Budownictwo modułowe rozpędzi rozwój PRS w Polsce

Czym jest wynajem instytucjonalny

Wynajem instytucjonalny, znany również jako Private Rented Sector (PRS), to rodzaj najmu mieszkań lub nieruchomości, w którym właścicielem i zarządcą nieruchomości są instytucje finansowe, firmy inwestycyjne, fundusze emerytalne, deweloperzy lub inne podmioty instytucjonalne, a nie indywidualni właściciele.

Wynajem instytucjonalny różni się od tradycyjnego najmu, w którym mieszkania są wynajmowane bezpośrednio od prywatnych właścicieli nieruchomości. W przypadku PRS, duże instytucje inwestycyjne budują lub kupują mieszkania na wynajem, a następnie oferują je do wynajmu na dłuższy okres. Wielkość tego rynku w poszczególnych krajach może być różna, a jego rozwój zależy od wielu czynników, takich jak polityka rządu, stabilność rynku nieruchomości, preferencje mieszkańców oraz dostępność finansowania dla inwestorów.

Wynajem instytucjonalny często oferuje pewne korzyści zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla wynajmujących. Dla właścicieli, PRS może stanowić atrakcyjną inwestycję z długoterminowym źródłem dochodu. Dla wynajmujących, może to oznaczać większą stabilność i profesjonalne zarządzanie nieruchomościami.

Wynajem instytucjonalny jest popularny zwłaszcza w dużych miastach, gdzie popyt na mieszkania do wynajmu jest wysoki, a dostępność nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym jest ograniczona. Ostatnio widoczny jest również trend wzrostu znaczenia tego sektora na rynku nieruchomości, zwłaszcza w niektórych krajach Europy.

Aktualna sytuacja na rynku

Polski sektor wynajmu instytucjonalnego (PRS) pojawił się na rynku zaledwie 5 lat temu. Jako stosunkowo nowy model biznesowy w branży nieruchomości i budowlanej, PRS nie ma jeszcze dominującej pozycji. W zeszłym roku jedynie 1% mieszkań na wynajem działało w ramach tego modelu. Jednakże obserwowana tendencja wskazuje na szybki wzrost tego sektora. Mimo że PRS jest wciąż na wczesnym etapie rozwoju, tempo jego wzrostu jest imponująco wysokie. Pod koniec 2022 roku liczba mieszkań dostępnych do wynajmu instytucjonalnego przekroczyła 10 300 jednostek, co stanowi wzrost o 40% w porównaniu z rokiem poprzednim. To wskazuje na duże zmiany na rynku nieruchomości oraz obiecuje perspektywy rozwoju dla branży budowlanej.

W obecnej chwili Polska zajmuje jedno z czołowych miejsc wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej pod względem wielkości rynku PRS. Głównym obszarem rozwoju tego sektora było przede wszystkim miasto Warszawa, gdzie liczba mieszkań dostępnych do wynajmu instytucjonalnego znacznie wzrosła. Jesienią zeszłego roku podmioty działające w sektorze PRS dokonały znaczących zakupów całych inwestycji i osiedli. Mimo to, zapotrzebowanie na mieszkania nadal jest ogromne i nie może być zaspokojone jedynie za pomocą inwestycji realizowanych w ciągu jednego roku.

Według raportu DLA Piper i Savills, wartość transakcji na polskim rynku PRS na koniec 2022 roku przekroczyła 1,8 mld euro. Warto zaznaczyć, że większość tych transakcji dotyczyła projektów znajdujących się w fazie realizacji (umowy typu forward). Prognozy wskazują, że średnioroczny wzrost w sektorze PRS może wynieść około 12 tysięcy mieszkań w kolejnych latach, co w roku 2028 pozwoli zbliżyć się do puli 100 tysięcy lokali dostępnych do wynajmu instytucjonalnego.

Wzrastające potrzeby i popyt na wynajem mieszkań są widoczne na polskim rynku

Oferta wynajmu instytucjonalnego (PRS) skupia się głównie na sześciu największych miastach w Polsce:

• Warszawie,
• Krakowie,
• Wrocławiu,
• Gdańsku,
• Łodzi
• i Poznaniu.

Według inwestorów te miasta charakteryzują się wysokimi czynszami, a ich potencjał wzrostu można łatwo przewidzieć i obliczyć, co sprawia, że inwestycje w tych lokalizacjach są bardziej rentowne.

