Gotowy czy indywidualny. Wybieramy projekt domu

Masz już działkę? Teraz musisz załatwić projekt

Dobry projekt budowlany to połowa sukcesu przy budowie domu. I to przynajmniej z kilku powodów:

• projekt wpływa bardzo mocno na przyszły koszt utrzymania domu;
• decyduje o komforcie mieszkania, możliwości przyszłej rozbudowy itd. jest niezbędny, aby dostać pozwolenie na budowę.

Możesz wybrać dwa rodzaje projektów: gotowy (tzw. typowy) lub zamówić projekt indywidualny. Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy. Głównymi atutami projektu gotowego są cena, dostępność oraz uniwersalność. Projekt gotowy jest już sprawdzony - to znaczy, że podobne domy już gdzieś zostały wybudowane. - Klient bez problemu może zobaczyć na rysunku, jak jego przyszły dom będzie wyglądał, i zapoznać się z przewidywanymi kosztami realizacji. Często może zobaczyć też zdjęcia z budowy podobnych domów - mówi architekt Monika Lisowska-Łętocha, kierownik pracowni architektonicznej w firmie projektowej Archon +. Dodatkowo gotowy projekt niewiele kosztuje - zazwyczaj około 1200-2000 zł, w zależności od wielkości domu;

Projekt indywidualny jest za to idealnie dostosowany do potrzeb danego klienta. Można wybrać sobie nie tylko bryłę budynku, ale dokładne położenie i wielkość wszystkich pokoi, kuchni, łazienek, rodzaj tarasu, liczbę i rozmiar okien itp. Taki projekt na zamówienie ma jeszcze inną zaletę - można sobie w ten sposób wybudować dom całkowicie niebanalny i niepowtarzalny. Minusem tego rozwiązania jest rzecz jasna cena. - W przypadku projektu indywidualnego ceny zaczynają się od 10 tys. zł, a jego wykonanie zajmuje mniej więcej sześć tygodni - mówi Lisowska-Łętocha. W praktyce gotowych projektów jest na rynku tak dużo, że rzadko się zdarza, żeby ktoś nie znalazł czegoś dla siebie. - Tym bardziej że gotowy projekt bez problemu można dostosować do własnych potrzeb, modyfikując go w ramach adaptacji - mówi Monika Lisowska-Łętocha. Pamiętaj! Zmiana projektu nie musi, ale może wiązać się z dodatkowymi kosztami. Jeśli więc wybierasz gotowy projekt, warto dobrać taki, który od razu w największym stopniu spełni twoje oczekiwania. Drobne zmiany, np. przesuwanie okien czy drzwi, można łatwo wprowadzić. Jednak z poważną (kosztowną) pracą wiąże się np. przesunięcie ścian zewnętrznych, bo to oznacza tak naprawdę przerysowanie wszystkich plansz projektu plus nowy projekt konstrukcyjny. Biura architektoniczne za dodatkową opłatę często oferują swoim klientom wstępny kosztorys budowy. Ceny kosztorysów są mocno zróżnicowane. Zależą w dużym stopniu od tego, czy kupujemy typowy projekt (wtedy kosztorys może kosztować zaledwie kilkadziesiąt złotych), czy zamawiamy projekt indywidualny (wtedy ceny zaczynają się od kilkuset złotych).

Jak wybierać projekt domu gotowy czy indywidualny?

Zanim wybierzesz konkretny projekt, siądź z rodziną i zastanówcie się, czego potrzebujecie. Pomyśl, ile metrów kwadratowych ma mieć dom (np. 300 m kw., kiedy dzieci się wyprowadzą, może się okazać zbyt dużą powierzchnią), liczbą kondygnacji, liczbą pokoi czy materiałach, z jakich dom ma być zbudowany. Zawczasu zastanów się też m.in. o takich szczegółach jak rodzaj ogrzewania (elektryczne, olejowe, gazowe itp.), czy budynek ma mieć piwnicę, kominek, czy wybudować garaż jako osobny budynek, czy jako część domu. Jeśli nie zaplanujesz na etapie projektu, że lokal ma mieć np. rekuperator (urządzenie do odzyskiwania ciepła), to jego późniejszy montaż może się okazać kosztowny i trudny.

