Dom w mieście - wybór działki i projektu

Zwykle stawiani jesteśmy przed wyborem: mieszkanie w mieście czy dom pod miastem? Porównując koszty obu rozwiązań, zestawia się bilanse rozmaitych zysków i strat, a takie kalkulacje pokazują, że w cenie niedużego, miejskiego lokum da się wybudować znacznie obszerniejszy, samodzielny i wygodny dom poza miastem, z bonusem w postaci własnego ogrodu. Ale uwaga! Nie wszyscy będą zadowoleni z takiego wyboru. Jednym z najpoważniejszych mankamentów wyprowadzki z miasta są długie i uciążliwe dojazdy do pracy, konieczność dowożenia dzieci do szkół i na rozmaite zajęcia dodatkowe czy spotkania towarzyskie. W rezultacie, zamiast pod własnoręcznie posadzonym drzewem, większość czasu wolnego od zawodowych obowiązków zaczyna się - chcąc nie chcąc - spędzać w samochodzie

A przecież możliwości jest więcej, zwłaszcza, że oszczędności wynikające z zakupu taniej ziemi, z dala od miasta czy prowadzenia budowy "systemem gospodarczym" mogą się okazać pozorne. Na osadników kolonizujących nowe obszary czeka mnóstwo nie zawsze przyjemnych niespodzianek: od konieczności odrolnienia ziemi czy uzbrojenia terenu, aż po głębokie przemiany w najbliższym otoczeniu (które w ciągu paru sezonów z sielskiego zakątka potrafi się przeistoczyć w pełne ludzi i samochodów, a pozbawione podstawowej infrastruktury "osiedle").

Nie rezygnujmy więc pochopnie z wygód miejskiego życia. Choć kojarzymy je z przede wszystkim z zabudową wielorodzinną, w mieście można znaleźć także enklawy przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Miejski dom najprawdopodobniej będzie wyglądał i funkcjonował inaczej niż "wiejska rezydencja" - ale inaczej nie znaczy gorzej. Po prostu trzeba go dopasować do specyficznych warunków: niewielkiej parceli, zwartej zabudowy, bliskiego sąsiedztwa itp. Skromna powierzchnia ogródka oznacza między innymi, że łatwiej go będzie samodzielnie pielęgnować, a sąsiedzi za ścianą gwarantują większe bezpieczeństwo niż płatna ochrona położonej na uboczu posiadłości.

Dla kogo dom w mieście

Budowa domu w mieście to dobre rozwiązanie dla osób mocno zaangażowanych w pracę, ceniących sobie częste kontakty z ludźmi, a jednocześnie chcących zachować dystans, czy wręcz anonimowość. W warunkach miejskich łatwo o spontaniczne wyjścia do kina, teatru, restauracji, spotkania ze znajomymi itp.; jednocześnie wszystko to odbywa się na neutralnym gruncie, poza domem, który może pozostać zarezerwowanym dla najbliższych, absolutnie prywatnym azylem, chociaż gospodarzy trudno byłoby zaliczyć do odludków

Sprawnie działająca komunikacja stanowi alternatywę wobec poruszania się - zwłaszcza po zatłoczonym centrum - własnym samochodem, którego na dodatek często nie ma gdzie zaparkować. Ponieważ mieszkańcy podmiejskich osiedli najczęściej są zmuszeni do utrzymywania i eksploatowania co najmniej dwóch aut, miejskie lokum może się okazać oszczędniejsze, bo nie uzależnia rodziny od samochodów (starsze dzieci i młodzież mają szansę na większą samodzielność).

Można się zgodzić, że małżeństwom planującym dopiero powiększenie rodziny odpowiedniejszy wyda się dom za miastem. Przestronny, parterowy budynek otoczony dużym, bezpiecznym ogrodem faktycznie zapewnia maluchom (od niemowlaka aż po wiek szkolny) optymalne warunki do rozwoju, a opiekunom ułatwia nadzór nad rozbrykaną gromadką. Nie ma kłopotu z dodatkowymi "domownikami": psami, kotem czy innymi wymarzonymi zwierzętami, zaś ruch w ich towarzystwie, na świeżym powietrzu, tworzy atrakcyjną alternatywę dla komputera czy telewizora.

