Kupujemy stary dom: jak ocenić kondycję budynku?

Stary dom: zaglądamy w metrykę budynku

Przy ocenie stanu technicznego starego domu, musimy zacząć od ustalenia wieku budynku. Dobrze też dowiedzieć się, czy i kiedy był remontowany, rozbudowywany lub przebudowywany. Pozwoli to oszacować, jakie rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe zastosowano.

Dla starych domów wzniesionych w latach 20. i 30. ubiegłego wieku trzeba sprawdzić, w jakim stanie przetrwały one wojnę. Domy wybudowane po wojnie, aż do późnych lat 80., były zwykle projektowane przez państwowe biura projektowe. Zdarzały się jednak nietypowe realizacje, które mogą zaskoczyć rozwiązaniami konstrukcyjnymi. Dużą uwagę powinniśmy zwrócić na instalację wodną, kanalizacyjną, elektryczną i centralnego ogrzewania.

Lata 90. to okres pojawienia się nowych technologii, które często były stosowane niezgodnie z przeznaczeniem i mogą być przyczyną problemów. Dotyczy to głównie zabudowy poddaszy, dociepleń ścian metodą lekką mokrą czy wykonania wentylacji.

Stary dom: elewacja, ocieplenie i inne zewnętrzne elementy

Bezpieczniej jest kupować stary dom wymagający remontu niż taki, w którym prace te już wykonano. Łatwiej wtedy dokładnie ocenić, jakich napraw i modernizacji wymaga. Bywa, że remont robiony jest głównie po to, by zamaskować wady starego budynku, a to w krótkim czasie pociągnie za sobą dodatkowe, nieoczekiwane koszty. Dotyczy to zwłaszcza elewacji. Podczas jej oceny warto zwrócić uwagę na spękania, uszkodzenia, ślady zacieków, zielony nalot oraz grubość docieplenia, a także sposób i estetykę jego wykonania.

Powinniśmy sprawdzić stan opaski wokół domu (czy ma spadek od budynku i nie jest porośnięta roślinnością), wykonanie parapetów, gzymsów, stan schodów zewnętrznych, tarasów i balkonów. Te ostatnie w starych budynkach mogą mieć skorodowaną konstrukcję, która grozi katastrofą budowlaną.

Stary dom: czy piwnica ma odpowiednie izolacje?

Jeśli stary dom ma piwnicę, koniecznie dokładnie ją obejrzyjmy. Na jej ścianach nie powinno być zarysowań, śladów wilgoci, zagrzybienia. Jeśli mury i posadzki piwnic są wyraźnie zawilgocone, to dom najprawdopodobniej nie ma izolacji przeciwwilgociowych lub są one zniszczone.

Warto zwrócić uwagę na ślady po wszelkich naprawach. Mogą one świadczyć o próbie zamaskowania zacieków. Nie wahajmy się zapytać sprzedającego, czy dom nie był zalany (mogło to być spowodowane awarią instalacji wodnej). Zardzewiałe metalowe elementy (na przykład ościeżnic lub kabli) mogą świadczyć o podwyższonej wilgotności w piwnicy.

Stary dom: ściany, stropy i schody - uwaga na pęknięcia i zacieki

Kolejny etap to ocena pozostałych pomieszczeń starego domu. Zwracajmy uwagę na: spękania ścian i sufitów, stan stolarki okiennej i posadzek (czy są równe, czy się nie uginają). Jeżeli na ścianach i stropach zauważymy pęknięcia, warto je odnotować lub zaznaczyć miejsce ich występowania na szkicu. Duża ilość rys może świadczyć o złej jakości materiałów, źle położonym tynku lub - co znacznie gorsze - błędach konstrukcyjnych.

Jeżeli w domu są schody wewnętrzne, to oglądamy je dokładnie pod kątem stabilności i wysokości stopni. Każde odchylenie może spowodować, że będziemy się na nich potykać.

Sprawdźmy, czy na stropie nad ostatnią kondygnacją lub na obudowie poddasza nie ma śladów zacieków. Mogłoby to świadczyć o przeciekaniu dachu.

