Remont starego domu, czyli jakie prace Cię czekają

Kupno starego domu wydaje nam się dużo tańszym rozwiązaniem niż rozpoczęcie budowy nowego. Bardzo często na rynku wtórnym pojawiają się nieruchomości, które kuszą ceną, atrakcyjnym wyglądem lub lokalizacją. Inwestycja w istniejącą nieruchomość może być świetną alternatywą, pod warunkiem że dokładnie poznamy jej wady i zalety. Gdy znajdziemy interesujący nas stary dom wraz z działką, nie powinniśmy podejmować decyzji pod wpływem impulsu, tylko bez emocji dokładnie sprawdzić i przeanalizować wszystkie informacje na temat stanu prawnego nieruchomości, dostępnych dokumentów oraz stanu technicznego domu. Ponadto, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy dom i działka w obecnym kształcie odpowiadają naszym potrzebom, czy też konieczna będzie przebudowa bądź adaptacja.

Niestety, niska cena nie oznacza, że wystarczy jedynie odmalować wnętrza i zaplanować przeprowadzkę. Wręcz przeciwnie – raczej trzeba być przygotowanym na wydatki związane z generalnym remontem domu, między innymi kuciem tynków, zrywaniem starych podłóg. Kiedy więc opłaca się kupić stary dom? Jak sensownie zaplanować prace remontowe? Czy da się uniknąć wydania ogromnej sumy pieniędzy?

W przypadku domów w dobrym stanie wstępną ocenę możemy przeprowadzić sami. Jeżeli jednak pojawiają się wątpliwości co do kondycji budynku, warto skorzystać z pomocy inżyniera z uprawnieniami, który prawidłowo zinterpretuje pojawiające się ślady zawilgocenia czy rysy. Często dysponuje on sprzętem pozwalającym między innymi ustalić poziom wilgotności lub sprawdzić działanie wentylacji. Ponadto wskaże miejsca, gdzie warto zrobić odkrywki. W uzasadnionych sytuacjach zaleci badanie termowizyjne lub dokładniejszą ekspertyzę techniczną tych elementów starego domu, które mogą powodować problemy w przyszłości.

Kiedy opłaca się remont starego domu? 

Teoretycznie odpowiedź na tak postawione pytanie jest prosta – warto zdecydować się na taki dom wtedy, gdy koszt jego zakupu i remontu nie będzie przewyższał kwoty wybudowania lub zakupu nowego. Niestety, podczas oględzin domu najczęściej trudno ocenić całkowite koszty. Jest to szczególnie niełatwe dla osób, które nie mają zbyt wiele wspólnego z branżą budowlaną i kupują dom, kierując się emocjami lub jego wyglądem. Dlatego oceniając potencjalny zakup, dobrze jest spojrzeć na niego oczami specjalisty, który dosłownie szuka dziury w całym, by szybko obliczyć, na ile wybrana inwestycja jest lub nie jest opłacalna. Jeśli sami nie jesteśmy w stanie tego zrobić, poszukajmy konstruktora lub rzeczoznawcy budowlanego, który specjalizuje się w ocenie starych domów. Ich pomoc przyda się zwłaszcza wtedy, gdy dom wygląda fatalnie, widać, że nikt w nim nie mieszkał od wielu lat, ale jego położenie jest atrakcyjne, a cena – wyjątkowo korzystna. Doświadczeni fachowcy sprawdzą stan konstrukcji budynku, stopień jej zawilgocenia czy wycenią wartość nieruchomości. Podpowiedzą nam, czy dom może być rozbudowany lub przebudowany, czy może lepiej zrezygnować z jego kupna i poszukać innego. Nawet jeśli nie ułatwi nam to podjęcia decyzji, to przynajmniej będziemy zdawali sobie sprawę ze stanu technicznego domu i związanych z tym ewentualnych wydatków, które nas czekają przed zamieszkaniem. Owszem, za taką pomoc trzeba zapłacić, ale będzie to raczej kropla w morzu ogólnych wydatków związanych z czekającymi nas naprawami.
Decydując się na zakup starego domu do remontu, zwróćmy również uwagę na stan, wielkość i lokalizację działki. Może być zadbana, pełna drzew owocowych lub zupełnie zapuszczona. Od jej wyglądu ważniejsza jest oczywiście wielkość, której nie jesteśmy w stanie zmienić. Ważne jest też to, czy dom stoi w pierwszym szeregu zabudowy, czy znajduje się przy drodze, czy jest schowany w głębi i jakie jest jego otoczenie. Czy droga dojazdowa jest asfaltowa, szutrowa czy polna? Od tego zależy wygoda dojazdu, zwłaszcza podczas deszczu i zimą. Sprawdźmy też, w jakiej odległości znajdują się szpital, sklepy, przedszkole czy apteka? Czy wypoczywając w ogrodzie zaznamy spokoju, czy będziemy narażeni na duże natężenie ruchu samochodów?

