Podział nieruchomości Jak to zrobić i ile to kosztuje?

Podział nieruchomości to częsta praktyka, którą stosują współwłaściciele nieruchomości chcący korzystać z gruntu i budynku niezależnie lub osoby planujące sprzedaż części działki. Aktem prawnym regulującym zasady podziału jest ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozdział 1 (artykuły 92–100) określa szczegółową procedurę i okoliczności w jakich dopuszczalny jest podział. Do tego często dochodzą jeszcze przepisy Kodeksu cywilnego (art. 210–212) – jeśli mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności oraz Ustawy o własności lokali – w przypadku podziału budynku i wyodrębniania odrębnych lokali mieszkalnych. Dziś opowiem Państwu, jak przygotować się do takiego procesu, jak przeprowadzić go zgodnie z prawem, na co szczególnie zwrócić uwagę. Sprawdzimy też, jakie formalności trzeba spełnić i z jakimi kosztami wiąże się ten proces.

Podział nieruchomości to złożony proce proces, który ma znaczący wpływ na rynek nieruchomości i planowanie przestrzenne. Wymaga uwzględnienia wielu aspektów prawnych i interesów różnych stron. Dlatego tak ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o podziale nieruchomości dokładnie przeanalizować swoją sytuację prawną i najlepiej skonsultować się z ekspertem w tej dziedzinie.

Okoliczności podziału nieruchomości

Podział nieruchomości, zwłaszcza zabudowanej może być skomplikowanym przedsięwzięciem. Kiedy zwykle dochodzi do podziału nieruchomości?

§  Zniesienie współwłasności - jednym z najczęstszych powodów podziału działki jest chęć zniesienia współwłasności. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy nieruchomość została odziedziczona przez kilka osób lub nabyta wspólnie przez małżonków czy partnerów biznesowych. Podział geodezyjny pozwala każdemu ze współwłaścicieli na posiadanie własnej, niezależnej działki i zagospodarowanie jej według własnych potrzeb.

Przykład: Rodzeństwo odziedziczyło dużą działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Po podziale każdy z nich otrzymuje część gruntu, co pozwala im na samodzielne rozporządzanie swoją nieruchomością.

• Przygotowanie gruntu do sprzedaży - podział nieruchomości często jest stosowany przez właścicieli dużych działek, jako sposób na zwiększenie wartości ich majątku. Rozdzielenie dużej parceli na kilka mniejszych pozwala sprzedać je osobno, co zwykle przynosi większy zysk niż sprzedaż całości. To rozwiązanie szczególnie popularne na terenach miejskich i podmiejskich, gdzie popyt na niewielkie działki budowlane jest wysoki.

Przykład: właściciel działki o powierzchni 1 ha na obrzeżach miasta dzieli ją na kilka mniejszych działek budowlanych, a każda ma dostęp do drogi. Dzięki temu może sprzedać je indywidualnym nabywcom, którzy są zainteresowani budową domów jednorodzinnych.

Kiedy można przeprowadzić podział nieruchomości?

Podział zabudowanej działki jest możliwy pod warunkiem spełnienia kilku wymogów.

• Dostęp do drogi publicznej – każda wydzielona działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, bezpośrednio lub przez ustanowienie służebności.
• Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – podział powinien odpowiadać zapisom planu, a jeśli go brak, konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy (WZ).
• Możliwość techniczna wydzielenia – zwłaszcza w przypadku podziału budynku musi on umożliwiać funkcjonalne korzystanie z wydzielonych części.

W praktyce często podział następuje w celu zniesienia współwłasności, gdy na działce stoi dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, który może zostać przypisany do różnych współwłaścicieli.

Jak przeprowadzić procedurę podziału?  

Taki podział to wieloetapowy proces obejmujący:

1)    Złożenie wniosku o podział nieruchomości

Taki wniosek może złożyć:

• właściciel lub użytkownik wieczysty,
• w przypadku współwłasności - wszyscy współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści,
• organ administracyjny - może złożyć wniosek z urzędu np. w sprawach publicznych.

Wniosek składa się, wraz z załącznikami, do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości objętej wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości.

2) Konsultacje wstępne i przygotowanie projektu

• wstępne uzgodnienia między właścicielami, analiza Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy,
• sporządzenie przez geodetę projektu podziału na mapie (zasadniczej/ katastralnej), który zawiera granice, powierzchnie, dostęp do drogi, rzut budynków, opisy własności,
• złożenie wniosku w odpowiednim urzędzie administracji (wójt, burmistrz lub prezydent) wraz z:

▫   tytułem prawnym,

▫   wypisem z rejestru gruntów,

▫   wstępnym projektem i dowodem opłaty,

▫   decyzją WZ lub MPZP, ewentualnie opinią konserwatora (jeśli jest wymagana).

3)  Uzyskanie opinii administracyjnej

Wójt, burmistrz bądź prezydent miasta, po otrzymaniu wstępnego projektu podziału nieruchomości, w toku postępowania administracyjnego stwierdza zgodność projektu proponowanego podziału z opracowaniami, tj. z:

miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
z innymi przepisami szczególnymi (np. z ustawą o lasach, ustawą Prawo wodne itp.)
Wydaje wówczas stosowną opinię w sprawie podziału nieruchomości w formie postanowienia. Pozytywna opinia organu samorządowego jest gwarantem, że proponowany podział nieruchomości będzie ostatecznie zatwierdzony decyzją o podziale nieruchomości i daje nam „zielone” światło do dalszego działania.

Ale możemy też otrzymać decyzję odmowną – czyli organ ogłosi niezgodność z ww. opracowaniami. Wówczas postępowanie może zostać zawieszone do czasu aż gmina np. przygotuje nowy MPZP.