Jednakże w innych lokalizacjach brakuje oferty nowoczesnych mieszkań, co jest wyraźnie odczuwalne. Mieszkańcy mniejszych miast sygnalizują rosnące potrzeby i skarżą się na brak dostępnych mieszkań na lokalnym rynku. Ten niedobór może efektywnie hamować rozwój miast, uniemożliwiając napływ nowych mieszkańców, pracowników czy inwestorów.

Duża ilość popytu na wynajem mieszkań jest widoczna również w projektach PRS, gdzie liczba nieruchomości pozostających niezajętymi wynosi mniej niż 3%. Odczuwalny deficyt mieszkań może być jednym z powodów, dla których aż 64% Polaków w wieku 18-34 lat nadal mieszka z rodzicami, podczas gdy średnia dla krajów Unii Europejskiej jest o 15 punktów procentowych niższa.

Inwestorzy z różnych krajów, takich jak Izrael, Skandynawia, Azja, Stany Zjednoczone, Francja i Wielka Brytania, zdają sobie sprawę z rosnącego popytu i wzrastających czynszów na polskim rynku. W związku z tym wykazują zwiększone zainteresowanie sektorem PRS w Polsce.

Trudności i potencjalne rozwiązania

Największym wyzwaniem, z jakim boryka się sektor wynajmu instytucjonalnego, jest ryzyko związane z aspektami legislacyjnymi. Niestabilność podatkowa może odstraszać inwestorów, skłaniając ich do poszukiwania bardziej uregulowanych rynków. Kolejnym problemem są wysokie koszty finansowania i budowy, które mogą prowadzić do poszukiwania alternatywnych rozwiązań, takich jak przekształcanie powierzchni biurowych lub rewitalizacja starych budynków mieszkalnych. Rosnące koszty energii stanowią kolejne wyzwanie, które może obniżać zyski. Konieczność wdrażania rozwiązań z zakresu zrównoważonego budownictwa może również wprowadzać dezorganizację i niespodziewane konsekwencje związane z brakiem doświadczenia w tym obszarze.

Na szczęście, kwestie legislacyjne i podatkowe są niezależne od samej działalności biznesowej. Z pozostałymi wyzwaniami może pomóc sobie budownictwo w technologii modułowej, które wdrażane na większą skalę, ma potencjał przyspieszenia rozwoju PRS w Polsce. Ta metoda pozwala na szybką realizację projektów, ponieważ elementy modułowe są produkowane w fabryce i transportowane na miejsce budowy, gdzie można je zmontować w zaledwie kilka dni. Co więcej, budownictwo modułowe jest tańsze niż tradycyjne, dzięki czemu wymaga mniejszej liczby pracowników i materiałów budowlanych. Poszczególne moduły produkowane są w kontrolowanych warunkach fabrycznych, co minimalizuje ryzyko opóźnień spowodowanych niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi, a koszty są znane z góry przed rozpoczęciem prac.

Dodatkowo, technologia modułowa jest ściśle powiązana z kwestią energooszczędności i redukcji śladu węglowego. To nie ogranicza się jedynie do wykorzystania paneli fotowoltaicznych czy pomp ciepła, ale obejmuje także minimalizację odpadów na etapie produkcji. W czasach, gdy ekologia i zeroemisyjność nabierają coraz większego znaczenia, budownictwo modułowe odpowiada na te potrzeby, a jego największym atutem jest elastyczność. Dzięki tej technologii, nowo powstałe obiekty można zaprojektować zgodnie z dowolnymi wymaganiami, a nawet po kilku latach użytkowania można je łatwo przebudować, a w razie potrzeby przenieść w inne miejsce.

Budownictwo modułowe stwarza ogromne możliwości i zdaje się idealnie wpisywać w potrzeby sektora wynajmu instytucjonalnego. Nie wymaga to większych starań, aby móc na nie odpowiedzieć – już na samym początku daje szansę na rozwój. W obecnej chwili najważniejsze jest przyspieszenie budowy nowych obiektów, które uzupełnią pulę mieszkań dostępnych do wynajmu instytucjonalnego. Wygląda na to, że odpowiednie wykorzystanie technologii modułowej może pomóc w przyspieszeniu rozwoju PRS w Polsce.