Remont starego domu - co sprawdzić przed zakupem?

Na wizji lokalnej trudno będzie oszacować wszystko samodzielnie. Jeśli jednak już się zdecydowaliśmy, to z pewnością opinia ekspertów będzie przydatna – w starym domu mogą bowiem na nas czekać nieprzyjemne niespodzianki, na przykład podczas remontu okaże się, że ściana jest wykonana z innego materiału niż zakładaliśmy. Ale też może być i tak, że choć sporo rzeczy trzeba będzie wymienić (na przykład okna, drzwi, wszystkie instalacje), to najważniejsze elementy konstrukcji są w dobrym stanie i po generalnym remoncie dom nada się do zamieszkania.

Fundamenty

Laikowi trudno jest zazwyczaj ocenić stan fundamentów oraz to, czy w ogóle są. Może się bowiem zdarzyć, że trafimy na dom bez ław fundamentowych ze ścianami zewnętrznymi zagłębionymi 40-50 cm poniżej poziomu gruntu. Takie domy mogły przetrwać w dobrym stanie kilkadziesiąt lat, co dobrze świadczy o umiejętnościach ówczesnych budowniczych i jakości produkowanych wtedy cegieł.
Aby ocenić stan fundamentów powinniśmy dokładnie obejrzeć ściany zewnętrzne i wewnętrzne – czy nie są one popękane, nie ma na nich dużych pęknięć. Może to sygnalizować problemy z fundamentami, które albo są uszkodzone, albo w kiepskim stanie.

 Ściany zewnętrzne i stropy

Musimy dowiedzieć się, z czego zostały wykonane, gdyż będzie świadczyło to o ich trwałości i jakości. Nie mamy raczej co liczyć na to, że ich konstrukcja spełnia wszystkie wymogi budowlane, gdyż stare domy, zwłaszcza z czasów PRL-U były często budowane na szybko, z materiałów, które były wtedy dostępne, bez zachowania odpowiednich przepisów. Może nawet zdarzyć się i tak, że jedno będzie mówił projekt, a drugie zobaczymy w rzeczywistości. Zawsze weryfikujmy to, o czym zapewnia nas właściciel – jeśli ściany powinny być murowane, a są wykonane na przykład z żużlobetonu, spodziewajmy się większej ilości niemiłych niespodzianek.
Sprawdźmy czy ściany zewnętrzne są ocieplone, na przykład styropianem. Jeśli nie, czeka nas zaizolowanie ich, aby ograniczyć ucieczkę ciepła z domu.
Wilgoć jest bardzo szkodliwa dla budynku, dlatego jeśli zauważymy jakiekolwiek ślady grzybów i zawilgocenia, powinniśmy poważnie zastanowić się nad zakupem danej nieruchomości. Najgorsze jest odpadanie płatów farby i ślady zagrzybienia na kondygnacji mieszkalnej. Jeśli zobaczymy podobne objawy w piwnicy, najprawdopodobniej dom nie ma odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej. Nie musi to mieć jednak wpływu na wyższe kondygnacje budynku, chyba że grunt wokół domu jest wilgotny, a poziom wody gruntowej znajduje się powyżej ław fundamentowych. W przypadku wilgotnej piwnicy najlepszą opcją byłoby wykonanie odkrywek i wykonanie badań gruntu wokół budynku.
Niestety grzyb i wilgoć w części mieszkalnej niszczą ściany i podłogi oraz są szkodliwe dla naszego zdrowia. Sygnałem, że budynek jest zagrzybiony, będzie między innymi nieprzyjemny zapach stęchlizny spowodowany wysoleniami. Zwykle nie jesteśmy w stanie rozpoznać rodzaju grzyba, więc najlepszą decyzją jest zlecenie odpowiednich badań mykologowi.
Zwróćmy też uwagę na stan stropów, szczególnie drewnianych. Jeśli są one zagrzybione, będą wymagały kapitalnego remontu, a nawet wymiany.
Jeśli od zewnątrz nie widać na pierwszy rzut oka śladów wilgoci, sprawdźmy stan cokołu, który będzie świadczył o dobrym lub złym stanie izolacji murów fundamentowych.