Jednak im starsze mamy pociechy, tym bardziej zaczyna się liczyć jakość kształcenia, rozwijanie pozaszkolnych zainteresowań oraz towarzyskich kontaktów. Nawet dysponując skromnym budżetem, w mieście można korzystać z zajęć sportowych, artystycznych czy językowych - w szkołach czy dotowanych przez samorządy domach kultury itp. Miejska młodzież ma ułatwiony start, na przykład wyraźnie częściej dostaje się na bezpłatne, dzienne studia wyższe. Kto nie chciałby tego zagwarantować swoim dzieciom?

Nie bagatelizując miejskich zagrożeń (ruchu ulicznego, anonimowości, morderczego tempa życia, pokus), zamieszkanie z dziećmi w mieście można traktować jako inwestycję w ich wykształcenie. Bo budowa domu w mieście wymaga znacznie większych środków niż z dala od niego. Koszt parceli może dorównać wartości wzniesionego na niej budynku, trudniej też kontrolować wydatki na utrzymanie domu, bo w warunkach miejskich inwestor ma ograniczone pole manewru (np. z powodu niekorzystnej orientacji działki czy zacieniającej się wzajemnie zabudowy trudniej pozyskiwać energię ze źródeł naturalnych). Można się za to przymierzyć do stworzenia jednocześnie mieszkania i miejsca pracy: pracowni, gabinetu, biura. Dom nad sklepem czy warsztatem to miejski sposób na życie, funkcjonujący od średniowiecza, aż po dzień dzisiejszy

Kryteria wyboru działki w mieście

Niewielka powierzchnia i wysoka cena to podstawowe mankamenty miejskiej parceli.

Atutami działki będą:

- uzbrojenie terenu - bliskość linii elektroenergetycznej, woda z miej-skiego wodociągu, kanalizacja, gaz, konkurencyjne oferty różnych dostawców usług telefonicznych, szerokopasmowego internetu, telewizji kablowej itp.;

- zagospodarowane otoczenie: ulice, chodniki, oświetlenie, sklepy, szkoły, poczty, przychodnie, przystanki komunikacji miejskiej;

- dobry adres: zamieszkanie w cieszącej się renomą okolicy to z jednej strony - prestiż, z drugiej - dobra lokata. Nieruchomość w takim punkcie nie traci na wartości, zwłaszcza, że podaż jest ograniczona (nie przewyższy więc popytu na dom w dobrej dzielnicy);

- sąsiedztwo zabudowanych, urządzonych posesji - znosi zagrożenie, że pod bokiem wymarzonej siedziby powstanie obiekt uciążliwy lub szpecący otocznie, nie tylko uprzykrzający codzienne życie, ale i obniżający wartość okolicznych nieruchomości.

Na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną zwykle można wznosić domy, w których dopuszcza się wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych lub mieszkania i lokalu użytkowego, o powierzchni nie przekraczającej 30% całkowitej powierzchni budynku, czyli możemy "podzielić się" siedzibą z dorosłym dzieckiem lub zorganizować sobie miejsce pracy w domu. Pracownia czy gabinet w dobrym punkcie to sposób na odzyskanie części nakładów poniesionych na budowę domu w mieście. W gęsto zabudowanej części miasta znajdziemy zapewne więcej klientów (pacjentów, współpracowników) niż w małej osadzie, której mieszkańcy pracują lub uczą się w dużej aglomeracji, przy okazji załatwiając tam większość spraw.

W zamkniętej, miejskiej przestrzeni trudno o parcele z rozległym, atrakcyjnym widokiem. Zamiast otwartych przestrzeni, otaczają nas budynki, w najlepszym razie ładna perspektywa ulicy czy placu o w miarę jednorodnej architekturze, a nierzadko wtłoczona w przyciasne działki, chaotyczna, współczesna zabudowa.

Na bardzo małej czy wąskiej parceli (a takie dominują w miejskich warunkach) trudno ulokować spory, wygodny dom, zachowując wymagane prawem odstępy od krawędzi parceli. Ponieważ ścianę z otworami można wznieść w odległości 4 m od granicy, a pełny mur pozwala zmniejszyć ją zaledwie o metr, do wzniesienia wolno stojącego budynku potrzebny będzie pas terenu o szerokości przynajmniej kilkunastu metrów. Wykorzystanie najwęższych skrawków terenu gwarantują domy bliźniacze lub segmenty (szerokości ok. 5 m), połączone w zwarte szeregi. Choć taka zabudowa zakłada utratę indywidualności poszczególnych budynków, zespół jako całość wygląda bardziej estetycznie i w rezultacie zapewnia mieszkańcom otoczenie o znacznie wyższym standardzie niż niepoddane żadnym rygorom budownictwo indywidualne.

