Jak bezpiecznie kupić stary dom

Andrzej Koronowicz, inżynier, inspektor nadzoru inwestorskiego

Chcesz mieć własny, lecz zamiast budować, wolisz kupić gotowy, stary dom? Używany, ale w dobrym stanie, starszy i tańszy, lecz wymagający remontu, a może nowy w stanie surowym? Oto rady, jak kupić dom na rynku wtórnym.

stary dom
Piękna działka to nie wszystko. Ważne jest sąsiedztwo. Sprawdźmy, czy obok nie ma zakładów, które hałasują lub emitują nieprzyjemne zapachy
Paweł Słomczyński
Wymarzony dom wcale nie musi być nowy - wybudowany przez nas lub przez dewelopera. Bardzo często na rynku wtórnym pojawiają się nieruchomości, które kuszą ceną, atrakcyjnym wyglądem lub lokalizacją. Inwestycja w istniejącą nieruchomość może być świetną alternatywą, pod warunkiem że dokładnie poznamy jej wady i zalety. Gdy znajdziemy interesujący nas stary dom wraz z działką, nie powinniśmy podejmować decyzji pod wpływem impulsu, tylko bez emocji dokładnie sprawdzić i przeanalizować wszystkie informacje na temat stanu prawnego nieruchomości, dostępnych dokumentów oraz stanu technicznego domu. Ponadto, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy dom i działka w obecnym kształcie odpowiadają naszym potrzebom, czy też konieczna będzie przebudowa bądź adaptacja.

W przypadku domów w dobrym stanie wstępną ocenę możemy przeprowadzić sami. Jeżeli jednak pojawiają się wątpliwości co do kondycji budynku, warto skorzystać z pomocy inżyniera z uprawnieniami, który prawidłowo zinterpretuje pojawiające się ślady zawilgocenia czy rysy. Często dysponuje on sprzętem pozwalającym między innymi ustalić poziom wilgotności lub sprawdzić działanie wentylacji. Ponadto wskaże miejsca, gdzie warto zrobić odkrywki. W uzasadnionych sytuacjach zaleci badanie termowizyjne lub dokładniejszą ekspertyzę techniczną tych elementów starego domu, które mogą powodować problemy w przyszłości.

Jak sprawdzić stan prawny starego domu

Decydując się na zakup nieruchomości, przede wszystkim powinniśmy sprawdzić jej stan prawny. Najważniejszym dokumentem, który trzeba przeanalizować, jest księga wieczysta. Jej numer uzyskamy od sprzedającego dom. Znając go, możemy zapoznać się z treścią księgi we właściwym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w internecie, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl). W poszczególnych działach znajdziemy informacje o nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia, właściciel. Ważną informacją jest wzmianka, iż nieruchomość gruntowa jest zabudowana. Inaczej istnieje podejrzenie, że dom jest wybudowany nielegalnie bądź jest w trakcie budowy. Ta ostatnia sytuacja może nas narazić na liczne problemy. Budowa może być samowolą lub być prowadzona niezgodnie z zatwierdzonym projektem. "Wyprostowanie" takiej sytuacji generuje trudne do przewidzenia koszty finansowe. Może też okazać się, że dom będzie nadawał się do rozbiórki.

Działy III i IV zawierają informacje na temat ograniczeń dotyczących nieruchomości, na przykład służebności przejazdu, hipoteki. Ponadto, do księgi mogą być dołączone aktualne wnioski o zmianach, których treść jeszcze nie jest widoczna we wpisie. Dane zawarte w księdze wieczystej powinniśmy porównać ze stanem faktycznym, na przykład liczbę kondygnacji.

Uwaga! Istnieją też takie nieruchomości, dla których nie założono księgi, a ich stan prawny regulowany jest w inny sposób, na przykład przez prawomocne orzeczenia sądowe.

Kolejnym dokumentem, który pozwoli nam na ocenę stanu prawnego, jest wypis z rejestru gruntów, który możemy otrzymać w wydziale geodezji miasta, gminy lub starostwa. Znajdziemy w nim numer ewidencyjny działki wraz z obszarem, dane właściciela, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz ponownie numer księgi wieczystej. Do wypisu dołączana jest mapka - wyrys z ewidencji gruntów i budynków z granicami nieruchomości. Widać na nim numery sąsiednich działek, kształt działki i zarys domu wraz z oznaczeniem jego funkcji i liczbą kondygnacji.