Okna i drzwi

Nieszczelne okna i wypaczone drzwi zewnętrzne są jedną z przyczyn dużych strat ciepła. Do wnętrza domu w jeszcze większym stopniu przenika zimne powietrze z zewnątrz, powodując jego dodatkowe wychładzanie i tym samym zwiększenie zapotrzebowania na ciepło do ogrzewania. Wstawienie nowych okien i drzwi o bardzo dobrych parametrach cieplnych powinno być jedną z pierwszych prac podczas termomodernizacji domu. Jeśli okna pomimo tego, że nie należą do najnowszych są szczelne, możemy poddać je renowacji i zachować oryginalny klimat domu.

Dach

Zacieki i zawilgocenia w wyższych partiach budynku mogą sugerować kiepski stan rynien i rur spustowych.
Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie stanu pokrycia dachowego – czy jest ono szczelne i solidne. Liczne zacieki na belkach i na podłodze poddasza świadczą o jego kiepskiej kondycji.
Więźba dachowa mogła również zostać zaatakowana przez owady, o czym będą świadczyć liczne otwory. Jeśli zniszczenia obejmują 40-50% przekrojów poprzecznych, więźba nadaje się tylko do wymiany. Poza samym pokryciem dachu zwróćmy uwagę na stan krokwi, murłat czy słupów – wszystko powinno być suche i w dobrym stanie.
Czasem konieczne jest również wzmocnienie konstrukcji dachu oraz stropu poddasza, aby utrzymał on ciężar nowych ścianek działowych i obciążenie użytkowego.

Komin

W starych domach komin często nadaje się wyłącznie do remontu. Jeśli wypadają z niego cegły, jest popękany lub bardzo krzywy i wygląda, jakby miał się zawalić, musimy liczyć się ze wydatkami na postawienie go od nowa. Komin powinien mieć też odpowiednią siłę ciągu, czego nie uda nam się raczej sprawdzić w trakcie oglądania domu. Stare kominy mogą nas również ograniczyć w kwestii zainstalowania kominka czy wymiany systemu centralnego ogrzewania – warto w tej kwestii zasięgnąć rady specjalisty.

Instalacje

Źródłem ogrzewania starych domów są na ogół tradycyjne piece opalane węglem albo stary kocioł na paliwa stałe, dlatego musimy liczyć się z ich wymianą na nowoczesne, ekologiczne rozwiązania. Nawet jeśli jest instalacja grzewcza, to może zdarzyć się, że nie jest przystosowana do montażu nowego kotła i czeka nas wymiana całego systemu.
Oglądając dom, upewnijmy się, że pozostałe instalacje są w pełni sprawne i nie wymagają żadnych napraw czy generalnego remontu. Czasami wystarczy przejść się po budynku i zapalić światło w kilku pomieszczeniach lub odkręcić kurki z wodą, by zorientować się o ich złym stanie. Kompleksowa wymiana przestarzałej instalacji elektrycznej, centralnego ogrzewania, a do tego skorodowanej wodociągowej znacznie podnosi kosztu remontu generalnego domu.
Jeśli na działce znajduje się studia i szambo, również sprawdźmy ich stan i jakość. Nieszczelne szambo jest zagrożeniem dla źródła wody i środowiska. Jeśli studnia jest wyposażona w hydrofor, pompę wody i instalacje, należy upewnić się, że wszystko sprawnie działa. Z drugiej strony w starych domach często spotkamy studnie ręczne, których stan może pozostawiać wiele do życzenia.

