Tekst: architekt Janusz Kaczorek, Małgorzata Kapelusiak
Warto dołożyć starań, by nadać siedlisku tradycyjny charakter, najlepiej w stylu miejscowej architektury - Fot. Michał Skorupski
Kiedy nie da się przekształcić działki rolnej w budowlaną, można wybudować siedlisko. Trzeba tylko odnaleźć w sobie żyłkę rolnika i zostać panem na hektarach...
1 z 5Czy siedlisko powstanie na prawach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy po prostu na budowlanej działce na wsi, warto nadać mu formę wiejskiego gospodarstwa - Fot. Liliana Janus-Jampolska
2 z 5Zespół budynków tworzących siedlisko ładnie porządkują dwuspadowe dachy pokryte jednakowym materiałem - Fot. Maciej Musiał
3 z 5Współczesne siedlisko może zapewnić mieszkańcom maksimum komfortu. Starczy w nim miejsca na rozległy wygodny dom, basen, siłownię, a nawet kort tenisowy, co w pewnym stopniu wynagrodzi odległość od miasta i trudy zarządzania ziemią - Fot. Andrzej Szczepański
4 z 5Fragment współczesnego siedliska. Duża działka pozwala na rozmach i wykorzystanie naturalnych walorów terenu - Fot. Wojciech Surdziel /AG
5 z 5Zbudowanie ogrodzenia wokół całego np. 10-hektarowego siedliska jest efektowne, ale kosztowne - Fot. Michał Skorupski
Siedlisko
Do niedawna dom na wsi kojarzył się mieszczuchowi z letnim wypoczynkiem. Był czas, kiedy można było kupić wiejskie obejście w atrakcyjnej okolicy dosłownie za grosze. Tym sposobem niekiedy całe wsie zmieniały właścicieli, a zaniedbane siedliska przeobrażały się w sielankowe oazy spokoju - latem tętniące życiem i... zamierające na pozostałą część roku.
Niektórzy do tego stopnia zasmakowali w życiu z dala od miejskiego zgiełku, że zaczęli rozważać wyniesienie się poza miasto na stałe. Osiągali swój cel na różne sposoby. Dążąc do niego, szli drogą nie zawsze prostą i łatwą. W gąszczu nie do końca jasnych przepisów i niekiedy niechęci miejscowych urzędników.
Dziś jedni szukają miejsca daleko poza miastem i zaszywają się na cichej prowincji. Z premedytacją zrywają dawne kontakty i rezygnując z miejskiego tempa życia, pozostają w kontakcie z resztą świata za pomocą "cienkiej pępowiny" kabla telefonicznego czy łącza komputerowego. Inni swoją oazę tworzą na obrzeżu dużych aglomeracji, żeby z różnych względów mieć blisko do miasta. Jednych i drugich przyciągają dwie rzeczy. Jedna to spokój, cisza, powolne tętno życia na wsi. Druga to satysfakcja, a niekiedy duma, z posiadania własnego kawałka ziemi.
Rzesza "uciekających" wciąż rośnie, szczególnie wśród osób niezwiązanych na stałe pracą czy szkołą dzieci z miastem. Warto zatem zastanowić się, jak dorobić się własnego domu na wsi i jak go urządzić.
Czasem jest tak, że w upatrzonej okolicy za przyzwoite pieniądze można kupić wyłącznie działki rolne. Niekoniecznie musi to działać odstraszająco. Może ziemia jest tam na tyle niedroga, że stać nas będzie na kupno takiej ilości gruntu, która pozwoli na "przebranżowienie" i rozpoczęcie działalności rolniczej? Wówczas kwestie "odrolnienia" przestaną istnieć, bowiem siedlisko można wznieść na ziemi rolnej.
Zresztą myślenie o domu na wsi w kategoriach zabudowy siedliskowej ma sens również tam, gdzie o siedlisku w sensie prawnym nie ma co marzyć. To po prostu dobry pomysł na wiejski dom.
Siedlisko - dla kogo dom?