Następnie powinniśmy sprawdzić naszą nieruchomość pod kątem najbliższego otoczenia. Pomoże w tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możemy z niego się dowiedzieć, jaką funkcję ma działka, co powstanie w jej pobliżu, jakie ograniczenia dotyczą nieruchomości, na przykład wysokość zabudowy, rodzaj dachu itp. Będą one istotne przy ewentualnej przebudowie. Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, powinniśmy otrzymać od sprzedającego decyzję o warunkach zabudowy lub sami wystąpić o taką dla danej nieruchomości (nie musimy być właścicielami działki).

Kupno starego domu: dokumenty, które trzeba jeszcze "prześwietlić"

Im nieruchomość starsza, tym mniejsza szansa na uzyskanie wszystkich dokumentów dotyczących domu. Niemniej jednak, warto zapytać właściciela, czy je posiada.

Decyzja o pozwoleniu na budowę. Jeżeli sprzedający takiej nie ma, powinniśmy sprawdzić w miejscowym wydziale architektury lub powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, czy występowano o pozwolenie na budowę lub nie toczy się postępowanie organów nadzoru budowlanego, przykładowo w sprawie nielegalnej zabudowy.

Zgłoszenie zakończenia budowy lub decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Dokument ten może mieć różną nazwę w zależności od wieku domu. Jeżeli nie ma tego dokumentu, trzeba postąpić jak przy braku decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy. Właściwie dzienników może być kilka, na przykład z przebudowy lub rozbudowy. Gdy go nie ma, należałoby zlecić dokładny audyt techniczny budynku.

Projekt budowlany. Brak tego dokumentu może świadczyć o tym, że budynek został wybudowany niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Dokumentacja starych nieruchomości mogła też ulec zniszczeniu. Przy starszych nieruchomościach (powyżej 40 lat) zamiast projektu budowlanego sprzedający może dysponować inwentaryzacją obiektu.

Projekt powykonawczy instalacji sanitarnej i elektrycznej. Jeśli go nie ma lub jest nieaktualny, zasięgnijmy informacji, czy w trakcie użytkowania była remontowana sieć wewnętrzna, i czy wykonano dokumentację powykonawczą.

Aktualny protokół kominiarski. Zgodnie z Prawem Budowlanym właściciel domu jest zobowiązany do corocznego przeglądu przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Aktualny protokół badania szczelności instalacji gazowej. O ile dom jest w nią wyposażony, badanie również robi się co roku.

Aktualny protokół z pomiarów instalacji elektrycznej. Jej badania, zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, właściciel domu powinien przeprowadzać co 5 lat.

Umowy z dostawcami mediów. Upewniamy się, czy nieruchomość ma zapewnione przyłącze wodne, kanalizacyjne i elektryczne. Naszą czujność powinien wzmóc brak takich umów.

Świadectwo energetyczne. Zalecane jest, aby podczas sprzedaży domu takie świadectwo zostało sporządzone. Sprzedający nie ma prawnego obowiązku dołączania takiego dokumentu dla budynków wybudowanych przed 2009 rokiem.

Instrukcje obsługi urządzeń. Są potrzebne, gdy w domu są zamontowane urządzenia wymagające skomplikowanej lub stałej obsługi i konserwacji.

Ile jest warta działka

Po weryfikacji stanu formalnoprawnego nieruchomości, powinniśmy dokonać oceny działki. Najlepiej zacząć od sprawdzenia granic oraz zgodności z wyrysem z rejestru gruntów i geodezyjną mapką powykonawczą. Pomoże nam w tym geodeta, który skontroluje, czy w narożnikach działki znajdują się kamienie graniczne lub inne charakterystyczne punkty rozgraniczające nieruchomości. Oprócz tego, wymierzy ją w odniesieniu do mapki geodezyjnej, a w razie wątpliwości odtworzy granice działki oraz dokona pomiaru powierzchni. Może wtedy okazać się na przykład, że płot sąsiada postawiony jest w granicach nieruchomości, którą planujemy zakupić.

