Jak podzielić dom na pół

Często zdarza się, że z powodu takich konfliktów zgodna dotąd familia przestaje ze sobą rozmawiać i ostatecznie wszyscy spotykają się w sądzie. I tu pojawiają się kolejne problemy, ponieważ sprawy sądowe ciągną się nieraz latami, a koszty postępowania są naprawdę wysokie. Jednym z przykładów, w których może dojść do waśni na tym tle jest chęć rodzica podarowania dwojgu dzieciom domu, po połowie (w rozumieniu odrębności prawa własności dla każdego z nich). Aby tego uniknąć, najlepiej udać się do notariusza. Ale zanim to zrobimy, należy wcześniej dokonać podziału nieruchomości. Można go administracyjnie „przeciąć” w pionie bądź poziomie. O tym, który sposób wybrać, przesądza z reguły wielkość budynku i sposób jego zagospodarowania. 

Administracyjny podział nieruchomości dokonany w pionie lub poziomie będzie z pewnością lepszym rozwiązaniem dla stron niż dzielenie majątku przed obliczem Temidy. Ryzyko zażartych kłótni jest bowiem mniejsze, bo każdy z zainteresowanych otrzymuje swoją część majątku.

Podział pionowy domu

Podział pionowy budynku w praktyce polega na przedzieleniu działki i budynku jedną linią pionową w taki sposób, by w wyniku podziału powstały co najmniej dwie działki i dwa niezależne, usadowione na jednym fundamencie, budynki połączone jedną ścianą (powstaje tzw. bliźniak lub dom szeregowy). Taki podział jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału działki przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne (przy czym może być to ściana już istniejąca lub wykonana specjalnie w celu podziału). Ważne, żeby ściana ta przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki.

Warunkiem podziału jest:

- jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy – wydzielone działki muszą więc mieć wymaganą minimalną wielkość (każda gmina określa ją samodzielnie);

- dostęp do drogi publicznej (bezpośredni albo przez ustanowienie służebności drogi koniecznej obciążającej jedną z nieruchomości);

- zapewnienie każdej wydzielonej części budynku własnego wejścia i osobnych instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej).

Kto dokonuje podziału pionowego i jak to wygląda?

Sama procedura podziału budynku wraz z działką przebiega tak jak podział samej działki. Dokonuje jej uprawniony geodeta na zlecenie i koszt właściciela. Orientacyjnie musimy za to zapłacić około 1500 zł. Ponadto właściciela obciążają koszty ewentualnych dodatkowych przeróbek budynku umożliwiających jego fizyczne podzielenie (na przykład dobudowanie osobnego wejścia). Organem zatwierdzającym podział jest tu wójt (burmistrz lub prezydent miasta).

Procedura przebiega dwuetapowo:

W pierwszym etapie trzeba złożyć w urzędzie gminy wniosek o zaopiniowanie wstępnego planu podziału. Plan sporządza geodeta. Do planu dołącza się dokument potwierdzający prawo do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny) oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Wójt, burmistrz lub prezydent opiniuje wstępny projekt podziału i po wydaniu przez niego pozytywnej opinii (w formie postanowienia) można wykonać tak zwany właściwy projekt podziału.

W drugim etapie należy znowu zwrócić się do geodety, który wykona końcowy projekt podziału. Projekt ten (składany wraz z protokołem przyjęcia granic i wykazem zmian gruntowych) podlega ponownemu zatwierdzeniu przez organ gminy. Tym razem rozstrzygnięcie gminy ma formę decyzji administracyjnej, na podstawie której można wnioskować o założenie nowych ksiąg wieczystych dla wydzielonych nieruchomości. Jeśli decyzja jest negatywna, to w ciągu 14 dni mamy prawo wnieść odwołanie.

Po skutecznym podziale i założeniu ksiąg wieczystych dla nowych nieruchomości, można już udać się do notariusza i aktem darowizny przekazać każdemu z dzieci „połówkę” domu.

Podział poziomy budynku

W ten sposób można inaczej podzielić budynek, wyodrębniając np. jedno mieszkanie na parterze, a drugie na piętrze.
Ta forma jest bardziej korzystna dla właścicieli mniejszych domów, których – ze względów chociażby technicznych – nie da się podzielić pionowo. Ale po takim podziale pozostała część domu i cała działka pozostają wspólne.

Żeby wyodrębnić w budynku mieszkanie, trzeba najpierw uzyskać od starosty powiatowego zaświadczenie o samodzielności lokalu. Za taki lokal uważa się „wydzieloną trwałymi ścianami izbę przeznaczoną na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Jeśli zatem kuchnia i łazienka byłyby tylko na jednym poziomie, przed wystąpieniem do starosty trzeba dokonać niezbędnych prac adaptacyjno-remontowych i wyodrębnić wskazane pomieszczenia również na drugiej kondygnacji.