Jaki ma być dom w mieście

Ograniczona powierzchnia zabudowy wymusza pięcie się w górę. Miejski dom jest zwykle piętrowy, częściej niż w innych warunkach - podpiwniczony (opłacalność takiego przedsięwzięcia wzrasta wraz z ceną metra kwadratowego terenu, który trzeba maksymalnie wykorzystać). Narażony na hałas, spaliny, wścibskie spojrzenia itp., jest traktowany w pierwszym rzędzie jak twierdza, która ma chronić mieszkańców przed tymi uciążliwościami.

Słowem: dobry miejski dom wyrasta z konkretnych, lokalizacyjnych uwarunkowań. Oznacza to między innymi, że znacznie rzadziej niż na dużych, podmiejskich parcelach można go wznieść na podstawie gotowego projektu. Właściwie przydatność powtarzalnych projektów ogranicza się do większych zespołów, budowanych przez spółdzielnie czy deweloperów.

Ale wtedy "matryca" powstaje w określonym kontekście, a kilka podstawowych wariantów pozwala na indywidualne modyfikacje (np. dodatkowe otwory w bocznych ścianach skrajnych segmentów czy zagospodarowanie poddasza).

Nawet skala inwestycji wyznaczona przez drogą, miejską działkę i wysoki standard domu sugeruje, że oszczędzanie na projekcie jest mało racjonalną strategią. Naturalnie - można zacząć od obejrzenia dostępnych na rynku projektów "na wąską działkę", a więc stosunkowo "chudych", "wyciągniętych" w głąb posesji budynków z niewielką liczbą otworów w długich, bocznych ścianach. Warto też skupić się na domach z pełnym piętrem, nie ograniczonym przez skosy dachu. Jeśli jednak prócz gabarytów trzeba wziąć pod uwagę niekorzystną orientację działki, jej nieregularny kształt czy szczególnie starannie wyeksponować lub "wyciąć" jakieś widoki - decyzja o indywidualnie projektowanym domu wydaje się najrozsądniejsza.

Rozwiązania odpowiednie dla miejskiego domu to:

- niewielka powierzchnia zabudowy - wynikająca ze skromnych rozmiarów parceli, a pośrednio także z wysokiej wartości ziemi w mieście;

- kilka kondygnacji: co najmniej parter i piętro, a często także podpiwniczenie, zagospodarowane poddasze itp.;

- dach płaski lub o niewielkim kącie nachylanie połaci, który nie będzie ograniczał powierzchni piętra;

- dodatkowo na płaskim dachu można urządzić taras lub ogród; zazieleniony dach powiększa wymaganą przepisami, biologicznie czynną powierzchnię, co w konsekwencji umożliwia zwiększenie podstawy budynku (czyli powierzchni zabudowy);

- starannie rozmieszczone przeszklenia, wykrawane, by doświetlać pomieszczenia w sposób nie ograniczający prywatności domowników, kadrujący ładne widoki i chroniący wnętrza przed uciążliwościami czy brzydotą otoczenia;

- okna o nietypowych kształtach - wąskie pionowe szczeliny lub poziome pasma pod sufitem czy przy podłodze; okna we wnękach, wykuszach, profilowanych ramach;

- pustaki szklane (luksfery) zamiast klasycznych przeszkleń w bocznych ścianach - dostarczają naturalne światło, ale przesłaniają nieatrakcyjny widok, pozwalają też zmniejszyć odległość między ścianą budynku a granicą parceli z 4 m do 3 m - jak przy pełnej ścianie;

- okna i świetliki dachowe - umożliwiają doświetlenie ciemnego centrum bliźniaka, segmentu lub budynku ze ślepą ścianą;

- garaż w piwnicy, do którego zjeżdża się po pochylni to niezbyt wygodne rozwiązanie; a oszczędność miejsca na parceli może się okazać czysto teoretyczna; lepiej zatem zastanowić się nad bardziej funkcjonalnym ulokowaniem miejsc parkingowych na poziomie terenu, a do piwnic, które przy odrobinie gimnastyki doświetlimy dziennym światłem, "sprowadzić" pomieszczenia pomocnicze: schowki, spiżarnię, kotłownię, dodatkową łazienkę, a także domowy warsztat, saunę, salkę treningową lub telewizyjną;