1. Nie oszczędzaj na materiałach. Za słabe materiały zapłacisz z nawiązką w przyszłości. Przykładowo poskąpisz na izolację termiczną, to koszty ogrzewania będą rujnować ci zimą domowy budżet. Jeśli chcesz oszczędzać na budowie, wybierz projekt o prostszej konstrukcji. - Tańsza jest budowa domów o prostej bryle, bez skomplikowanego dachu - mówi Mateusz Budziakowski. Jego zdaniem najtańsze są domy z pustaków gazobetonowych ocieplanych wełną, o stropach betonowych, np. TERIVA. - Tym, którzy chcą maksymalnie zbić cenę, polecałbym dachówkę betonową na miejsce ceramicznej, a najlepiej - blachodachówkę - mówi Budziakowski. Do droższych materiałów należą m.in. stal oraz drewno. Kosztuje też ekstrawagancja - droższe są domy z nietypowymi rozwiązaniami technicznymi.
2. Czym więcej kondygnacji, tym drożej. Zdaniem Moniki Lisowskiej-Łętocha optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia kosztów budowy i eksploatacji jest dom parterowy z poddaszem użytkowym. - Takie domy mają bardziej zwartą, ekonomiczną bryłę, mają mniejszą powierzchnię ścian zewnętrznych niż dom parterowy, a co za tym idzie, są cieplejsze. Dom parterowy bez poddasza - o takiej samej powierzchni - będzie bardziej rozłożysty, z większym i bardziej skomplikowanym dachem. Będzie więc droższy i bardziej wychładzany - mówi Lisowska-Łętocha.
3. Zamiast piwnicy pomieszczenie gospodarcze. Osoby szukające oszczędności nie powinny myśleć o budowie piwnicy, która, mimo że jest przydatna, może uszczuplić kieszeń o dodatkowe 30-50 tys. zł. - Warto zamiast piwnicy pomyśleć o pomieszczeniu gospodarczym na parterze - radzi Monika Lisowska-Łętocha. Piwnice mają uzasadnienie w przypadku domów położonych na zboczu.
4. Garaż w domu. - Polecam garaże wbudowane w dom. Koszty jego budowy są często niższe niż garażu wolno stojącego w takim samym standardzie - mówi Monika Lisowska- Łętocha. Dużym plusem wbudowanego garażu jest to, że aby dostać się do samochodu, nie musisz wychodzić na dwór, a nad garażem możesz zyskać dodatkową powierzchnię użytkową.
5. Na raty - tylko poddasze. Fachowcy odradzają też budowę domu na raty. Jeśli zaczynamy budować dom, to od razu warto wydać trochę więcej. - Rozbudowa, gdy wymaga niszczenia wcześniejszej pracy, np. burzenia ścian, często nie opłaca się ze względów finansowych i jest uciążliwa funkcjonalnie. Co innego, jeśli mamy dom parterowy i chcemy w nim zaadaptować do mieszkania poddasze - mówi Monika Lisowska-Łętocha. Taka rozbudowa jest korzystna i pozwala ograniczyć wydatki w pierwszym etapie budowy domu. Należy jednak przewidzieć ją już na etapie wyboru projektu, aby nie wiązała się z istotnymi zmianami konstrukcyjnymi.

Dla znacznej liczby inwestorów dom to najważniejsza inwestycja w życiu. Dlatego tak ważny jest jego odpowiedni projekt. Ważne, aby był on dobrze przemyślany i dostosowany do naszych potrzeb. Tylko wówczas możemy liczyć na satysfakcjonujący efekt końcowy, jakim własny, wymarzony dom. Oba rozwiązania – czyli projekt katalogowy i indywidualny – mają swoje zalety i wady, dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji warto je dokładnie przeanalizować.

Projekt domu gotowy czy indywidualny?

Zalety projektu gotowego -Przemyślane i łato dostępne

Gotowe projekty domów już od wielu lat cieszą się bardzo dużym powodzeniem inwestorów rozpoczynających budowę wymarzonego domu. Powodów ich popularności jest wiele. Po pierwsze, mamy do dyspozycji kilkanaście tysięcy propozycji projektowych, oferowanych przez pracownie architektoniczne z całego kraju. Możemy je wygodnie przeglądać bez wychodzenia z domu, siedząc przed ekranem komputera, lub wertując bezpłatne katalogi.  Na rynku dostępne są projekty domów w różnych stylach, wielkościach, kształtach bryły oraz rozwiązaniach funkcjonalnych. Bogata oferta projektów pozwala praktycznie każdemu inwestorowi znaleźć odpowiedni dom dla siebie.

Po drugie, projekty gotowe są opracowywane przez wysokiej klasy profesjonalistów, zatrudnianych przez pracownie projektowe. Zespół doświadczonych architektów, konstruktorów, instalatorów, kosztorysantów  dba o bardzo wysoką jakość dokumentacji projektowej oraz stosuje sprawdzone i optymalne rozwiązania funkcjonalne. Aby ułatwić budowę wymarzonego domu w gotowych projektach wykorzystywane są ogólnodostępne materiały budowlane oraz stosuje się popularne w naszym kraju technologie.

