Buduj (i remontuj) tylko z umową

Niestety – jak pokazuje praktyka – inwestorzy zlecając prace budowlane czy remontowe nie potwierdzają tego w żadnej formie, a już na pewno nie na piśmie. Często tłumaczą to np. niewielkim stopniem skomplikowania robót, stałą współpracą z daną firmą czy po prostu pośpiechem. A konsekwencje takiego podejścia mogą być – delikatnie mówiąc nieprzyjemne – bo ewentualne spory nie zawsze da się rozwiązać polubownie – i kończą się one wówczas na salach sądowych. Dlatego, aby uniknąć kłopotów i doprowadzić budowę czy remont do szczęśliwego finału, warto taką umowę mieć.

Co określamy mianem umowy o roboty budowlane?

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty ustalonego wcześniej wynagrodzenia. Tyle przepisy Kodeksu cywilnego. A mówiąc wprost – dwie strony: inwestor oraz wykonawca umawiają się, że wypełnią względem siebie pewne postanowienia dotyczące budowy nowego obiektu, przebudowy lub remontu już istniejącej nieruchomości.

Umowa ta jest o tyle specyficzna, że z jednej strony uregulowana jest w najważniejszym w Polsce akcie prawnym prawa prywatnego – Kodeksie cywilnym i pozwala wiele kwestii kształtować zgodnie z wolą stron umowy, z drugiej zaś – podlega przepisom o charakterze publicznoprawnym – Prawu budowlanemu, które raczej wyznacza konkretne reguły oraz powołuje organy mające w praktyce wpływ na nasze budowy, tj. Powiatowych i Wojewódzkich Inspektorów Nadzoru Budowlanego oraz Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Czy umowa o roboty budowlane musi być sporządzona na piśmie?

Zgodnie z przepisami, umowa o roboty budowlane powinna mieć formę pisemną, choć ustawa tego nie wymaga. Możemy zawrzeć ją drogą e-mailową, a nawet ustnie. Istotne jest tylko, aby dowieść, że taką umowę rzeczywiście zawarliśmy. Dowodem mogą być tu dowolne dokumenty – w tym faktury, wykazy poszczególnych robót, np. harmonogram, zdjęcia dokumentujące ich wykonywanie itp. Można też – w razie konieczności – posłużyć się zeznaniami świadków. Widzimy więc, że „stwierdzenie jej na piśmie” jest w praktyce znacznie bardziej korzystne i to dla obu stron – ułatwia bowiem możliwość udowodnienia faktu jej sporządzenia. Reasumując, umowa niestwierdzona pisemnie jest wprawdzie ważna, ale istnieją pewne ograniczenia dowodowe dotyczące wiarygodnego potwierdzenia jej zakresu oraz treści. Poza tym, jeśli okaże się, iż ekipa budowlana nie jest skora do jej podpisania, to powinna nam się zapalić czerwona lampka. Wtedy lepiej – dla własnego spokoju – zrezygnować z jej usług, mimo że np. oferuje niższą cenę i jest dostępna od ręki. I chociaż pisemna umowa nie zawsze zagwarantuje nam, że prace zostaną właściwie i w umówionym terminie wykonane to w razie ewentualnych sporów i nieporozumień będzie podstawą do dochodzenia swoich praw. Umowę o roboty budowlane możemy spisać samodzielnie. Ale jeśli żadna ze stron nie ma odpowiedniej wiedzy lub doświadczenia prawnego, nie jest to dobry pomysł. Lepiej skorzystać ze wsparcia prawnego i zyskać pewność, że dokument zawiera wszystkie postanowienia zabezpieczające zarówno inwestora/właściciela, jak i wykonawcę. Należy również zwrócić uwagę na fakt, że na treść umowy o roboty budowlane składa się nie tylko tekst umowy, lecz także dokumentacja, w tym w szczególności dokumentacja techniczna, wymagana przez właściwe przepisy. W konsekwencji dokumentacja, stanowiąca część składową umowy o roboty budowlane, jest jedną z podstaw rekonstrukcji treści zobowiązania wynikającego z tej umowy. Dokumentacja ma najczęściej formę pisemną, bo są to często dokumenty urzędowe czy w inny sposób formalne.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane powinna w jasny, precyzyjny sposób formułować przede wszystkim:

a) strony umowy (inwestor/zamawiający/wykonawca),
b) przedmiot umowy (budowa, remont, montaż, rozbiórka),
c) prawa i obowiązki stron – inwestor zobowiązuje się przede wszystkim do przygotowania prac, współdziałania podczas przeprowadzanych robót, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia (o tym patrz poniżej), a wykonawca musi przejąć oraz zabezpieczyć teren budowy, przeprowadzić prace zgodnie z projektem i umową oraz oddać obiekt inwestorowi zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
d) ewentualne kary za nienależyte wywiązanie się z umowy, zarówno jeśli chodzi o wykonawcę, jak i inwestora,
e) sposoby rozwiązania/odstąpienia od umowy.

