Przebieg budowy od stanu surowego do zamkniętego

Stan surowy otwarty to taki moment budowy, kiedy widzimy, jak będzie wyglądał nasz dom. Na tym etapie warto myśleć o kolejnych krokach, nawet jeśli zleciliśmy kompleksową usługę fachowcom. Stan surowy zamknięty to kolejny etap, dzięki któremu zamieszkanie we własnym domu wydaje się coraz bliższe. Oczywiście przed nami jeszcze wiele decyzji i działań, dotyczących m.in. wykończenia, natomiast możemy mniej przejmować się takimi zagadnieniami jak np. zabezpieczenie domu przed wpływem warunków atmosferycznych.
Po stanie surowym zamkniętym mamy czas na dokończenie formalności i rozpoczęcie prac wykończeniowych. Ten etap również można zorganizować w różny sposób. Wykończenie „pod klucz” może okazać się świetnym rozwiązaniem, zwłaszcza jeśli nie mamy ani czasu, ani chęci na samodzielne prace wykończeniowe. Warto pamiętać, że wykończenie „pod klucz” może być droższym i mniej elastycznym rozwiązaniem, ale na pewno szybszym. To, na jaką ostatecznie wersję się zdecydujemy, zależy wyłącznie od nas i zasobów naszego portfela.

Stan surowy otwarty – co oznacza?

Budowa domu to duże wyzwanie i jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Ważnym etapem podczas budowy domu jest poprowadzenie inwestycji od stanu „zero” do stanu surowego otwartego. Pierwszy krok to zakończenie prac ziemnych, które obejmują wyrównanie działki oraz wykonanie fundamentów. Druga faza to prace, które prowadzą do kolejnych postępów w procesie budowy.
Stan surowy otwarty to taki etap budowy domu, w którym konstrukcja budynku jest skończona, ale prace wykończeniowe jeszcze się nie rozpoczęły. Czyli następuje po stanie zerowym i poprzedza stan surowy zamknięty. Na tym etapie budowy ukończone są fundamenty wraz z ich izolacją, wzniesione ściany zewnętrzne i wewnętrzne, wylane stropy oraz schody żelbetowe, postawiona więźba dachowa i ułożone pokrycie dachu. Powinna być również wykonana, przynajmniej częściowo, instalacja wodno-kanalizacyjna.

Co obejmuje stan surowy otwarty?

Każdą budowę rozpoczynają prace ziemne, które polegają na usunięciu wierzchniej warstwy gleby oraz wyrównaniu terenu. Następnie inwestycja przechodzi do stanu zerowego, który rozpoczyna się od wytyczenia zarysu budynku przez geodetę. Kolejnym krokiem jest wykonanie fundamentów i podbudowy podłóg na gruncie. W tym czasie najczęściej robi się również instalacje wodociągowe i kanalizacyjne. Ostatnim etapem w doprowadzeniu budynku do stanu zerowego jest wykonanie wylewki i izolacji podłogi.
Dom osiąga stan surowy otwarty, kiedy wykonane zostaną konstrukcje zewnętrznych i wewnętrznych ścian nośnych oraz przewody wentylacyjne, stropy i żelbetowe schody wewnętrzne, a także więźba dachowa, izolacja dachu i pokrycie dachowe. Taki budynek jest gotowy do dalszego wykańczania.

Koszt budowy domu do stanu surowego otwartego

Koszt stanu surowego otwartego różni się w zależności od wielkość budynku, materiałów budowlanych czy stopnia skomplikowania konstrukcji. Można jednak oszacować koszty. Na ogół stan surowy otwarty stanowi 30-40% kosztów całkowitych budowy. Szacowanie kosztów i określanie budżetu opiera się na zsumowaniu wydatków na materiały budowlane oraz kosztów robocizny. Oczywiście koszty rosną w przypadku budynków z większą liczbą kondygnacji.
Budując dom, nie oszczędzajmy na jakości materiałów budowlanych, gdyż mogłoby to negatywnie wpłynąć na trwałość i wytrzymałość całej konstrukcji.