Ucieczka za miasto to marzenie niemal każdego mieszczucha. Nie wszystkim jednak jest dane je spełnić. A to dlatego, że ludzi w mieście trzymają różnego rodzaju "kotwice" w postaci obowiązków (praca, edukacja dzieci), więzów rodzinnych czy towarzyskich.
Mocnym hamulcem jest również wygoda. W mieście wszystko jest pod ręką.: sklep, kino, szkoła, dobra przychodnia itp. Na wsi są cisza i spokój, ale wszędzie jest daleko. Wydaje się zatem, że trzeba wykazać się determinacją i odwagą, aby porzucić wygodne miejskie życie. Owszem, tak się może zdarzyć, jeżeli chcemy się zapuścić "na koniec Polski" - do miejscowości, która jest regularnie odcinana od świata choćby najmniejszymi opadami śniegu, i z której daleko do sklepu, ale takich miejsc jest już niewiele.
Polska wieś się zmienia. Szczególnie wokół dużych miast. Są miejsca, gdzie większość miejskich udogodnień mamy w zasięgu ręki. Nie trzeba rezygnować ze starych przyzwyczajeń, żeby zmienić otoczenie z miejskiego na wiejskie. Dlatego też pomysł mieszkania na wsi znajduje coraz więcej zwolenników. Część z nich kupuje grunty rolne po okazyjnych cenach, z myślą o budowie domu w przyszłości. Część wykorzystuje dobrą koniunkturę i buduje teraz. Kto zatem powinien pomyśleć o przenosinach na wieś jako o atrakcyjnej alternatywie dla domu pod miastem? Przede wszystkim osoby, których nie trzymają w mieście praca czy nauka. Ludzie wolnych zawodów, potrzebujący spokoju czy wręcz "nudy" pozamiejskiego życia, osoby z długim stażem życiowym, których już sam wiek upoważnia do spokojnego odpoczynku z dala od miejskiego zgiełku. Słowem, wszyscy ci, którzy nie czują potrzeby wypadu do aglomeracji częściej niż raz w tygodniu.
Wówczas do szczęścia powinny wystarczyć szybkie łącze internetowe i telefon komórkowy w sieci, która zapewnia komfortową łączność ze światem, no i dobra droga dojazdowa, by zimą nie utknąć w zaspach. Istotne są również udogodnienia związane z codziennym życiem: wygodny dojazd do sklepu, lekarza czy przyjazne sąsiedztwo.
Siedlisko - wybór działki
Najtrudniej znaleźć działkę, która spełni wszystkie wymagane kryteria. A więc będzie miała przyzwoite sąsiedztwo, właściwą orientację, dojazd, media, zieleń itp. Dlatego trzeba z głową rozpocząć poszukiwania.
Najlepiej ograniczyć teren peregrynacji do gmin położonych wzdłuż jednej, głównej drogi dojazdowej do najbliższego miasta, co pozwoli nie tracić czasu na długie podróże. Nie muszę dodawać, że powinien to być obszar w atrakcyjnej okolicy (lasy, pagórki, jeziora) - bo to w końcu dla nich rozstajemy się z miastem.
Pierwszy etap wyboru działki powinien odbywać się właśnie pod kątem atrakcyjności. Warto zacząć od oceny naturalnych walorów otoczenia, zwłaszcza że mają one znaczenie nie tylko estetyczne. Okoliczne lasy wpływają na jakość powietrza i natężenie wiatru, jeziora - zależnie od wielkości i głębokości - na miejscowy mikroklimat lub choćby na stężenie komarów w okolicy, pofałdowanie terenu decyduje o przepływie powietrza, rodzaj gleby ma wpływ na wegetację i gatunek rosnących roślin itd.
Warto również zwrócić uwagę na miejscową zabudowę - tę w najbliższym sąsiedztwie i tę w całej miejscowości. Świadczy ona o zaradności i rzetelności mieszkańców, a więc daje wyobrażenie o tym, jak w przyszłości będzie się rozwijać okolica.
Drugi etap to wizyta w urzędzie gminy. Należy sprawdzić, jakie są możliwości budowy domu i jakie gmina ma plany na przyszłość. Najistotniejszym kryterium jest jednak plan miejscowy.
