Projekt budowlany bez tajemnic

Określenie „ budowa domu” to niestety tylko slogan – od momentu pierwszej myśli o budowie domu do przeprowadzki mamy bowiem po drodze masę etapów. Jedne angażują inwestorów bardziej inne mniej. Ale jedno jest pewne – wszystkie te nasze plany i wyobrażenia musimy jeszcze skonfrontować z rzeczywistością. Mowa tutaj o wytycznych miejskiego planu zagospodarowania terenu lub warunków zabudowy oraz tych, wynikających z przepisów prawa budowlanego. Aktualnie dostęp do tych dokumentów jest bardzo ułatwiony.

Urzędy gmin i ministerstwa na swoich stronach publikują te dokumenty. Jeśli gmina nie ma uchwalonego planu, wówczas na pewno znajdziemy formularze na których możemy zgłosić prośbę o wydanie warunków zabudowy, czyli popularną wuzetkę. 

Co powinien wiedzieć inwestor, a czym zajmują się specjaliści

Na szczęście w czasie zbierania tej dokumentacji budowlanej inwestorzy nie są pozostawieni sami sobie. Pomocą służą tutaj biura z gotowymi projektami czy też architekci adaptujący. Jednocześnie pamiętajmy, że w czasie całego procesu budowy mamy do czynienia z bardzo specjalistyczną wiedzą Część tej wiedzy możemy znaleźć w branżowych czasopismach lub internecie, możemy też skorzystać z dobrych rad rodziny i znajomych, którzy ten proces już zakończyli. Jednak dużą część zadań, decyzji i rozwiązań należy zostawić właśnie specjalistom. Nie mamy przecież wpływu np. na wysokość wód gruntowych albo zapisy miejskiego planu dotyczące określenia finalnego kształtu domu dotyczące np. kąta nachylenia połaci dachu. Ale możemy „uzbroić się" w najważniejsze informacje o budynku w którym chcemy zamieszkać – biorąc do ręki wspomniany projekt budowlany. 

Projekt budowlany w teorii

Projekt budowlany to dokumenty i projekty przedstawiające plany inwestycji budowlanej. Aby nasz dom mógł zostać wybudowany, wszystkie te dokumenty muszą zostać złożone w stosownym urzędzie i poddane prawnemu zatwierdzeniu. Wszystkie też stanowią część dokumentacji budowy. To, jak wygląda i z czego składa się projekt budowlany regulacją przepisy prawa. Pewne jest to, że każdy projekt budowlany powinien być sporządzony zgodnie z miejskim planem zagospodarowania przestrzennego lub zgodnie z warunkami zabudowy oraz w zgodzie z przepisami ustawy Prawo budowlane i powołanych do niej aktów wykonawczych wraz z warunkami technicznymi.

Projekt budowlany w praktyce

W praktyce projekt budowlany przyjął formę opisów i rysunków. Dzieli się na dwie części. Jedna z nich to projekt zagospodarowania terenu, a druga to projekt architektoniczno-budowlany

Projekt zagospodarowania terenu inaczej nazywany jest projektem zagospodarowania działki. Ten dokument zawiera informacje na temat cech i parametrów technicznych działki oraz planowanego usytuowania na niej budynku. Znajdziemy na nim też inne elementy np. przyłącza i drogi wewnętrzne. Taki projekt przygotowuje osoba, która ma do tego uprawnienia.
Najczęściej jest to architekt, który wykonuje adaptację naszego domu. Plan czy też projekt zagospodarowania tereny wykonywany jest dla każdego budynku. Wykonuje się go na mapie geodezyjnej i musi też zostać zatwierdzony przez geodetę z uprawnieniami.

Projekt architektoniczno - budowlany. Natomiast projekt architektoniczno-budowlany zawiera wszystkie niezbędne informacje o budynku, który chcemy zrealizować. Można powiedzieć, że jest podstawą projektu budowlanego. Składa się z części opisowej i rysunkowej.

Jak czytać część opisową?

Część opisowa określa funkcję i konstrukcję obiektu, zawiera również proponowane rozwiązania technologiczne, propozycje materiałów budowlanych, określa charakterystykę ekologiczną i energetyczną budynku. Ta część dokumentacji naszego budynku jest (znów) podzielona na dwa odrębne elementy: część architektoniczno-budowlaną i część techniczną.
Zarówno jedna, jak i druga składa się z opisu i dokumentacji rysunkowej. Uwaga! Ważna informacja jest taka, że jedynie część architektoniczno-budowlana stanowi niezbędny element projektu budowlanego i jest składana w stosownym urzędzie gminy w celu uzyskania pozwolenia na budowę (jeśli takowe jest wymagane).