Jeśli projekt otrzyma negatywną decyzję, wnioskodawca może oczywiście złożyć zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ciągu 7 dni od dnia doręczenia nam „negatywnego postanowienia”.

4)    Właściwe prace geodezyjne

Zakładamy jednak pozytywne rozstrzygnięcie. Po uzyskaniu zgody geodeta:

• zgłasza prace do PODGiK - Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej,
• wykonuje pomiary terenowe i sporządza operat techniczny.

Jego załącznikami są: mapa z projektem podziału (projektowane granice dzielonych nieruchomości ujawnia się na mapie kolorem czerwonym), protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.

• przekazuje operat do PODGiK celem weryfikacji i wprowadzenia aktualizacji do systemu.

5)    Decyzja o zatwierdzeniu

Na podstawie operatu i wcześniejszej opinii odpowiedni organ administracji wydaje decyzję zatwierdzającą podział, określającą nowe granice, numery działek oraz zapewnienie dojazdu.

6)    Wpisy do ewidencji i ksiąg wieczystych

Wydana decyzja stanowi podstawę do:

• wprowadzenia nowych działek do ewidencji gruntów i budynków,
• założenia lub aktualizacji ksiąg wieczystych dla każdej nowej działki.

Podział budynku a podział gruntu – różnice

Należy odróżnić podział geodezyjny gruntu od ustanowienia odrębnej własności lokali. W pierwszym przypadku dzieli się działkę i przypisuje części budynku do tak powstałych działek. W drugim – w budynku wyodrębnia się samodzielne lokale (mieszkania), a grunt pozostaje współwłasnością w częściach ułamkowych.

Podział nieruchomości, a prawo własności

Sam podział nieruchomości gruntowej jest czynnością administracyjną, która polega – jak wspomnieliśmy - na wydzieleniu z jednej działki kilku nowych działek i zmianie jedynie granic i powierzchni działek w ewidencji gruntów. Nie powoduje jednak zmiany właściciela ani powstania nowych tytułów własności.

Po podziale wszystkie nowo wydzielone działki mają tego samego właściciela (lub tych samych współwłaścicieli), którzy byli wpisani w księdze wieczystej przed podziałem.

Inne sposoby podziału nieruchomości

Podziału nieruchomości może także dokonać sąd w drodze orzeczenia. W takim przypadku wójt (burmistrz albo prezydent miasta) nie wydaje decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Natomiast sąd, orzekając o podziale nieruchomości, dla której obowiązuje plan miejscowy, zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta) albo wojewódzkiego konserwatora zabytków (jeżeli dzielona nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków).

Podziału nieruchomości można ponadto – jak wspomnieliśmy w tekście - dokonać z urzędu, jeżeli:

• jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;
• nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Kiedy zmieniają się właściciele nieruchomości?

Zmiana własności następuje dopiero gdy:

• następuje sprzedaż nowo wydzielonej działki,
• współwłaściciele znoszą współwłasność w drodze umowy notarialnej lub postępowania sądowego,
• właściciel przekazuje działkę w darowiźnie.

Każda z tych czynności wymaga wpisu do księgi wieczystej.

Jakie są koszty podziału?

Podział nieruchomości zabudowanej wiąże się z kosztami, które są uzależnione od położenia działki i stopnia skomplikowania całej procedury.

• Usługi geodezyjne - to główny koszt całego przedsięwzięcia, obejmuje przygotowanie projektu podziału, pomiary terenowe i sporządzenie operatu technicznego, może się wahać od 1500 do 6000 zł.
• Opłaty administracyjne - opłaty skarbowe za złożenie wniosku, za wydanie wypisu i wyrysu i inne od 400 do 800 zł. Do tego należy dodać opłatę za wpis do księgi wieczystej 200 zł dla każdej nowej działki.
• Opłata adiacencka - może zostać nałożona przez gminę, jeśli wartość nieruchomości wzrosła wskutek podziału. Jest ona zależna od wzrostu wartości działki i wynosi maksymalnie 30% wzrostu wartości.

Uwaga! Wiele osób podejmujących decyzję o podziale nieruchomości zostaje zaskoczonych koniecznością wniesienia opłaty adiacenckiej. Warto zawczasu zapoznać się z lokalnymi uchwałami, które określają zasady jej konieczność oraz  wysokość.

Jak długo trwa proces podziału nieruchomości?

Podział nieruchomości wymaga czasu. Jego długość zależy od ilości spraw toczących się w danej gminie. Średni czas załatwienia sprawy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział nieruchomości do dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział to ok. 6 miesięcy. W dużych miastach, czas ten może wynosić nawet 12 miesięcy.

Podsumowanie

Podział działki, zwłaszcza zabudowanej, nie zawsze jest prosty. Najczęstsze problemy to: brak możliwości zapewnienia wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej, sprzeczność z MPZP, spory między współwłaścicielami dotyczące sposobu podziału.

Podział zabudowanej nieruchomości gruntowej to – poza tym - zawsze złożony proces. Wymaga współpracy geodety, urzędu gminy i – bardzo często - prawnika. Właściwe przygotowanie dokumentacji oraz znajomość przepisów pozwoli uniknąć kosztownych błędów i skrócić czas procedury.

Warto od razu uregulować wszystkie kwestie, bo często już po sprzedaży nowi właściciele lub spadkobiercy nie chcą respektować ustnych ustaleń dotyczących na przykład korzystania ze wspólnej drogi. Dlatego tak ważne jest, by całą procedurę przeprowadzić możliwie dokładnie z zabezpieczeniem przyszłych interesów wszystkich stron.