Jeżeli istnieje dla danej miejscowości - jest dobrze. Wtedy reguły gry dla procesów inwestycyjnych są precyzyjnie rozpisane na kilka lat. Można wówczas mniej więcej przewidzieć, co będzie się działo wokół wybranej przez nas działki. Niestety, wiele miejscowości takich planów nie ma. Wtedy obowiązuje procedura wydawania warunków zabudowy (WZiZT), co przedłuża i komplikuje cały proces. Dzieje się tak dlatego, że decyzje o inwestycjach w gminie podejmowane są przez urzędników dla każdego wniosku osobno, na podstawie odrębnej analizy - i wcale nie musi ona przebiegać po naszej myśli. Arbitralne decyzje urzędnika mogą wręcz zahamować lub przekreślić inwestycje, narażając inwestorów na stratę czasu a nawet pieniędzy.
Siedlisko - jaki ma być dom
Interesują nas wiejskie klimaty, więc architektura powinna podążać tym śladem. Bez względu na to, na podstawie jakich aktów prawnych i na jakiej działce tworzymy nasz wiejski dom, warto zadbać, by zachował on naturalny, wiejski klimat.
Układ zabudowy. Cechą charakterystyczną typowego siedliska jest zespół kilku mniejszych, parterowych budynków, tworzących harmonijną całość. Wszystkie skupione wokół wspólnego dziedzińca, tworzące kameralny zespół urbanistyczny.
W tradycyjnej zabudowie siedliskowej każdy z budynków ma swoją odrębną i czytelną funkcję: domu mieszkalnego, stodoły, obory, budynku gospodarczego itp. Taki układ można z powodzeniem adaptować do współczesnej realizacji. Tym bardziej, że ma on uzasadnienie w warunkach wiejskich. Zamknięty układ budynków chroni przed wiatrem, a trzeba pamiętać, że na wsi przeważają otwarte przestrzenie i płaski teren (pola). Niezależnie od pogody wewnętrzny dziedziniec pozostaje osłonięty od porywistych wiatrów. Można więc korzystać z niego również przy niesprzyjającej pogodzie. Co więcej - wszystkie okna od strony dziedzińca są również chronione przed wiatrem (dlatego dobrym pomysłem jest ustawienie od tej strony wszystkich dużych okien, szczególnie balkonowych). Dziedziniec zapewnia prywatność mieszkańcom. Otaczające go budynki tworzą parawan od drogi i pola, tworząc układ podobny do atrialnego.
Architektura. Naturalnym rozwiązaniem na dużej działce są budynki parterowe. Wcale nie trzeba się piąć w górę (budować piętra), żeby zmniejszyć powierzchnię zabudowy - jak to się zwykle dzieje na mniejszych miejskich i podmiejskich działkach. Budynki rozplanowane na jednym poziomie są poza tym przyjazne dla osób starszych. A jest to dosyć liczna grupa budujących się na wsi.
Warto zastosować tradycyjne dwuspadowe dachy. To najtańszy sposób na przykrycie domu, na dodatek bardzo dobrze wyglądający na wsi i w otwartym terenie, ładnie porządkujący przy tym zespół kilku domów. Również elewacje powinny nawiązywać do tradycyjnej zabudowy. Dobrze, by dominowały na nich naturalne materiały - kamień (łupany lub otoczaki), drewno, cegła i tynk. Do nich, na zasadzie kontrastu, będą pasować współczesne akcenty w postaci tu i ówdzie dużych przeszkleń oraz odrobiny aluminium.
Słowem, budując na wsi, powinniśmy postarać się o architekturę kameralną, w której liczą się przede wszystkim detal architektoniczny i materiały elewacyjne. Taka sprawdza się najlepiej, choć oczywiście nie jest obowiązkowa.
Wnętrza domu. Najważniejsze pomieszczenia warto usytuować wokół dziedzińca. Od tej strony powinny znaleźć się duże przeszklenia i wyjścia z domu. Latem, przy sprzyjającej pogodzie, dziedziniec będzie służył jako dodatkowe pomieszczenie, tyle że pod gołym niebem.