Opis części architektoniczno-budowlanej

Dotyczy podstawowych parametrów budynku, znajdziemy tam m.in. zestawienie
powierzchni budynku, dokładny opis rodzaju i kategorii budynku czy też charakterystyczne parametry domu. Część opisowa dodatkowo określa wszystkie parametry materiałów budowlanych, jakie mają zostać użyte do budowy. Podane są tutaj dokładne dane materiałowe: rodzaje betonu, stali, pustaków oraz klasy drewna potrzebne na wykonanie więźby. Są to dane wiążące, pozwalające spełnić wymagania budynku pod względem wytrzymałościowym i izolacyjnym.

Opis części technicznej 

Zawiera dane konstrukcyjno-materiałowe budynku. Opisane są tutaj wszystkie elementy naszego domu – zaczynając od konstrukcji, poprzez materiały izolacyjne, a kończąc na wykończeniu. To tu właśnie dowiemy się, w jaki sposób zaprojektowano fundamenty, ściany czy dach oraz jakich materiałów powinniśmy użyć. Opis ten zwraca uwagę na wszystkie istotne rzeczy, jakie trzeba wykonać na poszczególnych etapach robót np. znajdziemy tam bardzo dokładny opis tego, jak wykonać izolację przeciwwilgociową. Tu podane zostały także założenia projektowe, na podstawie których wykonano obliczenia konstrukcji budynku. Znajdziemy tu także wyniki obliczeń w postaci dobranych elementów konstrukcyjnych, takich jak: przekroje i zbrojenie elementów żelbetowych, wymiary krokwi, płatwi, odległości kotwienia murłat i wiele innych.
Jednym z ważnych elementów opisu technicznego są tzw. projekty branżowe, w których skład wchodzą pod stawowe projekty instalacji: elektrycznej, centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej, gazowej oraz wentylacji czy to mechanicznej czy grawitacyjnej. W tej części opisu znajdziemy również charakterystykę energetyczną budynku. Jest to przydatne narzędzie do określenia tego, jak ciepły będzie nasz dom i ile będzie nas kosztowała jego eksploatacja.

Część rysunkowa

W części rysunkowej znajdziemy rzuty poszczególnych kondygnacji budynku oraz przekroje przez budynek. Na rzutach mamy dokładnie rozrysowany układ pomieszczeń w budynku. Znajdziemy również techniczne rysunki elewacji z dokładnym oznaczeniem kolorystyki budynku, zastosowanych materiałów i sposobem wykończenia. W tej części powinniśmy również znaleźć szkice wszystkich instalacji w domu i wstępne rozmieszczenie poszczególnych urządzeń tj. pralka, piec, zmywarka i płyta grzewcza. Oczywiście część rysunkowa i część opisowa wzajemnie się uzupełniają. W opisie mamy dokładne wyjaśnienia, a rysunki pokazują te elementy schematycznie.

Jak czytać rysunki budowlane?

Opis architektoniczno-budowlany projektu jest – jak wspomnieliśmy – ściśle powiązany z dokumentacją rysunkową.
Wszystko razem pozwala nam lepiej zrozumieć daną wizualizację oraz ułatwia negocjacje w kwestii ewentualnych zmian w projekcie, żeby dom był jak najlepiej dopasowany do naszej rodziny.
A jak czytać rysunek budowlany? Zacznijmy od rzutu kondygnacji. Obrazowo mówiąc, rysunek ten przedstawia sytuację, w której nasz dom zostaje przecięty na wysokości 1 m nad podłogą i pokazuje obrys wszystkich elementów. Najgrubszymi liniami oznaczone będą ściany, słupy i inne elementy konstrukcyjne. Cieńszymi natomiast ściany działowe, okna, drzwi, schody czy warstwy ścian. Istotne elementy budynku oznaczone są skrótami, a ich szczegółowy opis znajduje się zazwyczaj obok rysunku lub w innej – oznaczonej części opisu. Za przykład posłuży nam tutaj fragment ściany zewnętrznej SZ1 (patrz poniżej).