Zabezpieczenie domu w stanie surowym przed zimą

Jeśli dom jest budowany jesienią, ważne jest, aby zakończyć stan surowy otwarty przed pierwszymi przymrozkami i opadami śniegu. Będzie to bezpieczne, umożliwi nam przerwanie prac budowlanych i wznowienie ich na wiosnę. Jednak konieczne jest odpowiednie zabezpieczenie domu przed nadejściem zimy. Dlatego aby zapewnić odpowiednią ochronę, przed zimą należy przeprowadzić następujące prace:

• ułożyć pełne deskowanie i pokryć dach papą lub ułożyć odpowiednio długo wytrzymałą na promienie UV folię paroprzepuszczalną na więźbie dachowej (jeśli nie zostało jeszcze zamontowane pokrycie dachowe) poprzez przymocowanie jej do krokwi za pomocą kontrłat;
• zamknąć otwory okienne i drzwiowe od strony zewnętrznej, np. deskami, tak aby powstały szczeliny zapewniające wentylację wnętrza domu;
• koniecznie opróżnić instalację wodną, jeśli taka została już podłączona do budynku.

Zamknięty dach oraz zasłonięte otwory zabezpieczą budynek przed wpływem warunków atmosferycznych, takich jak opady deszczu czy śniegu, które mogłyby sprzyjać powstawaniu wilgoci w domu.

Stan surowy zamknięty – co oznacza?

Po stanie surowym otwartym „zamykamy” dom. W tym celu należy wstawić drzwi, bramy garażowe, okna i inne przeszklenia oraz pokryć dach ostatecznym pokryciem, a także wymurować ściany działowe. Czasami montuje się również osłony zewnętrzne oraz – jeśli nie zrobiono tego na etapie stanu surowego otwartego – wykonuje izolację podłóg, odpowiednio przygotowując je do ułożenia posadzki. W ten sposób osiąga się stan surowy zamknięty.
W żadnych przepisach nie znajdziemy ściśle określonej definicji poszczególnych etapów budowy, w tym stanu surowego zamkniętego. Zazwyczaj ten etap nie obejmuje instalacji, ale szczegóły zależą od indywidualnych ustaleń z wykonawcami i wpisania tego do umowy.

Co obejmuje stan surowy zamknięty?

Stan surowy zamknięty to poziom wykończenia domu, który zapewnia ochronę przed niekorzystnym wpływem warunków atmosferycznych. Oznacza to, że budynek ma już dach, okna i drzwi. Nie ma jeszcze jednak instalacji, tynków wewnętrznych, podłóg czy pomalowanych ścian i sufitów. Jest to więc etap pośredni między stanem surowym otwartym a stanem deweloperskim. W prawie budowlanym nie ma jednoznacznej definicji tego pojęcia, dlatego należy ustalić zakres prac z wykonawcą przed podpisaniem umowy. Około połowa wszystkich prac budowlanych związanych z inwestycją jest realizowana na tym etapie, który zazwyczaj trwa od 3 do 4 miesięcy.
Większość inwestorów stara się doprowadzić budynek do tego etapu w trakcie jednego sezonu budowlanego, ponieważ rozwiązanie to ma wiele zalet: chroni budynek przed wilgocią, śniegiem i mrozem, które mogą uszkodzić materiały budowlane, tym samym pozwalając na kontynuowanie prac wykończeniowych.

Stan deweloperski

Różnica między stanem surowym zamkniętym a stanem deweloperskim polega na stopniu zaawansowania prac wykończeniowych i instalacyjnych wewnątrz budynku, chociaż właściwie żaden z tych etapów nie umożliwia jeszcze zamieszkania w domu.
Stan deweloperski obejmuje wstępne wykończenie pomieszczeń. Prace na tym etapie obejmują wykonanie podkładów podłogowych pod posadzki, podłączenie i rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnych oraz elektrycznych, a także tynkowanie ścian i sufitów, podłączenie grzejników. Jednak na tym etapie nie kładzie się jeszcze płytek, ani nie montuje drzwi wewnętrznych.