- przesłony zewnętrzne - które pozwolą dodatkowo zabezpieczyć najbliższe otoczenie domu przed ulicznym hałasem, kurzem i spojrzeniami sąsiadów czy przechodniów, to w miejskich warunkach nasi najlepsi sprzymierzeńcy; ustawiając w newralgicznych punktach posesji luźno związane z budynkiem ściany parawanowe, murki, pergole, trejaże itp., możemy otoczyć główne otwory - drzwi wejściowe, ogrodowe przeszklenia, wyjście na taras - obszarami buforowymi, łączącymi wnętrza z otoczeniem, podkreślając kameralny charakter przydomowej przestrzeni;

- zieleń na działce, zapewniającą domostwu ładną oprawę i przyjemne widoki, warto jednocześnie wykorzystać do osłonięcia terenu posesji tak, by bliskie sąsiedztwo innych domów nie zniechęcało do wypoczynku na świeżym powietrzu (żywopłoty, szpalery czy pnącza sprawdzą się w każdym, nawet najmniejszym ogrodzie.

Jak zaplanować wnętrza?

Prywatność. W miejskich warunkach większą wagę przywiązuje się zazwyczaj do ochrony domowych wnętrz przed hałasem, kurzem, spalinami i spojrzeniami osób postronnych (przechodniów, sąsiadów) niż do integrowania ich z otoczeniem.

Naturalnie - dobre powiązanie z ogródkiem będzie zachętą do korzystania z zielonej części parceli, ale nawet na własnym trawniku nie bardzo można liczyć na prywatność. Stąd miejsca do wypoczynku na powietrzu warto tworzyć także w obrębie budynku, gdzie łatwiej o kompleksowe działania "osłonowe"; tarasy na dachach niższych części domu, loggie i podcienie są komfortowe, łatwo dostępne dla użytkowników, a na dodatek - chronione przed obserwacją z zewnątrz.

Komunikacja. Wejście do domu, najczęściej lokowane na frontowej elewacji, wcale nie zawsze musi się tam znaleźć. W miejskich realiach priorytetem bywa zaznaczenie dystansu wobec otoczenia, a nie gościnne otwieranie posesji. Dlatego główne wejście zamiast rozbudowanego ganku, może przyjąć postać skromnej wnęki czy płytkiego podcienia, nikogo także nie zdziwią nawet drzwi ukryte w załomie muru (odnalezienie ułatwi chodnik z odpowiednim podświetleniem).

Dzięki przeniesieniu wejścia w na boczną ścianę lub w narożnik, budynek przeznaczony na wąską parcelę (rozrastający się w głąb działki) zyskuje znacznie lepszy - sprawniejszy i bardziej oszczędny powierzchniowo - układ komunikacyjny. Najważniejszy element tego układu stanowią schody. W domu rozplanowanym na kilku poziomach muszą być wygodne, ponieważ nie da się uniknąć przemierzania ich każdego dnia, po wielokroć. Chociaż w naturalny sposób oddzielają ogólnie dostępną część dzienną od prywatnych i gospodarczych rejonów, to korzystanie z nich będzie uprzykrzać życie rodzicom małych dzieci, osobom starszym czy o obniżonej sprawności ruchowej (którym zdecydowanie wygodniej mieszka się w domu parterowym).

Światło. Najważniejsze pomieszczenia wymagające porządnych, "pełnowymiarowych" okien najlepiej planować przy ogrodowej, a drugiej kolejności - przy frontowej fasadzie, gdzie zwykle jest dość miejsca i można zapewnić sobie w miarę przyjemne widoki.

Wzdłuż bocznych ścian, położonych blisko granic posesji i sąsiednich budynków, lepiej lokować pomieszczenia pomocnicze, którym wystarczą niewielkie okna, i które w ostateczności - obędą się bez naturalnego oświetlenia.

Niektóre rejony można też doświetlać pośrednio:

rezygnując z podziału na osobne wnętrza lub dzieląc przestrzeń dosyć umownie, na przykład: przy użyciu transparentnych przegród czy ścianek niepełnej wysokości,

wpuszczając światło od góry; w domach bliźniaczych i szeregowych, w których ze względu na dużą ilość ślepych ścian najczęściej brakuje zwykłych okien, warto zaplanować świetliki i okna w połaciach dachowych, zwłaszcza w rejonie schodów. Przenikające przez otwory w stropach (choćby przez poszerzoną duszę schodów) promienie słońca uatrakcyjnią wewnętrzną przestrzeń każdego domostwa.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>