Wysokość pomieszczenia nie powinna być niższa niż 2,5 m, chyba że znajduje się ono na poddaszu. Wtedy dopuszczalna wysokość wynosi 2,2 m.

Wniosek o wydanie zaświadczenia należy złożyć do starosty powiatowego. Do wniosku załącza się dwa egzemplarze dokumentacji inwentaryzacyjnej (patrz ramka).

Do każdego z lokali mogą przynależeć – jako jego części składowe – na przykład piwnica, strych, kotłownia, komórka, garaż (nawet położone poza budynkiem). Zaświadczenie jest wydawane w terminie 7 dni od daty złożenia wniosku.
Kolejnym krokiem, po wydzieleniu w domu dwóch osobnych mieszkań, jest ich prawne wyodrębnienie. W tym celu udajemy się do notariusza, aby sporządził akt notarialny potwierdzający podział. Następnie umową darowizny przekazujemy je dzieciom. Na koniec zakładamy się dla lokali nowe księgi wieczyste.

Jak wspomnieliśmy, po ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych działka i niektóre części budynku oraz urządzenia i instalacje pozostaną nieruchomością wspólną (np. klatka schodowa, ściany nośne, stropy, dach, piony wodne, kanalizacyjne, wspólna instalacja centralnego ogrzewania, orynnowanie, ogrodzenie). Stan współwłasności tych części, a przede wszystkim działki ma swoje konsekwencje – istnieją bowiem zasady prawne w zarządzaniu i dysponowaniu nieruchomością. Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem, nie jest tu potrzebna zgoda pozostałych (jeśli więc np. dwie siostry są współwłaścicielami działki w 1 części każdy, to każda z nich może swobodnie dysponować swoją częścią, co oznacza, że może ją sprzedać, podarować, obciążyć hipoteką). Zaznaczyć przy tym trzeba, iż rozporządzenie to będzie dotyczyło udziału, a nie fizycznie określonej części działki, gdyż żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do takiej części aż do czasu ustania współwłasności.

Do konfliktów między współwłaścicielami dochodzi bowiem zazwyczaj wtedy, gdy nie ma zgody na dokonanie określonej czynności przez jednego ze współwłaścicieli. W przypadku omawianej sytuacji problem będzie ostrzejszy – jeśli jest dwóch właścicieli to każda decyzja będzie podejmowana jednogłośnie i to zarówno przy czynnościach zwykłego zarządu (konserwacja, drobne remonty), jak i przekraczających zwykły zarząd (decyzja o sprzedaży części działki).

W przypadku gdy jeden z właścicieli nie wyraża zgody na czynność zwykłego zarządu, wówczas na dokonanie takiej czynności potrzebna jest zgoda sądu. Korzystanie przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej powinno odbywać się w sposób niekolidujący z korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (zgodne korzystanie ze wspólnej drogi czy klatki schodowej). Każdy ze współwłaścicieli korzysta również z profitów jakie przynosi wspólna rzecz (na dzierżawa części działki) i ma obowiązek pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej (nieruchomości).

Odnosząc się do obowiązków podatkowych obdarowanych dzieci, to należy wskazać, że całkowicie zwolnione od opodatkowania są darowizny między rodzicami i dziećmi, jeśli obdarowany zgłosi nabycie własności rzeczy (na przykład samochodu)
lub praw majątkowych (na przykład obligacji) w terminie 6 miesięcy od dnia wykonania darowizny. W przypadku zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego obdarowany zwolniony jest z obowiązku zgłoszenia nabycia darowizny – obowiązek zgłoszenia spoczywa wówczas na notariuszu.

WARTO WIEDZIEĆ

Co to jest dokumentacja inwentaryzacyjna?

Dokumentacja inwentaryzacyjna składa się z części graficznej i opisowej. Przedstawia stan techniczny nieruchomości i rozmieszczenie pomieszczeń, ich strukturę, a także części wspólne. Wszystkie pomieszczenia trzeba zaznaczyć na rzutach kondygnacji budynków, a w razie usytuowania pomieszczeń przynależnych (na przykład garaży) w innych obiektach budowlanych na wyrysie z mapy ewidencji gruntów i budynków. Powinna to zrobić osoba z uprawnieniami budowlanymi.

Co to jest Quoad Usum?

Właściciele lokali mogą się jednak umówić i wskazać, kto będzie korzystał z danej części na wyłączność (na przykład tylko jedna z sióstr, zapalona ogrodniczka podejmie się dbania o całą działkę). Taka umowa nazywa się podziałem
quoad usum, czyli do używania. Jej postanowienia można wpisać do aktu

notarialnego wyodrębniającego dwa mieszkania i ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 80 poz. 903 z 2000 r. ze zmianami).
Ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 782 z 2015 r.).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz PRZYKŁAD