Zadatek czy zaliczka? Zakup nieruchomości

Zadatek i zaliczka to dwie formy płatności, których zasady uregulowane są w prawie cywilnym. Skutki wręczenia zadatku i zaliczki są różne, mimo to są one bardzo często mylone i w praktyce wywołują sporo niejasności.

Zdatek czy zaliczka, czyli zabezpieczenie interesów stron

Zarówno jedna, jak i druga forma płatności stanowi zabezpieczenie wykonania zobowiązań, które są przedmiotem ostatecznej umowy - na przykład kupna-sprzedaży nieruchomości, gdy zawieramy umowę przedwstępną. Chronią one sprzedającego przed nierozważnym kupującym, zaś kupującemu dają gwarancję, że kiedy będzie załatwiał na przykład formalności kredytowe, sprzedający nie wycofa się z umowy.
W przypadku gdy umowa dochodzi do skutku, zarówno zaliczka, jak i zadatek są zaliczane na poczet określonej wcześniej ceny. Inaczej sprawa wygląda, gdy umowa nie zostanie podpisana, bo jedna ze stron się rozmyśliła.

Zadatek. Jeżeli tą stroną będzie sprzedający, wówczas kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zażądać od niego sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku. Jeśli to kupujący nie podpisze umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej jako zadatek. Przykład: gdyby nasz Czytelnik wręczył zadatek w wysokości 30 tys. złotych, to w sytuacji, gdy zrezygnuje on z kupna przedmiotowej działki, kwota ta przepada. Kiedy zaś sprzedający nie będzie chciał się rozstać ze swoją nieruchomością, wówczas musi oddać panu Szymonowi 60 tys. zł. Gdyby jednak sprzedający kategorycznie odmówił nam zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, należy pamiętać o tym, że możemy dochodzić swoich praw przed sądem — mamy na to 3 lata. Termin ten liczony jest od dnia, w którym roszczenia stały się wymagalne - czyli od dnia, w którym sprzedający wycofa się z podpisania umowy. Jeśli nie zrobimy tego w tym czasie, prawo do domagania się zwrotu zadatku ulegnie przedawnieniu.Zadatek jest więc rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.

W praktyce zadatek najczęściej występuje w formie pieniężnej, ale może też być wręczony na przykład w postaci cennej biżuterii czy dzieł sztuki.

Uwaga! Kupujący może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy, czyli naprawienia szkody w pełnej wysokości. Mogą to być chociażby koszty najmu innego lokalu, które musi ponosić z uwagi na fakt, iż nie nabył nieruchomości, w której miał zamiar mieszkać.

Zaliczka. W odróżnieniu od zadatku instytucja zaliczki nie jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego i nie pełni funkcji odszkodowawczej - tak jak zadatek. Oznacza to, że jeśli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy sprzedającego, zaliczka jest zwracana kupującemu, ale nie stosuje się wówczas zasady obowiązującej przy zadatku - zwrotu w podwójnej wysokości. Gdy kupujący wręczył zaliczkę, a potem zmienił zdanie, to druga strona nie może jej zatrzymać.

Warto wiedzieć, że wysokość zaliczki lub zadatku również nie jest regulowana przepisami prawa. Według panującego zwyczaju przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu 10 proc. ustalonej ceny sprzedaży, jednak strony mogą dowolnie określić wysokość tej kwoty. Uwaga! Samo wpisanie do umowy przedwstępnej zapisów dotyczących zadatku lub zaliczki nie wystarczy - musi to zostać udokumentowane (dowodem może być chociażby potwierdzenie przelewu bankowego).

Wyjątki przy zadatku

W niektórych wypadkach zadatek powinien być bezwzględnie zwrócony i nie mają wówczas zastosowania przepisy dotyczące obowiązku zapłaty dwukrotnej jego wysokości. Będzie tak wówczas, gdy:

- umowa zostaje rozwiązana, zarówno w sposób polubowny przez obydwie strony, które rozmyśliły się co do transakcji, jak i w wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd na skutek jej niezgodności z prawem;

- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (na przykład sprzedawany budynek uległ zniszczeniu w wyniku trąby powietrznej, huraganu);

- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy (na przykład sprzedający oraz kupujący nie spełnili warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej - jedna nie uzyskała kredytu w wymaganej wysokości, druga z kolei nie spłaciła zadłużeń obciążających nieruchomość (czynszu, opłaty za użytkowanie wieczyste itp.).

Podstawa prawna:Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zmianami.