Nie bez znaczenia jest również możliwość zamówienia projektu od ręki. Dzięki temu oszczędzamy czas i niemal natychmiast po wykonaniu adaptacji możemy rozpocząć budowę. Kwestią nie bez znaczenia jest również atrakcyjna cena gotowego projektu domu, która oscyluje wokół kilku tysięcy złotych. Jest to kwota kilkakrotnie niższa niż w przypadku zamówienia projektu indywidualnego u architekta. Do tego projekt gotowy, w rozumieniu prawa, jest to produkt i zgodnie z zasadami sprzedaży internetowej,  możemy go dokładnie sprawdzić po zakupie, a jeżeli zmienimy zdanie, bezproblemowo zwrócić lub wymienić.

Perfekcyjne wizualizacje i rekomendacje klientów

Renomowane pracownie  przygotowują wysokiej jakości prezentacje graficzne projektów, zawierające fotorealistyczne wizualizacje bryły, animacje, a także przykładowe aranżacje wnętrz. Wszystko po to, abyśmy mogli łatwiej wyobrazić sobie wygląd naszego wymarzonego domu wraz z jego najważniejszymi pomieszczeniami. Wizualizacje wnętrz możemy wykorzystać jako gotowe propozycje aranżacji salonu, sypialni, kuchni czy łazienek, które możemy zastosować w swoim domu. W podjęciu decyzji o wyborze konkretnego projektu nie bez znaczenia są również rekomendacje innych klientów. Są to przede wszystkim zdjęcia z realizacji konkretnych projektów zamieszczone na stronach internetowych pracowni czy też blogi prowadzone przez inwestorów, dokumentujących swoje zmagania z budową. Pamiętajmy, że jeżeli inny klient zrealizował ten sam projekt, wtedy mamy szansę obejrzenia zastosowanych rozwiązań, czy wymiany doświadczeń, np. na forach dyskusyjnych, czy grupach tematycznych na facebooku.

Minusy gotowego projektu

Dla części inwestorów przeszkodą w wyborze może być powtarzalność projektów. Nie wszyscy bowiem zdecydują się na gotowy projekt z obawy, że w najbliższym sąsiedztwie zostanie zbudowany taki sam dom. Oczywiście szansa na to jest niewielka, biorąc pod uwagę liczbę i różnorodność propozycji. Równie ważną kwestią może być trudność w znalezieniu projektu ściśle dopasowanego do naszych wymagań. Chociaż wiele zmian w projekcie gotowym można wprowadzić na etapie adaptacji, to jednak część z nich może okazać się zbyt pracochłonna i nieopłacalna. Przyjrzymy się temu bliżej.

Pracownie projektowe często oprócz projektu podstawowego oferują dodatkowe warianty i wersje wybranego domu, np. z garażem jedno- lub dwustanowiskowym, z różnymi układami funkcjonalnymi czy zmodyfikowaną bryłą. Wszystko po to, abyśmy mogli znaleźć projekt dopasowany do naszych potrzeb. Jeżeli jednak mimo bogatej oferty nie znajdziemy domu w pełni odpowiadającego oczekiwaniom przyszłych mieszkańców, możemy wprowadzić zmiany.

Prostą i najczęściej stosowaną modyfikacją jest zmiana układu funkcjonalnego domu. Przeróbki w takim wypadku obejmują ścianki działowe, które można łatwo przesunąć, aby dostosować konkretne pomieszczenia do potrzeb przyszłych mieszkańców. Zmieniać możemy także funkcje pomieszczeń. W miejscu garderoby możemy urządzić łazienkę, a zamiast garażu dodatkowy pokój. Stosunkowo proste i łatwe do wprowadzenia są również zmiany w otworach okiennych i drzwiowych. Możemy doprojektować dodatkowe drzwi wejściowe do kotłowni lub powiększyć, przesunąć lub zlikwidować wybrane okna. Na tego typu zmiany pracownie projektowe wydają bezpłatną zgodę autora projektu, a właściwą modyfikację w dokumentacji technicznej wprowadza architekt lokalny w ramach adaptacji projektu. Zwykle takie przeróbki są tanie, ich cena nie powinna przekroczyć kilkuset złotych. Droższe i bardziej skomplikowane są zmiany, które ingerują w konstrukcję budynku.