Warto zwrócić uwagę, czy działka nie jest okresowo zalewana przez wody opadowe lub w wyniku wezbranej wody w przepływającej niedaleko rzece. Przyda się też informacja o tym, w jaki sposób odprowadzane są wody opadowe. W świetle przepisów prawa niedopuszczalne jest pozbywanie się ich poza granice działki.

Gdy na działce rosną drzewa, trzeba ocenić ich stan i dowiedzieć się, czy możemy je w przyszłości wyciąć. Drzewa chore lub usychające mogą być zagrożeniem dla domu. Pamiętajmy też, że bujna roślinność wymaga czasochłonnej pielęgnacji.

Wartość działki zależy od jej lokalizacji, położenia względem stron świata, uzbrojenia terenu, uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli interesuje nas dokładna wartość nieruchomości, powinniśmy zwrócić się do licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego.

Czy stary dom będzie funkcjonalny

Kupując stary dom, nie mamy wpływu na układ i funkcje pomieszczeń. Niemniej jednak, gdy obecne rozmieszczenie wnętrz nam nie odpowiada, możemy pomyśleć nad jego zmianą. Już na etapie zakupu nieruchomości dobrze jest współpracować z architektem. Tylko osoba z doświadczeniem będzie mogła ocenić możliwości przebudowy wnętrz. Głównymi elementami, które ograniczają możliwości zmian w pomieszczeniach, jest nośność stropów (w szczególnych przypadkach można ją zwiększyć), układ ścian konstrukcyjnych oraz kominy, których przestawienie jest bardzo kosztowne, wręcz nieopłacalne. Oglądając dom i dysponując planami, dobrze jest zaznaczać na rysunkach, które ściany są nośne, a które działowe.

Większość kilkudziesięcioletnich domów jest zorientowana w stosunku do stron świata w taki sposób, że salon znajduje się od strony południowej, a łazienki i kuchnia - od północnej. Nie jest to jednak regułą i dlatego zawsze powinniśmy sprawdzić, w jaki sposób oświetlony jest dom przez słońce, jak zmienia się to naświetlenie w ciągu roku oraz czy nasłonecznienie poszczególnych wnętrz odpowiada naszym preferencjom. Niektóre domy położone między starymi drzewami mogą wyglądać ładnie, jednak w środku może panować wieczny półmrok. Jeżeli nie mamy możliwości oceny nasłonecznienia zimą i latem, możemy zlecić architektowi wykonanie takiej analizy. W ten sposób dowiemy się, w jakich godzinach elewacje domu będą w zasięgu promieni słonecznych.

Jak ocenić opłacalność przebudowy starego domu

Gdy dom wygląda fatalnie, widać, że nikt nie mieszkał w nim od wielu lat, ale jego cena jest wyjątkowo korzystna, a położenie atrakcyjne, warto skorzystać z pomocy osób zawodowo zajmujących się oceną stanu technicznego. Będą one mogły podpowiedzieć nam, czy dom może być rozbudowany lub przebudowany, a może lepiej zrezygnować z jego kupna i poszukać innego.

Jeśli jednak już się zdecydowaliśmy, to z pewnością opinia ekspertów będzie przydatna - w starym domu mogą bowiem na nas czekać nieprzyjemne niespodzianki, na przykład podczas remontu okaże się, że ściana jest wykonana z innego materiału niż zakładaliśmy. Ale też może być i tak, że choć sporo rzeczy trzeba będzie wymienić (na przykład okna, drzwi, wszystkie instalacje), to najważniejsze elementy konstrukcji są w dobrym stanie i po generalnym remoncie dom nadaje się do zamieszkania.

Koszty przebudowy starego domu szacuje się na podstawie wstępnego projektu, pozostawiając duży zapas bezpieczeństwa.

Zanim kupimy stary dom, sprawdźmy, ile będzie nas kosztowało jego utrzymanie. Poprośmy właściciela o rachunki za ogrzewanie (za gaz, prąd albo olej), a także za energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci czy też opróżnianie szamba. Zapytajmy także o wysokość podatku od nieruchomości.

Dobrze jest zapytać sąsiadów o stosunki z dotychczasowym właścicielem domu. Może przy tym ujawnić się jakiś zadawniony spór - na przykład o drzewa rosnące przy granicy. Chcąc nie chcąc, przejmiemy go razem z domem.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład





Skomentuj:

Jak bezpiecznie kupić stary dom