Dobrze jest czytelnie rozdzielić funkcje domu: mieszkalne, gospodarcze, garażowe, sezonowe (altana, letnia kuchnia itp.). Warto też pomyśleć o niewielkim domku gościnnym.
Zaletą rozbicia programu inwestycji na kilka oddzielnych budynków jest możliwość budowania etapami. Do części mieszkalnej można w miarę potrzeb i możliwości dodawać kolejne kawałki. Takie rozbicie pomaga też oszczędnie eksploatować gospodarstwo - dla przykładu, zimą ograniczając temperaturę pomieszczeń w częściach nieużywanych (takich jak np. domek gościnny). Pewną wadą takiego rozwiązania jest brak zadaszonego połączenia pomiędzy budynkami, co bywa uciążliwe przy kiepskiej pogodzie. Można temu zaradzić, budując wokół dziedzińca zadaszenie - coś na kształt współczesnych krużganków. Innym rozwiązaniem (praktycznym zwłaszcza zimą) jest połączenie budynków przeszklonymi łącznikami, czymś na kształt altany. Może ona służyć jednocześnie jako na przykład przedsionek domu.
Zieleń i otoczenie domu. Problemem i wyzwaniem finansowym może okazać się ogrodzenie dużej działki. Najlepiej ograniczyć przestrzeń ogrodzoną do najbliższego otoczenia domów. Fragmenty ogrodzenia można wykonać z tego samego materiału co ściany domu (np. kamienia), gdzieniegdzie łącząc nawet ogrodzenie z budynkiem w harmonijną całość.
Jeżeli całość dopełnimy odpowiednio dobraną zielenią, to mamy sielski wiejski obrazek. I o to chodziło!
Budowanie na wsi domów, które formalnie nazywają się siedliskowymi, stało się w ostatnich latach popularne, bo grunty rolne są zwykle dużo tańsze od działek budowlanych - Fot. Rafał Lipski
Siedlisko w świetle prawa
Kiedy nie da się przekształcić działki rolnej w budowlaną, można wybudować siedlisko. Trzeba tylko odnaleźć w sobie żyłkę rolnika i zostać panem na hektarach...
Dlaczego budowa siedliska może być w niektórych sytuacjach atrakcyjna dla inwestorów planujących budowę domu na wsi?Budowa siedliska umożliwia budowanie na terenach rolniczych, bez odrolniania gruntu. Przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy (koniecznej, jeśli w gminie nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego) nie ma też zastosowania wymóg istnienia sąsiedniej zabudowy.
Kto może wznosić dom w zabudowie siedliskowej? Dom w zabudowie siedliskowej może wznosić rolnik, jest on bowiem bezpośrednio związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Jeśli potencjalny inwestor nie spełnia ustawowych warunków bycia rolnikiem, musi odrolnić działkę, żeby wybudować dom.
Jak zostać rolnikiem? Rolnikiem według przepisów obowiązującego prawa jest osoba, która dysponuje gruntem o powierzchni co najmniej 1 ha w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy i ma odpowiednie kwalifikacje. Zgodnie z zapisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoba fizyczna ma odpowiednie kwalifikacje, jeżeli: -uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze albo wykształcenie średnie lub wyższe, -lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne albo pracowała w gospodarstwie rolnym przez co najmniej pięć lat.
Czy to prawda, że jeśli się ma wyższe wykształcenie, uprawnienia rolnicze nie są warunkiem koniecznym do uzyskania prawa do wznoszenia zabudowy siedliskowej? Wykładnia przepisu mówiącego o tym, kto jest rolnikiem, w punkcie dotyczącym wykształcenia jest niejasna. Przeważająca część komentatorów uznaje, iż każdy stopień wykształcenia musi mieć profil rolniczy, inni natomiast uważają, że obowiązek profilu rolniczego dotyczy jedynie szkoły zasadniczej (patrz: pytanie 3).