W praktyce każdy zakres zmian warto szczegółowo omówić z pracownią projektową, jeszcze przed zakupem projektu, a następnie z architektem lokalnym, który przygotuje nam szczegółową wycenę. Bywa, że z niektórych pomysłów lepiej czasem zrezygnować, w myśl powiedzenia „lepsze jest wrogiem dobrego”…

Dlaczego projekt indywidualny - zalety

Rozwiązanie szyte na miarę

Projekty indywidualne są najczęściej zamawiane w sytuacji, kiedy w ofercie gotowych projektów domów nie znajdziemy dla siebie odpowiedniej propozycji. Powodów może być bardzo dużo:  nietypowy kształt, wymiary
i usytuowanie działki, ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub specjalne potrzeby inwestora, np. dom o nietypowym kształcie, gabarytach lub funkcjonalności. Podstawową zaletą projektu indywidualnego jest najbardziej optymalne dopasowanie domu do wszystkich potrzeb inwestora. Współpracując z architektem musimy jednak liczyć się z długim oczekiwaniem na opracowanie kompletnej dokumentacji projektowej, które może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Warto również pamiętać, że projektowanie na indywidualne zamówienie angażuje nie tylko architekta, ale także inwestora. Aby uzgodnić wszystkie szczegóły konieczne są systematyczne konsultacje, w czasie których wprowadzane są poprawki
i dyskutowane różne rozwiązania projektowe.

Może też zdarzyć się sytuacja, iż „nasz” projekt przerasta nasze możliwości zarówno techniczne, jak i finansowe. Nietypowa konstrukcja, trudne detale mogą generować wyższe koszty inwestycji (przekroczenie i tak napiętego budżetu), ale też pociągać za sobą ryzyko popełnienia błędów wykonawczych. Poza tym dochodzi jeszcze kwestia tego, iż wielu inwestorów ma problem
z czytaniem rysunków architektonicznych, po porostu nie widzi tego, co rysuje projektant.

Koszty i zakres opracowania projektu indywidualnego

Niestety zamawiając projekt indywidualny, trzeba liczyć się z wyższymi kosztami niż w przypadku projektu gotowego. Ceny takich opracowań są bardzo różne i zależą od wielu czynników.  Standardowo można przyjąć, że oscylują one wokół kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy złotych. Porównując oferty kilku architektów, oprócz ceny weźmy pod uwagę zakres opracowania. Wybierając tańszą ofertę może okazać się, że otrzymamy niedopracowaną dokumentację z mniejszą liczbę rysunków szczegółowych, co może skutkować trudnościami wykonawczymi na budowie. Pamiętajmy też, że zamawiając projekt indywidualny, rzadko możemy liczyć na doskonale opracowane, fotorealistyczne wizualizacje budynku czy szczegółowy kosztorys inwestorski. W praktyce koszt wybudowania domu poznamy dopiero po jego zaprojektowaniu, a nie tak jak w przypadku gotowych – przed kupnem projektu. Czyli może okazać się, że koszt realizacji projektu indywidualnego może przekroczyć założony budżet. Nie będziemy mogli również zapytać innych inwestorów o opinie na temat projektu i zobaczyć zdjęć z realizacji. 

Na czym polega adaptacja projektu domu?

Zanim uzyskamy pozwolenie lub złożymy w urzędzie zgłoszenie budowy, musimy zlecić wykonanie adaptacji gotowego projektu. Wykonuje ją architekt mający odpowiednie uprawnienia oraz aktualne zaświadczenie potwierdzające przynależność do Izby Architektów. Adaptacja składa się z dwóch części – obowiązkowej oraz zależnej od wymagań inwestora.

Część obowiązkowa adaptacji polega na dostosowaniu wybranego projektu domu do obowiązujących dla konkretnej lokalizacji warunków zabudowy (lub wytycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Trzeba również dostosować więźbę dachową do obowiązujących w danym regionie stref obciążenia śniegiem i wiatrem oraz fundamenty do lokalnych warunków gruntowych i stref przemarzania. W ramach adaptacji obowiązkowej konieczne jest również wykonanie projektu zagospodarowania terenu na mapie geodezyjnej do celów projektowych, uwzględniające usytuowanie projektowanego domu, budynków pomocniczych, instalacji, dojazdów itp. Kolejnym elementem tej części adaptacji jest zebranie wszystkich wymaganych prawem budowlanym dokumentów i zezwoleń, koniecznych do zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia.

W części adaptacji zależnej od wymagań inwestora architekt wprowadza zmiany w dokumentacji projektowej, które mają dostosować projekt do naszych potrzeb.

.