Stary dom: dach i poddasze

W pierwszej kolejności oceniamy sposób dojścia na dach starego domu (najlepsze jest wyjście przez wyłaz lub po zewnętrznej drabinie). Powinniśmy mieć możliwość dostania się do kominów oraz urządzeń technicznych zainstalowanych na dachu. Dostęp ten powinien być zapewniony z uwagi na konieczność regularnego czyszczenia przewodów spalinowych oraz konserwacji urządzeń technicznych. Aby ułatwić poruszanie się po dachach skośnych, powinny być na nich zamontowane stopnie i ławy kominiarskie.

Warto obejrzeć dokładnie pokrycie dachu, obróbki i orynnowanie. Wszelkie punktowe naprawy mogą być sygnałem większych problemów z poszyciem starego domu.

Na poddaszu starego domu należy starannie obejrzeć więźbę dachową. Zagrzybiona, spróchniała będzie wymagać przynajmniej wzmocnienia lub naprawy, a w najgorszym razie wymiany.

Stary dom: instalacja wodna, kanalizacyjna i grzewcza

Podczas oceny stanu instalacji w starym domu przyda się istniejąca dokumentacja techniczna oraz rozmowa ze sprzedającym. Brak takich informacji wymusza na nowym właścicielu konieczność "poznania" instalacji na własną rękę, co często kończy się niespodziankami i trudnymi do usunięcia awariami. Ocenę stanu instalacji utrudnia fakt, że często jest ona zabudowana, schowana i trudno dostępna.

Instalacja wodna. W pierwszej kolejności musimy ustalić, gdzie w starym domu znajduje się zawór główny i wodomierz oraz z czego wykonana jest instalacja wodna. Brak wodomierza, skorodowane rury, widoczne zalania w okolicy instalacji wodnej oraz zły stan armatury oznaczają, że konieczna będzie modernizacja instalacji lub całkowita jej wymiana.

Instalacja kanalizacyjna. Trzeba dowiedzieć się, w jaki sposób odprowadzane są ścieki (szambo, kanalizacja zbiorcza), czy widoczne (najczęściej w piwnicy) rury są w dobrym stanie, a także czy piony kanalizacyjne są wyprowadzone ponad dach.

Instalacja grzewcza. Sprawdzanie instalacji grzewczej starego domu zaczynamy od źródła ciepła, czyli kotłowni, pieca lub węzła cieplnego. Specjalistyczną ocenę najlepiej pozostawić ekspertowi w tej dziedzinie (inżynier z uprawnieniami sanitarnymi). Podczas oględzin powinniśmy jednak zwrócić uwagę na estetykę wykonania i utrzymania źródła ciepła, dostawę mediów, rozliczanie i opomiarowanie. Jeżeli to możliwe, to powinniśmy poprosić sprzedającego o uruchomienie instalacji grzewczej oraz sprawdzić rozmieszczenie grzejników i ich pracę.

Stary dom: instalacja elektryczna bez niespodzianek

Instalacja elektryczna. Ocenę stanu instalacji elektrycznej warto zlecić elektrykowi. Na pewno w pobliżu starego domu (lub wewnątrz) powinno znajdować się złącze kablowe ze skrzynką, w której znajduje się licznik. Jeżeli przyłącze elektryczne wykonane jest linią napowietrzną, należy sprawdzić, czy nie będzie przeszkadzać podczas przebudowy lub modernizacji. Dobrze jest ustalić, czy moc przyłącza jest adekwatna do naszych potrzeb, i czy możliwe jest ewentualne jej zwiększenie. Ma to duże znaczenie, na przykład przy ogrzewaniu elektrycznym.

Warto też obejrzeć tablicę rozdzielczą (nie mogą z niej wystawać luźne kable, a bezpieczniki powinny być opisane), puszki elektryczne, stan osprzętu oraz materiał, z jakiego wykonane są kable. Jeżeli są aluminiowe (stosowało się je w starych domach) konieczna będzie ich wymiana.