Co trzeba zrobić, by uzyskać prawo do wznoszenia zabudowy siedliskowej? Jeżeli w gminie obowiązuje plan miejscowy, jest w nim ustalona minimalna powierzchnia działki wymagana w danej gminie do budowy domu w zabudowie siedliskowej. Jeśli działka jest mniejsza, nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Jeśli jest większa lub równa, można składać wniosek o pozwolenie na budowę siedliska. Gdy w gminie nie ma aktualnego planu, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przy czym decyzja ta wydana zostanie tylko wówczas, gdy wielkość gospodarstwa rolnego związanego z budową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie (określa ją rada gminy w uchwale i wynosi ona w zależności od regionu kraju średnio od 7 do 20 hektarów, ale zdarzają się miejsca, gdzie może to być zarówno mniej, jak i więcej). Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wraz z wymaganymi przez prawo budowlane załącznikami.
Czy w skład zabudowy siedliskowej muszą wchodzić budynki gospodarcze? Czy na prawach zabudowy siedliskowej można wznieść dowolny dom jednorodzinny, garaż i na tym poprzestać? W skład zabudowy siedliskowej może wchodzić budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze (stodoła, obora itp.). Muszą być usytuowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź (jeśli planu nie ma) zgodnie z warunkami zabudowy. Żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Także ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Zgodnie z przepisami wznoszenie na działce siedliskowej budynku - także mieszkalnego - przeznaczonego na potrzeby prowadzonego lub planowanego gospodarstwa rolnego nie wymaga zmiany takiej działki na cele nierolne. Natomiast jeśli planowana inwestycja nie ma związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, inwestor przed rozpoczęciem robót jest obowiązany taki grunt odrolnić.
Czy posiadanie kilku oddzielnych parceli, których dopiero łączna powierzchnia spełnia warunki uprawniające do korzystania z prawa do wznoszenia zabudowy siedliskowej, jest dostatecznym warunkiem do wzniesienia na jednej z nich zabudowy siedliskowej? Jeśli w gminie jest plan zagospodarowania przestrzennego, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przy czym może być to gospodarstwo złożone z kilku działek, położonych na obszarze jednej gminy.
Gdzie sprawdzić podstawowe wymogi związane z zabudową siedliskową i gdzie szukać pomocy, jeśli gminni urzędnicy nie ułatwiają nam wzniesienia siedliska i na przykład w naszym przekonaniu błędnie interpretują przepisy? Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU z 2003 r., nr 64, poz. 592, z późń. zm.). Natomiast wszelkiej pomocy prawnej udzielają (odpłatnie) adwokaci i radcowie prawni; można również skorzystać z darmowych porad prawnych udzielanych np. przez studentów prawa lub serwisy internetowe. Metodą dowodzenia swoich racji jest również prawo odwołania od urzędniczych decyzji, o którym to prawie organ wydający decyzję zawsze musi nas poinformować - podstawą prawną jest tu kodeks postępowania administracyjnego.
Czy właściciel siedliska może ubiegać się o ubezpieczenie w KRUS-ie? Tak, jeśli jest rolnikiem. Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego rozstrzyga o podleganiu ubezpieczeniu społecznemu rolników przede wszystkim na podstawie przepisów ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (DzU z 2008 r., nr 50, poz. 291, z późn. zm.). Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników ubezpieczenie to obejmuje, na zasadach określonych w ustawie, rolników, ich małżonków i pracujących z nimi domowników, którzy spełniają jeden z poniższych warunków: -mają obywatelstwo polskie, -przebywają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie wizy, zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, zezwolenia na osiedlenie się, zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, zgody na pobyt tolerowany lub w związku z uzyskaniem w RP statusu uchodźcy, lub ochrony uzupełniającej, -są obywatelami państw członkowskich Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - czyli stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym. -Ubezpieczenie obejmuje obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, jeżeli przepisy unijne dotyczące stosowania systemów zabezpieczenia społecznego nie stanowią inaczej. Ustawa przewiduje dwie formy objęcia ubezpieczeniem. W zależności od warunków spełnianych przez osobę zainteresowaną objęcie to następuje w trybie obowiązkowym (z mocy ustawy) lub dobrowolnym (na wniosek).
Skomentuj:
Siedlisko, czyli dom na działce rolnej