Budowa „pod klucz”

W polskim prawie budowlanym brak jest konkretnej regulacji, która określa, jak wygląda wykończenie „pod klucz”. Przyjęło się, że stan domu „pod klucz” to taki, w którym dom jest gotowy do natychmiastowego zamieszkania. Oznacza to, że w momencie odbioru kluczy wszystkie pomieszczenia są nie tylko wykończone, ale także zaprojektowane i urządzone. Nie ma potrzeby dodatkowych prac budowlanych, wykończeniowych czy remontu.
Na tym etapie powinny być wykonane wszystkie prace z poprzednich etapów budowy, czyli ułożone instalacje, ocieplenie, uzbrojenie działki, a także pomalowane ściany czy też położone posadzki. Na tym etapie często pojawiają się nieporozumienia, ponieważ firmy budowlane lub deweloperzy inaczej niż inwestorzy podchodzą do tego, jakie elementy są niezbędne, żeby dom gotowy do zamieszkania. Przykładowo może to być profesjonalne wykończenie czy zabudowa kuchenna. Ważne jest to, aby w umowie były dokładnie określone wszelkie zakresy prac.

Wady i zalety budowy „pod klucz”

Zlecenie budowy domu „pod klucz” ma wiele zalet:

• krótszy czas budowy,
• możliwość decyzji o tym, jak będzie wyglądał nasz dom już na etapie planowania budowy,
• całkowity koszt budowy znany z góry,
• brak konieczności wykańczania samemu, szukania innych ekip, czyli oszczędność czasu i pieniędzy,
• bezpieczeństwo – zazwyczaj firmy oferują odpowiednie gwarancje wykonanych robót,
• oszczędności, które firmy budowlane mogą zaoferować za kompleksową usługę u nich plus niższy VAT.

Budowa domu „pod klucz” ma też i wady:

• zazwyczaj kosztuje więcej – od 10 do nawet 30%,
• w zależności od wybranej ekipy i oferty nie mamy aż takiego wyboru materiałów czy sposobu wykończenia,
  mogą również pojawić się trudności, jeśli podczas trwania budowy zechcemy zmienić sposób wykończenia.

Harmonogram budowy domu

Aby prace związane z budową domu przebiegały szybko, sprawnie i bez zakłóceń, należy wykonać harmonogram budowy. Najlepiej jego przygotowanie zlecić osobie reprezentującej nas na budowie, np. kierownikowi budowy czy inwestorowi nadzoru.
Harmonogram budowy to plan prac niezbędnych do wykonania na danym etapie budowy. W bardziej szczegółowym wariancie prace rozpisuje się wraz z ich ilością, którą podaje się w odpowiednich jednostkach. Może dotyczyć całego okresu budowy lub być podzielony na poszczególne etapy: stan zerowy, stan surowy otwarty i stan zamknięty. W zależności od etapu prac, rozpisany jest na poszczególne dni lub tygodnie. Oprócz czasu trwania robót zaznacza się na nim niezbędne przerwy technologiczne. Harmonogram jest bardzo ważny przy planowaniu kolejności wykonywanych prac i dostaw materiałów budowlanych. Pokazuje bowiem, jak układają się zależności pomiędzy poszczególnymi etapami. Z harmonogramu wynika czas zatrudnienia każdej z ekip, możemy na nim też zaznaczyć dni wizyt inspektora nadzoru, terminy dostarczenie materiałów, daty odbioru poszczególnych etapów budowy, wreszcie czy wreszcie – dokładną datę odbioru budynku.
Harmonogram budowy należy korygować na bieżąco, zaznaczając rzeczywisty postęp prac i wszystkie opóźnienia wpływające na terminową realizację inwestycji. Egzemplarz harmonogramu powinni dostać kierownik budowy, szef ekipy budowlanej oraz inspektor nadzoru.
Przebieg prac zależy od technologii budowy, profesjonalizmu wykonawców, naszej płynności finansowej oraz organizacji robót. Jednak dobrze jest znać przynajmniej szacunkowy czas prowadzanych prac, aby móc kontrolować pracowników oraz dostarczać w odpowiednim czasie materiały budowlane.