Jak dobrze kupić ładny dom
Chcesz mieć własny dom, lecz zamiast budować, wolisz kupić gotowy? Używany, ale w dobrym stanie, starszy i tańszy, lecz wymagający remontu, a może nowy w stanie surowym? Oto 10 rad, jak kupić dom na rynku wtórnym.
Niezależnie od tego, czy dom kupowany na rynku wtórnym jest w dobrym stanie i za duże pieniądze, czy w gorszym - za to tańszy, decyzja o zakupie powinna być podejmowana z wielką rozwagą. Rzecz w tym, by się nie okazało, że kondycja tego drogiego wcale nie jest tak dobra, jak się na pozór wydawało. Albo że na remont tego taniego po prostu nie starczy pieniędzy. By się o tym przekonać, trzeba trochę wiedzy i fatygi. W każdej z tych sytuacji katalog czynności, które przed kupnem należy wykonać, jest podobny.
Oceń swoje możliwości finansowe
Zacznij od oszacowania, ile pieniędzy - z oszczędności, kredytu czy ewentualnej sprzedaży mieszkania lub innych dóbr - możesz przeznaczyć na zakup domu. Weź też pod uwagę to, że z umową kupna-sprzedaży nieruchomości wiążą się dodatkowe opłaty: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna (do której notariusz doliczy podatek VAT w wysokości 22%) i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Opłaty te - zależnie od wartości inwestycji - podniosą koszty kupna o kilka czy nawet kilkanaście tysięcy złotych.
Określ swoje potrzeby
Najważniejszy jest namysł i odpowiedź na pytanie, czego naprawdę szukasz. Gdzie dom ma się znajdować - w centrum miasta czy raczej z dala od niego, w cichej, spokojnej okolicy. Jak duża ma być orientacyjna powierzchnia domu - dom za duży będzie kosztowny w eksploatacji, za mały będzie wymagał rozbudowy (nie zawsze jest możliwa, prawie nigdy nie jest łatwa, często - droższa, niż się wydawało). Czy dom ma być parterowy, czy z użytkowym poddaszem, a może piętrowy (życie "na schodach" może być uciążliwe, zwłaszcza dla małżeństw z małymi dziećmi). Jakich pomieszczeń, w tym gospodarczych, potrzebujesz i jakiej wielkości (ile ma być na przykład sypialni, łazienek). Pamiętaj, że dom musi odpowiadać potrzebom mieszkańców - jeśli to dom na resztę życia, powinien być wygodny dla osób starszych.
Sprawdź, jakie jest otoczenie domu
Na wizję lokalną wybierz się, gdy jest widno, by w jak najlepszych warunkach przyjrzeć się okolicy i budynkowi. Pojedź w to miejsce kilka razy, w różnych dniach tygodnia.
Przyjrzyj się, jak jest zlokalizowana nieruchomość - czy w sąsiedztwie nie ma wytwórni lub zakładu usługowego, które hałasują lub smrodzą, gdzie są najbliższe ruchliwe ulice i czy w pobliżu nie znajdują się nielegalne wysypiska śmieci. Dowiedz się też - z planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli obowiązuje na danym terenie) - jakie inwestycje są planowane w przyszłości (rozbudowa dróg czy obiektów przemysłowo-handlowych), które zmienią cichą okolicę w hałaśliwą lub zanieczyszczoną.
Zwróć uwagę na dojazd oraz dojście do działki - czy nie trzeba korzystać z drogi koniecznej (pisaliśmy o niej w nr. 8/2003) albo na odwrót - czy na działce jej nie ustanowiono. Jeśli do domu prowadzi droga gruntowa, sprawdź, czy nie staje się nieprzejezdna po ulewnym deszczu albo w czasie roztopów.