W zestawieniu poszczególnych „elementów ściany” mamy wyszczególnione wszystkie jej warstwy w kolejności od zewnątrz do środka. Obejmują one wykończenie, ocieplenie, materiał konstrukcyjny i wykończenie w środku.
Dla ułatwienia, na rzucie warstwa ocieplenia jest zaszyfrowany „zygzak”, który oznacza styropian, natomiast „wężyk” wełnę mineralną Na rzucie znajdują się także elementy zaznaczone przerywaną linią – są to wszystkie elementy znajdujące się powyżej 1 m (czyli nad wysokością „cięcia”). Najczęściej są to obrys dachu, belki konstrukcyjne i ozdobne, pergole, włazy na poddasze czy wnęki.
Na rysunkach architektonicznych wrysowane mamy również elementy wyposażenia wnętrz. W większości (poza elementami sanitarnymi i kotłem) nie są one istotne z punktu widzenia budowlanego, ale ich umiejscowienie pozwala wyobrazić sobie gabaryty pomieszczeń i ich ewentualne zaaranżowanie.
Ważnymi elementami rzutu są linie wymiarowe i oznaczenia. Sposób wymiarowania nie jest tu przypadkowy – dzięki niemu możemy odczytać szerokość i długość budynku, odległości pomiędzy osiami ścian konstrukcyjnych, grubości ścian, odległości między nimi, czy grubości ocieplenia. Te wszystkie wymiary są przecież niezbędne w trakcie budowy.

Co jeszcze zobaczymy na rysunku budowlanym?

Na rysunku każde pomieszczenie oznaczone jest indywidualnym numerem nadawanym zgodnie z zasadą, że pierwsza liczba określa kondygnację, a liczba po kropce kolejne pomieszczenia. Obok rzutu odnajdziemy zestawienie ich po wierzchni, które umożliwia łatwy odczyt danych dla danego pomieszczenia oraz sposobu wykończenia jego posadzki. Przy numerze pomieszczenia
podawane są dodatkowo kąty wysokościowe, które zawierają dwie wysokości – górną stanowiącą wysokość wykończonej podłogi oraz dolną będącą poziomem góry konstrukcji.
Poza obrysem budynku zaznaczone są linie przekrojowe A-A, B-B itd. Przechodzą one przez najistotniejsze miejsca budynku, a ich ilość zależy od stopnia skomplikowania jego bryły. Poszczególne przekroje stanowią kolejne rysunki dokumentacji i pokazują nasz dom od fundamentów, poprzez wszystkie kondygnacje, aż do dachu.
Podobnie jak na rzutach – narysowane i opisane są tutaj wszystkie przegrody (ściany, podłogi, stropy, dach). Możemy tu sprawdzić poziom posadowienia budynku, wysokość pomieszczeń, elementy konstrukcyjne dachu, czy przekrój schodów. Przekroje zawierają ogólne informacje, czasem zaznaczane w sposób schematyczny (poprzez odpowiednie szrafowanie), ale łączące wszystkie elementy budynku. W poszukiwaniu szczegółowych rozwiązań danego elementu musimy sięgnąć do opisu projektu i rysunków konstrukcyjnych.

Zmiany w projekcie

Niektóre rozwiązania w projekcie mogą okazać się nietrafione, po prostu nam nie odpowiadać. Ale zawsze możemy wprowadzić zmiany. Takie zmiany wprowadzane w czasie budowy dzielimy na zmiany istotne i nieistotne. Zmiany istotne wymagają przygotowania projektu zamiennego i zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę albo dokonania ponownego zgłoszenia. Ważne jest to, że nowe zgłoszenie nie musi odnosić się do całej inwestycji, a jedynie do zakresu jaki podlega zmianie. Dopiero po załatwieniu formalności można kontynuować prace budowlane. Do zmian istotnych zaliczmy np. zmianę usytuowania budynku względem granic i zabudowy na sąsiednich działkach czy zmiana charakterystycznych parametrów domu tj. jak kubatura budynku, powierzchnia zabudowy czy wysokość budynku. Zmiany nieistotne to np. inny niż wskazany w projekcie materiał ścian zewnętrznych i wewnętrznych lub pokrycia dachu, zmiana kąta nachylenia dachu lub układu połaci dachowych. Do zmian nieistotnych zaliczamy również odmienny przebieg instalacji oraz nowe miejsce usytuowania źródła ciepła w domu. Nieistotna zmiana to również liczba, rodzaj, wielkość i kształt otworów okiennych oraz liczba drzwi.