Jak zbudować dom za kredyt? - poradnik
Pamiętaj o dwóch rzeczach - nie zaczynaj, jeśli nie masz żadnych oszczędności. Weź jak największy kredyt, bo lepiej nie wykorzystać go w całości, niż prosić bank o dodatkowe pieniądze, gdy koszty budowy okażą się wyższe, niż zakładałeś
Jestem doradcą kredytowym od dziewięciu lat i nie spotkałem w tym czasie kredytobiorcy, który by dobrze ocenił koszt swojej inwestycji. Zawsze były one wyższe od zaplanowanych - opowiada szef Domu Kredytowego "Notus" Robert Pepłoński.
O tym, czym to grozi, przekonał się na własnej skórze nasz czytelnik z Warszawy. - Druga transza kredytu nie starczyła mi na roboty zaplanowane w drugim etapie i bank nie chce wypłacić kolejnej. Muszę na gwałt szukać pieniędzy, bo ekipa budowlana czeka na materiały na dokończenie tego etapu - mówi czytelnik. - Zgubiło mnie to, że nie przewidziałem wzrostu cen materiałów.
Jak wyjść z takiej pułapki? Pepłoński radzi, by w tej sytuacji poprosić bank o podwyższenie kwoty kredytu. Nie jest to jednak prosta sprawa, bo - po pierwsze - trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Po drugie, wartość kredytu nie może przecież przewyższać wartości domu, którą określił bankowy rzeczoznawca. Np. inny nasz czytelnik ocenił, że na budowę domu wraz z wykończeniem wystarczy mu 530 tys. zł. I co? - Zabrakło mi ok. 170 tys. zł. Tylko dlatego, że ceny nieruchomości poszły mocno w górę, bank pożyczył mi te pieniądze - przyznaje ten inwestor.
Można jednak nie dopuścić do takiej sytuacji. Jak? - Trzeba mieć rezerwę finansową, która zapewni płynność finansowania inwestycji - odpowiada Pepłoński. Według niego, by porwać się na budowę domu, trzeba mieć kilkadziesiąt tysięcy wolnej gotówki (mniej więcej 10 proc. przewidywanych kosztów budowy). Np. bankowi potrzeba czasem kilkunastu dni na zbadanie stanu zaawansowania robót przed wypłatą kolejnej transzy kredytu. Jeśli nie masz żadnych oszczędności, budowa stanie. A może się przecież zdarzyć, że bank zgłosi jakieś zastrzeżenia. I wtedy ten przestój może się znacznie przedłużyć.
Pepłoński radzi też brać jak największy kredyt, nawet jeśli z kosztorysu wynika, że nie potrzeba będzie tak dużo pieniędzy. - Ludzie boją się brać dużego kredytu. To błąd. Przecież nie trzeba wykorzystywać go w całości - mówi ten doradca kredytowy.
Załóżmy, że z kosztorysu wyszło nam, że budowa i wykończenie domu pochłonie góra pół miliona złotych. Mamy jednak zdolność kredytową na 30-letni kredyt w wysokości 600 tys. zł (przy dochodzie ok. 5,5-6 tys. zł na rękę), czyli o 20 proc. wyższy od planowanych kosztów inwestycji. Prowizja banku i ewentualne ubezpieczenie kredytu (jeśli ma on pokryć pełne koszty) będzie nas więc kosztowała o blisko 1,7 tys. zł więcej, niż gdybyśmy wzięli kredyt o 100 tys. zł niższy. Dodatkowo, jeśli nie wykorzystamy go w całości, bank doliczy nam ok. 100 zł za aneks do umowy zmieniający wysokość kredytu. - Taki komfort kosztuje, ale stracimy jeszcze więcej czasu i pieniędzy, jeśli kredyt okaże się za mały - twierdzi Pepłoński.
A ryzyko, że tak się stanie, jest bardzo duże. Nasz czytelnik z Warszawy nie przewidział, że ceny niektórych materiałów ostro pójdą w górę. Z danych Grupy Polskie Składy Budowlane (PSB) wynika, że w ubiegłym roku najbardziej, bo od 7 do 70 proc. podrożały materiały ścienne ceramiczne. Z kolei ceny bloczków z gazobetonu poszły w górę nawet o 40 proc., a wyrobów stalowych - o 17-30 proc.
Względnie stabilne były jedynie ceny chemii budowlanej i materiałów wykończeniowych (np. płytek ceramicznych oraz farb i lakierów).