Sprawdź, jak daleko znajdują się sklepy, urzędy, szkoły, przychodnie zdrowia i czy będzie do nich dogodny dojazd. Wypróbuj trasy komunikacyjne i zrób szacunkową kalkulację kosztów i czasu dojazdu - jeśli nie zależy ci na zamieszkaniu w odludnej okolicy, może bardziej opłacalny będzie dom bliżej centrum. Spytaj mieszkańców, czy okolica uchodzi za bezpieczną. Sprawdź możliwość dojazdu do domu po zmroku, zwłaszcza gdy twoje dzieci będą o tej porze wracać ze szkoły.
Zapoznaj się z dokumentacją
Jeśli dom sprzedawany jest przez osobę, dla której był budowany, zapytaj o pozwolenie na budowę, umowy z dostawcami mediów, projekt budowlany. W projekcie sprawdź - najlepiej razem z fachowcem - jakie rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe zaprojektował architekt, a jakie rzeczywiście zastosowano. Może się okazać, że wykonawca wprowadził podczas budowy wiele zmian, które nie zostały naniesione w dokumentacji (a to może mieć wpływ na stan techniczny budynku - jego wytrzymałość i bezpieczeństwo) ani zatwierdzone w urzędzie (a to może powodować komplikacje, na przykład podczas załatwiania formalności związanych z rozbudową).
Przyjrzyj się domowi
Dobrze jest obejrzeć dom razem z inżynierem budowlanym, szczególnie jeśli inwestycja budzi zastrzeżenia (na przykład gdy ktoś po dwóch latach sprzedaje dom, który budował dla siebie - jest to sygnał, by zwiększyć czujność). Tylko fachowiec może ocenić stan techniczny domu, wskazać jego ewentualne wady, a jeśli planowana jest rozbudowa - orzec, czy jest możliwa. On też pomoże stwierdzić, czy jakaś cecha domu nie utrudni w przyszłości jego sprzedaży (jeśli z taką potrzebą musisz się liczyć).
Dowiedz się od właściciela, czy dom nie był zalany w trakcie powodzi albo uszkodzony przez wichurę lub pożar (mogło to uszkodzić jego konstrukcję).
Uwaga! Bezpieczniej jest kupować dom wymagający remontu niż dom wystawiany na sprzedaż w stanie wyremontowanym. Łatwiej wtedy dokładnie ocenić, jakich napraw i modernizacji wymaga. Bywa, że remont robiony jest głównie po to, by zamaskować wady, a to w krótkim czasie pociągnie za sobą dodatkowe, nieoczekiwane koszty.
Jeśli kupujesz dom w stanie surowym, obejrzyj go razem z przyszłym wykonawcą robót wykończeniowych. Oceni on, czy roboty budowlane zostały wykonane rzetelnie i czy zaplanowane prace łatwo będzie przeprowadzić.
Zagadnij delikatnie sąsiadów o stosunki z dotychczasowym właścicielem domu. Może przy tym ujawnić się jakiś zadawniony spór - na przykład o drzewa rosnące przy granicy, o rodzaj ogrodzenia czy umiejscowienie budynków gospodarczych. Taki spór trzeba będzie - chcąc nie chcąc - przejąć razem z domem.
Oszacuj koszty
Zanim kupisz dom, sprawdź, ile będzie cię kosztowało jego utrzymanie. Poproś właściciela o rachunki za ogrzewanie (za gaz, prąd albo olej), a także za energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci czy też opróżnianie szamba. Zapytaj o wysokość podatku od nieruchomości.
Oceń swoje możliwości finansowe
Zacznij od oszacowania, ile pieniędzy - z oszczędności, kredytu czy ewentualnej sprzedaży mieszkania lub innych dóbr - możesz przeznaczyć na zakup domu. Weź też pod uwagę to, że z umową kupna-sprzedaży nieruchomości wiążą się dodatkowe opłaty: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna (do której notariusz doliczy podatek VAT w wysokości 22%) i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Opłaty te - zależnie od wartości inwestycji - podniosą koszty kupna o kilka czy nawet kilkanaście tysięcy złotych.
