chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków.



Przy rozliczaniu się z fiskusem z dochodów z tytułu najmu według skali podatkowej opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Ustalając jego wielkość, podatnik może uwzględnić wydatki ponoszone w związku z wynajmowanym lokalem.

Do kosztów można przykładowo zaliczyć:

•  koszty remontów lokalu lub domu;

•  składki na ubezpieczenie nieruchomości;

•  uiszczany podatek od nieruchomości;

•  sprzęt i meble stanowiące wyposażenie wynajmowanego lokum (można odliczyć wydatki na zakup rzeczy, których jednostkowa cena zakupu nie przekroczy 3500 zł; jeśli zostaną zakupione rzeczy droższe, wówczas rozlicza się ich amortyzację);

•  opłaty uiszczane przez wynajmującego zgodnie z podpisaną umową, na przykład za telewizję kablową czy internet;

•  amortyzację lokalu (odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów dokonuje się według określonych w przepisach stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa, czyli cena zakupu mieszkania czy też koszt wybudowania domu; w przypadku domu i mieszkania stosuje się stawkę amortyzacji w wysokości 1,5% rocznie).

Na wszystkie poniesione koszty należy mieć potwierdzenia w postaci faktur i dowodów wpłaty. Dodatkowo na podatnikach ciąży obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych.

Zobacz skalę podatkową obowiązującą w 2009 roku

Podatnicy są zobowiązani, bez wezwania, wpłacać w ciągu roku podatkowego miesięczne zaliczki na podatek dochodowy. Gdy dochody z najmu są jedynymi, wysokość zaliczek ustala się w następujący sposób:

•  obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku (3091 zł),

•  zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od różnicy w dotychczasowych dochodach z najmu a kwotą wolną od podatku,

•  dalsze zaliczki płaci się od osiągniętego w danym miesiącu dochodu.

Dochód z najmu podatnik dodatkowo wykazuje w zeznaniu podatkowym (PIT 36) i składa je do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.



Ustawodawca umożliwił podatnikom opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. Przy tej formie rozliczania się z fiskusem nie ustala się kosztów. Oznacza to, że opodatkowaniu ryczałtem podlega przychód z najmu.

Aby skorzystać z tej formy opodatkowania, należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie. Osoby rozpoczynające najem w trakcie roku podatkowego, które chciałyby przychody z najmu opodatkować ryczałtem, zobowiązane są złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, ale nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu z najmu.

Opodatkowanie przychodu z najmu w formie ryczałtu oznacza, że należności uzyskanych z tego źródła nie kumuluje się dla celów podatkowych z innymi przychodami, na przykład z pracy czy z umów o dzieło. Podatnicy są zobowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca. Można również obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego kwartalnie, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania.

Z wpływów opodatkowanych ryczałtem należy rozliczyć się po zakończeniu danego roku podatkowego w odrębnym zeznaniu podatkowym (PIT 28), składanym do 31 stycznia roku następnego.



Stawki ryczałtu są następujące:

•  od przychodów nieprzekraczających równowartości 4 tys. euro, czyli 13 510 zł (według kursu z 1 października 2008 r. - 3,3775 zł)* wynosi 8,5%;

•  od części przychodów powyżej 4000 euro, czyli powyżej 13 510 zł - 20%. Jeśli przychody te osiągają oboje małżonkowie, limit 4 tys. euro dotyczy ich łącznie. Nie jest przy tym istotne, czy wynajmowany majątek należy do ich majątku wspólnego czy do majątków odrębnych; przekroczenie tego limitu spowoduje, że od nadwyżki trzeba oddać fiskusowi 20% podatku.

Ryczałt płaci się od przychodów z najmu faktycznie uzyskanych. Oznacza to, że jeśli w danym miesiącu lokator nie zapłacił czynszu, to nie wystąpił przychód i nie ma także obowiązku podatkowego za ten miesiąc. Jeśli w następnym miesiącu lokator zapłacił czynsz za dwa miesiące, wynajmujący zapłaci podatek od całej uzyskanej od niego kwoty. Zasada ta obowiązuje również przy podatku płaconym według skali podatkowej.

Ryczałt płaci się od kwot czynszu otrzymanych od wynajmującego i nie można go pomniejszyć o poniesione koszty. Może się zatem okazać, że nie warto korzystać z rozliczenia wpływów z najmu w formie ryczałtu, zwłaszcza gdy właściciel planuje remont czy duże wydatki na wyposażenie mieszkania; wówczas korzystniej jest pozostać przy skali podatkowej. Dlatego każdy wynajmujący dom lub mieszkanie powinien dokonać kalkulacji swoich dochodów i wydatków związanych z wynajmowaną nieruchomością i wybrać wariant pozwalający oddać fiskusowi jak najmniejszy podatek.