Jeśli chodzi o wynagrodzenie dla wykonawcy, strony umowy o roboty budowlane mogą przewidzieć przede wszystkim wynagrodzenie kosztorysowe (na podstawie zestawienia wykonanych robót, robocizny, użytych materiałów, różnych innych nakładów i założonego zysku) lub ryczałtowe (określona z góry kwota pieniężna). Z punktu widzenia inwestora korzystniejsze wydaje się przyjęcie wynagrodzenia ryczałtowego, dającego nieco większą pewność co do kosztów, jakie zobowiązany będzie ponieść inwestor. Dla wykonawcy lepszym rozwiązaniem zazwyczaj jest wynagrodzenie kosztorysowe, pozwalające realnie na bieżąco zbierać informacje o ponoszonych przez niego kosztach i określać należne mu wynagrodzenie, pokrywającego wszystkie te koszty po zakończeniu wykonywania umowy.

Jak „zerwać” umowę o roboty budowlane?

Ogólnie przyjmuje się, że jeżeli jedna ze stron umowy nie wywiązuje się z zawartych zobowiązań, druga może, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zakończenia prac. Należy tu rozróżnić umowne i ustawowe prawo odstąpienia od umowy. Umowne prawo odstąpienia to dodatkowe zastrzeżenie w umowie, stwarzające stronie możliwość jednostronnego zakończenia stosunku obligacyjnego, bez jakiejkolwiek przyczyny. Warunkiem poprawnego zastrzeżenia takiego prawa jest wskazanie już w samej umowie terminu w którym strona może z niego skorzystać. Ustawowe prawo odstąpienia wynika natomiast z przepisów prawa, najczęściej z Kodeksu cywilnego.

Do najważniejszych przyczyn odstąpienia od umowy o roboty budowlane należą następujące przypadki:

• zwłoka wykonawcy w wykonaniu umowy, inwestor może zakończyć stosunek obligacyjny łączący go z dłużnikiem poprzez skorzystanie z ustawowego odstąpienia od umowy;
• gdy wykonawca zobowiązany do spełnienia świadczenia oświadczy, że tego świadczenia nie spełni, tzn. oświadcza na przykład, że nie zamierza kontynuować budowy;
• inwestor jest uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy zaszła konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, czyli nie godzi się na nową, znacznie wyższą cenę wykonania prac;
• gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót z przyczyn od niego zależnych tak dalece, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je ukończyć w terminie;
• gdy wykonawca wykonuje roboty budowlane w sposób wadliwy, niezgodnie ze sztuką budowlaną albo sprzeczny z umową;
• dopóki przedmiot umowy o roboty budowlane nie został ukończony, zamawiający może w każdej chwili odstąpić od umowy, płacąc wykonawcy umówione wynagrodzenie;
• nieuzyskanie przez wykonawcę od inwestora w wyznaczonym terminie żądanej gwarancji zapłaty umówionego wcześniej wynagrodzenia.

Ile to kosztuje?

Umowy o roboty budowlane nie trzeba nigdzie zgłaszać ani informować o tym żadnego organu, nie ponosi się więc żadnych kosztów z tego tytułu. Jedynym kosztem, jaki inwestor (czasem również wykonawca) może ponieść w związku z zawieraniem takiej umowy jest wynagrodzenia dla adwokata albo radcy prawnego za sporządzenie stosownego dokumentu. Odpowiednio skonstruowana umowa pozwala – jak już powiedzieliśmy – uniknąć wielu zagrożeń i w dużym stopniu zabezpieczyć interesy obu stron procesu budowlanego, zasadne jest więc zwrócenie się w tym zakresie do specjalisty.

3 podstawowe korzyści z podpisania umowy

1. Największym plusem podpisania umowy o roboty budowlane (zawarcia jej w formie pisemnej) jest zwiększenie bezpieczeństwa i pewności łączących się z danym obiektem budowlanym. Mamy pewność z kim zawarliśmy umowę, możemy precyzyjnie określić wynagrodzenie, wskazać obowiązki obu stron umowy (czyli w szczególności wskazać, czym wykonawca ma się zajmować).

2. Drugim plusem jest fakt, że umowa zwiększa prawdopodobieństwo, że powstający obiekt budowlany (czy przeprowadzana modernizacja lub/i remont) będzie takim, jakim go zaplanowaliśmy, ponieważ w umowie można określić wszystkie wymagania, konkretnie zaplanować wszystkie szczegóły i uniknąć tym samym wątpliwości i konfliktu z wykonawcą w zakresie tego, co było przedmiotem realizowanych prac.

3. Zawarcie umowy pozwala również w razie konfliktu z wykonawcą skuteczniej dochodzić swoich roszczeń przed sądem powszechnym, pozwala znacząco uprościć gromadzenie dowodów przez sąd. To może wpłynąć na skrócenie długości postępowania oraz z większym prawdopodobieństwem rozstrzygnąć je na swoją korzyść.