Określ swoje potrzeby
Najważniejszy jest namysł i odpowiedź na pytanie, czego naprawdę szukasz. Gdzie dom ma się znajdować - w centrum miasta czy raczej z dala od niego, w cichej, spokojnej okolicy. Jak duża ma być orientacyjna powierzchnia domu - dom za duży będzie kosztowny w eksploatacji, za mały będzie wymagał rozbudowy (nie zawsze jest możliwa, prawie nigdy nie jest łatwa, często - droższa, niż się wydawało). Czy dom ma być parterowy, czy z użytkowym poddaszem, a może piętrowy (życie "na schodach" może być uciążliwe, zwłaszcza dla małżeństw z małymi dziećmi). Jakich pomieszczeń, w tym gospodarczych, potrzebujesz i jakiej wielkości (ile ma być na przykład sypialni, łazienek). Pamiętaj, że dom musi odpowiadać potrzebom mieszkańców - jeśli to dom na resztę życia, powinien być wygodny dla osób starszych.
Sprawdź, jakie jest otoczenie domu
Na wizję lokalną wybierz się, gdy jest widno, by w jak najlepszych warunkach przyjrzeć się okolicy i budynkowi. Pojedź w to miejsce kilka razy, w różnych dniach tygodnia.
Przyjrzyj się, jak jest zlokalizowana nieruchomość - czy w sąsiedztwie nie ma wytwórni lub zakładu usługowego, które hałasują lub smrodzą, gdzie są najbliższe ruchliwe ulice i czy w pobliżu nie znajdują się nielegalne wysypiska śmieci. Dowiedz się też - z planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli obowiązuje na danym terenie) - jakie inwestycje są planowane w przyszłości (rozbudowa dróg czy obiektów przemysłowo-handlowych), które zmienią cichą okolicę w hałaśliwą lub zanieczyszczoną.
Zwróć uwagę na dojazd oraz dojście do działki - czy nie trzeba korzystać z drogi koniecznej (pisaliśmy o niej w nr. 8/2003) albo na odwrót - czy na działce jej nie ustanowiono. Jeśli do domu prowadzi droga gruntowa, sprawdź, czy nie staje się nieprzejezdna po ulewnym deszczu albo w czasie roztopów.
Sprawdź, jak daleko znajdują się sklepy, urzędy, szkoły, przychodnie zdrowia i czy będzie do nich dogodny dojazd. Wypróbuj trasy komunikacyjne i zrób szacunkową kalkulację kosztów i czasu dojazdu - jeśli nie zależy ci na zamieszkaniu w odludnej okolicy, może bardziej opłacalny będzie dom bliżej centrum. Spytaj mieszkańców, czy okolica uchodzi za bezpieczną. Sprawdź możliwość dojazdu do domu po zmroku, zwłaszcza gdy twoje dzieci będą o tej porze wracać ze szkoły.
Zapoznaj się z dokumentacją
Jeśli dom sprzedawany jest przez osobę, dla której był budowany, zapytaj o pozwolenie na budowę, umowy z dostawcami mediów, projekt budowlany. W projekcie sprawdź - najlepiej razem z fachowcem - jakie rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe zaprojektował architekt, a jakie rzeczywiście zastosowano. Może się okazać, że wykonawca wprowadził podczas budowy wiele zmian, które nie zostały naniesione w dokumentacji (a to może mieć wpływ na stan techniczny budynku - jego wytrzymałość i bezpieczeństwo) ani zatwierdzone w urzędzie (a to może powodować komplikacje, na przykład podczas załatwiania formalności związanych z rozbudową).
Przyjrzyj się domowi
Dobrze jest obejrzeć dom razem z inżynierem budowlanym, szczególnie jeśli inwestycja budzi zastrzeżenia (na przykład gdy ktoś po dwóch latach sprzedaje dom, który budował dla siebie - jest to sygnał, by zwiększyć czujność). Tylko fachowiec może ocenić stan techniczny domu, wskazać jego ewentualne wady, a jeśli planowana jest rozbudowa - orzec, czy jest możliwa. On też pomoże stwierdzić, czy jakaś cecha domu nie utrudni w przyszłości jego sprzedaży (jeśli z taką potrzebą musisz się liczyć).