Jak będzie w tym roku? Dyrektor ds. handlowych Grupy PSB Bogdan Panhirsz ocenia, że tylko z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych koszt budowy domu może podskoczyć - w zależności od regionu kraju - o 10-20 proc. Według Panhirsza trzeba się też liczyć z tym, że nie wszystkie materiały będą dostępne w hurtowniach od ręki. Już teraz brakuje materiałów ściennych i izolacyjnych (z wełny szklanej i skalnej) oraz wyrobów stalowych (np. prętów zbrojarskich). W trakcie sezonu mogą się pojawić problemy z cementem. Nie powinno za to brakować stolarki otworowej (drzwi i okien), chemii budowlanej, materiałów instalacyjnych, wyrobów sanitarnych, płytek ceramicznych oraz farb i lakierów. - Chyba że jesienią zacznie się szał ucieczki przed wyższym VAT-em - zastrzega Panhirsz. Wyjaśnijmy, że tylko do końca roku ma obowiązywać ustawa, która zakłada zwrot różnicy między 22-proc. i 7-proc. stawką VAT za materiały użyte do budowy lub remontu domu czy mieszkania.
Panhirsz odradza jednak kupowanie materiałów na zapas, jeśli nie mamy ich gdzie składować. Choćby dlatego, że może je nam ktoś ukraść z placu budowy. Zdaniem tego specjalisty lepszym rozwiązaniem jest ustalenie z hurtownią harmonogramu dostaw. Będziemy wtedy mogli spokojnie budować, nie martwiąc się, że czegoś nam zabraknie. Niestety, wadą tego rozwiązania jest to, że zapłacimy drożej za materiały, których ceny wzrosną.
A przecież szybko drożeje też robocizna ze względu na niedobór fachowców, bo ci masowo wyjeżdżają na Zachód.
Według Panhirsza, jeśli ktoś do tej pory nie zaklepał sobie ekipy budowlanej, to jest mało prawdopodobne, by udało mu się w tym roku rozpocząć inwestycję. - Oczywiście mam na myśli sprawdzone ekipy, z którymi np. my współpracujemy - zastrzega Panhirsz.
Oferty wybranych banków
* te banki najczęściej wybierają inwestorzy budujący dom metodą gospodarczą (dla nich najważniejszą rzeczą jest, żeby bank nie wymagał faktur przy rozliczaniu wypłaconych transz);
** oferta standardowa dla kredytów do 500 tys. zł, bez udziału własnego inwestora
Źródło: Dom Kredytowy "Notus"
O tym, czym to grozi, przekonał się na własnej skórze nasz czytelnik z Warszawy. - Druga transza kredytu nie starczyła mi na roboty zaplanowane w drugim etapie i bank nie chce wypłacić kolejnej. Muszę na gwałt szukać pieniędzy, bo ekipa budowlana czeka na materiały na dokończenie tego etapu - mówi czytelnik. - Zgubiło mnie to, że nie przewidziałem wzrostu cen materiałów.
Jak wyjść z takiej pułapki? Pepłoński radzi, by w tej sytuacji poprosić bank o podwyższenie kwoty kredytu. Nie jest to jednak prosta sprawa, bo - po pierwsze - trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Po drugie, wartość kredytu nie może przecież przewyższać wartości domu, którą określił bankowy rzeczoznawca. Np. inny nasz czytelnik ocenił, że na budowę domu wraz z wykończeniem wystarczy mu 530 tys. zł. I co? - Zabrakło mi ok. 170 tys. zł. Tylko dlatego, że ceny nieruchomości poszły mocno w górę, bank pożyczył mi te pieniądze - przyznaje ten inwestor.
Można jednak nie dopuścić do takiej sytuacji. Jak? - Trzeba mieć rezerwę finansową, która zapewni płynność finansowania inwestycji - odpowiada Pepłoński. Według niego, by porwać się na budowę domu, trzeba mieć kilkadziesiąt tysięcy wolnej gotówki (mniej więcej 10 proc. przewidywanych kosztów budowy). Np. bankowi potrzeba czasem kilkunastu dni na zbadanie stanu zaawansowania robót przed wypłatą kolejnej transzy kredytu. Jeśli nie masz żadnych oszczędności, budowa stanie. A może się przecież zdarzyć, że bank zgłosi jakieś zastrzeżenia. I wtedy ten przestój może się znacznie przedłużyć.
Pepłoński radzi też brać jak największy kredyt, nawet jeśli z kosztorysu wynika, że nie potrzeba będzie tak dużo pieniędzy. - Ludzie boją się brać dużego kredytu. To błąd. Przecież nie trzeba wykorzystywać go w całości - mówi ten doradca kredytowy.