Dowiedz się od właściciela, czy dom nie był zalany w trakcie powodzi albo uszkodzony przez wichurę lub pożar (mogło to uszkodzić jego konstrukcję).
Uwaga! Bezpieczniej jest kupować dom wymagający remontu niż dom wystawiany na sprzedaż w stanie wyremontowanym. Łatwiej wtedy dokładnie ocenić, jakich napraw i modernizacji wymaga. Bywa, że remont robiony jest głównie po to, by zamaskować wady, a to w krótkim czasie pociągnie za sobą dodatkowe, nieoczekiwane koszty.
Jeśli kupujesz dom w stanie surowym, obejrzyj go razem z przyszłym wykonawcą robót wykończeniowych. Oceni on, czy roboty budowlane zostały wykonane rzetelnie i czy zaplanowane prace łatwo będzie przeprowadzić.
Zagadnij delikatnie sąsiadów o stosunki z dotychczasowym właścicielem domu. Może przy tym ujawnić się jakiś zadawniony spór - na przykład o drzewa rosnące przy granicy, o rodzaj ogrodzenia czy umiejscowienie budynków gospodarczych. Taki spór trzeba będzie - chcąc nie chcąc - przejąć razem z domem.
Oszacuj koszty
Zanim kupisz dom, sprawdź, ile będzie cię kosztowało jego utrzymanie. Poproś właściciela o rachunki za ogrzewanie (za gaz, prąd albo olej), a także za energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci czy też opróżnianie szamba. Zapytaj o wysokość podatku od nieruchomości.
Obliczając łączne koszty utrzymania domu, weź pod uwagę to, że stare domy są droższe w utrzymaniu ze względu na gorszą izolację termiczną. Przestarzałe rozwiązania techniczne mogą powodować konieczność ciągłych modernizacji oraz wymiany poszczególnych elementów - a to wszystko pociągnie za sobą dodatkowe nakłady.
Sprawdź papiery właściciela
Upewnij się, czy osoba, która sprzedaje dom, jest jego prawowitym właścicielem. Najlepiej nie polegać na akcie notarialnym (kupna-sprzedaży czy darowizny), lecz zapoznać się z informacjami zawartymi w księdze wieczystej (KW) nieruchomości.
Dane zawarte w księdze usystematyzowane są w jej czterech działach - informacji o właścicielu i sposobie nabycia należy szukać w dziale II. Jeśli sprzedający otrzymał dom w spadku, zostanie ujawniony w KW jako właściciel dopiero po przeprowadzeniu postępowania spadkowego i spłaceniu ewentualnych pozostałych spadkobierców.
Zbadaj obciążenia lub zadłużenie
W tym celu sprawdź w księdze wieczystej:
- w dziale I - oznaczenia nieruchomości (położenie, powierzchnia, zabudowa działki),
- w dziale III - dane dotyczące obciążeń nieruchomości (służebności albo świadczenia dożywotnie, np. dożywotnie prawo mieszkania w domu),
- w dziale IV - wpisy dotyczące hipotek.
Uwaga! Najlepiej kupować nieruchomość, która nie jest niczym obciążona (a więc gdy w działach III i IV KW nie ma żadnych wpisów). Wystrzegać się należy nieruchomości obciążonych hipoteką. Jeśli bowiem dłużnik - obecnie sprzedający nieruchomość - nie spłaci swojego zobowiązania, będzie to musiał zrobić ten, kto ją od niego kupił.
Zawrzyj umowę przedwstępną
Jeśli potrzebujesz czasu na zebranie pełnej kwoty lub obecny właściciel chce czasu na wyprowadzenie się, możesz podpisać umowę przedwstępną. Jest ona rodzajem zapewnienia, że w ustalonym czasie zostanie zawarta tzw. umowa przyrzeczona (umowa kupna-sprzedaży). Umowa przedwstępna określa przedmiot kupna (sprzedaży) oraz cenę.