Załóżmy, że z kosztorysu wyszło nam, że budowa i wykończenie domu pochłonie góra pół miliona złotych. Mamy jednak zdolność kredytową na 30-letni kredyt w wysokości 600 tys. zł (przy dochodzie ok. 5,5-6 tys. zł na rękę), czyli o 20 proc. wyższy od planowanych kosztów inwestycji. Prowizja banku i ewentualne ubezpieczenie kredytu (jeśli ma on pokryć pełne koszty) będzie nas więc kosztowała o blisko 1,7 tys. zł więcej, niż gdybyśmy wzięli kredyt o 100 tys. zł niższy. Dodatkowo, jeśli nie wykorzystamy go w całości, bank doliczy nam ok. 100 zł za aneks do umowy zmieniający wysokość kredytu. - Taki komfort kosztuje, ale stracimy jeszcze więcej czasu i pieniędzy, jeśli kredyt okaże się za mały - twierdzi Pepłoński.
A ryzyko, że tak się stanie, jest bardzo duże. Nasz czytelnik z Warszawy nie przewidział, że ceny niektórych materiałów ostro pójdą w górę. Z danych Grupy Polskie Składy Budowlane (PSB) wynika, że w ubiegłym roku najbardziej, bo od 7 do 70 proc. podrożały materiały ścienne ceramiczne. Z kolei ceny bloczków z gazobetonu poszły w górę nawet o 40 proc., a wyrobów stalowych - o 17-30 proc.
Względnie stabilne były jedynie ceny chemii budowlanej i materiałów wykończeniowych (np. płytek ceramicznych oraz farb i lakierów).
Jak będzie w tym roku? Dyrektor ds. handlowych Grupy PSB Bogdan Panhirsz ocenia, że tylko z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych koszt budowy domu może podskoczyć - w zależności od regionu kraju - o 10-20 proc. Według Panhirsza trzeba się też liczyć z tym, że nie wszystkie materiały będą dostępne w hurtowniach od ręki. Już teraz brakuje materiałów ściennych i izolacyjnych (z wełny szklanej i skalnej) oraz wyrobów stalowych (np. prętów zbrojarskich). W trakcie sezonu mogą się pojawić problemy z cementem. Nie powinno za to brakować stolarki otworowej (drzwi i okien), chemii budowlanej, materiałów instalacyjnych, wyrobów sanitarnych, płytek ceramicznych oraz farb i lakierów. - Chyba że jesienią zacznie się szał ucieczki przed wyższym VAT-em - zastrzega Panhirsz. Wyjaśnijmy, że tylko do końca roku ma obowiązywać ustawa, która zakłada zwrot różnicy między 22-proc. i 7-proc. stawką VAT za materiały użyte do budowy lub remontu domu czy mieszkania.
Panhirsz odradza jednak kupowanie materiałów na zapas, jeśli nie mamy ich gdzie składować. Choćby dlatego, że może je nam ktoś ukraść z placu budowy. Zdaniem tego specjalisty lepszym rozwiązaniem jest ustalenie z hurtownią harmonogramu dostaw. Będziemy wtedy mogli spokojnie budować, nie martwiąc się, że czegoś nam zabraknie. Niestety, wadą tego rozwiązania jest to, że zapłacimy drożej za materiały, których ceny wzrosną.
A przecież szybko drożeje też robocizna ze względu na niedobór fachowców, bo ci masowo wyjeżdżają na Zachód.
Według Panhirsza, jeśli ktoś do tej pory nie zaklepał sobie ekipy budowlanej, to jest mało prawdopodobne, by udało mu się w tym roku rozpocząć inwestycję. - Oczywiście mam na myśli sprawdzone ekipy, z którymi np. my współpracujemy - zastrzega Panhirsz.
Oferty wybranych banków
| Najpopularniejsze banki* | oprocentowanie kredytu**złotowego | we frankach szwajcarskich | maksymalny okres spłaty |
| Millennium | 5,3 | 3,5 | 50 lat (dla złotowego) |
| GE Money Bank | 5,5 | 3,3 | 40 lat (dla złotowego) |
| Multibank | 5,45 | 3,53 | 30 lat |
| PKO BP | 5,3 | 3,75 | 30 lat |
| Polbank | 5,4 | 3,48 | 30 lat |
** oferta standardowa dla kredytów do 500 tys. zł, bez udziału własnego inwestora
Źródło: Dom Kredytowy "Notus"
Skomentuj:
Jak zbudować dom za kredyt? - poradnik