Podpisanie umowy przedwstępnej wiąże się z wpłatą zadatku, który zazwyczaj wynosi ok. 10% wartości nieruchomości. Jeśli się rozmyślisz, sprzedający zachowa zadatek, ale jeśli to on nie zechce się wywiązać z umowy, zobowiązany będzie wypłacić ci dwukrotność sumy zadatku.
Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak jest zawarta bez notariusza, można dochodzić tylko zwrotu zadatku (w podwójnej wysokości). Forma notarialna umowy przedwstępnej pozwoli natomiast w ciągu jednego roku dochodzić przed sądem swego prawa, by transakcja została sfinalizowana.
Podpisz umowę u notariusza
Umowa kupna-sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna. Po jej podpisaniu i opłaceniu kosztów transakcji notariusz wystąpi do sądu z wnioskiem o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej oraz odprowadzi do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilnoprawnej.
Sprawdź papiery właściciela
Upewnij się, czy osoba, która sprzedaje dom, jest jego prawowitym właścicielem. Najlepiej nie polegać na akcie notarialnym (kupna-sprzedaży czy darowizny), lecz zapoznać się z informacjami zawartymi w księdze wieczystej (KW) nieruchomości.
Dane zawarte w księdze usystematyzowane są w jej czterech działach - informacji o właścicielu i sposobie nabycia należy szukać w dziale II. Jeśli sprzedający otrzymał dom w spadku, zostanie ujawniony w KW jako właściciel dopiero po przeprowadzeniu postępowania spadkowego i spłaceniu ewentualnych pozostałych spadkobierców.
Zbadaj obciążenia lub zadłużenie
W tym celu sprawdź w księdze wieczystej:
- w dziale I - oznaczenia nieruchomości (położenie, powierzchnia, zabudowa działki),
- w dziale III - dane dotyczące obciążeń nieruchomości (służebności albo świadczenia dożywotnie, np. dożywotnie prawo mieszkania w domu),
- w dziale IV - wpisy dotyczące hipotek.
Uwaga! Najlepiej kupować nieruchomość, która nie jest niczym obciążona (a więc gdy w działach III i IV KW nie ma żadnych wpisów). Wystrzegać się należy nieruchomości obciążonych hipoteką. Jeśli bowiem dłużnik - obecnie sprzedający nieruchomość - nie spłaci swojego zobowiązania, będzie to musiał zrobić ten, kto ją od niego kupił.
Zawrzyj umowę przedwstępną
Jeśli potrzebujesz czasu na zebranie pełnej kwoty lub obecny właściciel chce czasu na wyprowadzenie się, możesz podpisać umowę przedwstępną. Jest ona rodzajem zapewnienia, że w ustalonym czasie zostanie zawarta tzw. umowa przyrzeczona (umowa kupna-sprzedaży). Umowa przedwstępna określa przedmiot kupna (sprzedaży) oraz cenę.
Podpisanie umowy przedwstępnej wiąże się z wpłatą zadatku, który zazwyczaj wynosi ok. 10% wartości nieruchomości. Jeśli się rozmyślisz, sprzedający zachowa zadatek, ale jeśli to on nie zechce się wywiązać z umowy, zobowiązany będzie wypłacić ci dwukrotność sumy zadatku.
Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak jest zawarta bez notariusza, można dochodzić tylko zwrotu zadatku (w podwójnej wysokości). Forma notarialna umowy przedwstępnej pozwoli natomiast w ciągu jednego roku dochodzić przed sądem swego prawa, by transakcja została sfinalizowana.
Podpisz umowę u notariusza
Umowa kupna-sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna. Po jej podpisaniu i opłaceniu kosztów transakcji notariusz wystąpi do sądu z wnioskiem o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej oraz odprowadzi do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilnoprawnej.
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>
Skomentuj:
Jak dobrze kupić ładny dom