Jak sprawdzić stan prawny starego domu przed zakupem?

Decydując się na zakup nieruchomości, przede wszystkim powinniśmy sprawdzić jej stan prawny. Najważniejszym dokumentem, który trzeba przeanalizować, jest księga wieczysta. Jej numer uzyskamy od sprzedającego dom. Znając go, możemy zapoznać się z treścią księgi we właściwym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w internecie, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl). W poszczególnych działach znajdziemy informacje o nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia, właściciel. Ważną informacją jest wzmianka, iż nieruchomość gruntowa jest zabudowana. Inaczej istnieje podejrzenie, że dom jest wybudowany nielegalnie bądź jest w trakcie budowy. Ta ostatnia sytuacja może nas narazić na liczne problemy. Budowa może być samowolą lub być prowadzona niezgodnie z zatwierdzonym projektem. "Wyprostowanie" takiej sytuacji generuje trudne do przewidzenia koszty finansowe. Może też okazać się, że dom będzie nadawał się do rozbiórki.

Działy III i IV zawierają informacje na temat ograniczeń dotyczących nieruchomości, na przykład służebności przejazdu, hipoteki. Ponadto, do księgi mogą być dołączone aktualne wnioski o zmianach, których treść jeszcze nie jest widoczna we wpisie. Dane zawarte w księdze wieczystej powinniśmy porównać ze stanem faktycznym, na przykład liczbę kondygnacji.

Uwaga! Istnieją też takie nieruchomości, dla których nie założono księgi, a ich stan prawny regulowany jest w inny sposób, na przykład przez prawomocne orzeczenia sądowe.

Kolejnym dokumentem, który pozwoli nam na ocenę stanu prawnego, jest wypis z rejestru gruntów, który możemy otrzymać w wydziale geodezji miasta, gminy lub starostwa. Znajdziemy w nim numer ewidencyjny działki wraz z obszarem, dane właściciela, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz ponownie numer księgi wieczystej. Do wypisu dołączana jest mapka - wyrys z ewidencji gruntów i budynków z granicami nieruchomości. Widać na nim numery sąsiednich działek, kształt działki i zarys domu wraz z oznaczeniem jego funkcji i liczbą kondygnacji.

Następnie powinniśmy sprawdzić naszą nieruchomość pod kątem najbliższego otoczenia. Pomoże w tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możemy z niego się dowiedzieć, jaką funkcję ma działka, co powstanie w jej pobliżu, jakie ograniczenia dotyczą nieruchomości, na przykład wysokość zabudowy, rodzaj dachu itp. Będą one istotne przy ewentualnej przebudowie. Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, powinniśmy otrzymać od sprzedającego decyzję o warunkach zabudowy lub sami wystąpić o taką dla danej nieruchomości (nie musimy być właścicielami działki).

Jeśli już podjęliśmy decyzję o zakupie starego domu, pora na formalności, które należy zacząć od sprawdzenia najważniejszych dokumentów. Problemy mogą powstać zarówno na gruncie prawnym, jak i administracyjnym, dlatego lepiej poświęcić nieco czasu niż kupować kota w worku. Koniecznie trzeba więc sprawdzić:

• księgi wieczyste – można przejrzeć je nawet online;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów – jeśli chcemy ocenić rzeczywiste rozmiary działki;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli chcemy rozbudować dom lub zaadaptować strych na poddasze mieszkalne;
• stan prawny urządzeń technicznych – np. studnia czy szambo mogą leżeć na terenie należącym do kogoś innego;
  decyzję o pozwoleniu na budowę (jeśli właściciel jej nie posiada, należy sprawdzić samodzielnie, czy nie jest to samowola budowlana);
• projekt budowlany lub inwentaryzację obiektu w przypadku starszych budynków;
• dziennik lub dzienniki budowy (jeśli istnieją);
• umowy z dostawcami mediów;
• certyfikat energetyczny budynku (o ile jest);
• protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych czy przewodów kominowych.

Jeśli nie ma księgi wieczystej lub którykolwiek z tych dokumentów wzbudzi nasz niepokój, nie kupujmy domu. Za duże ryzyko.
Sprawdźmy, ile będzie kosztowało utrzymanie domu. Jeśli jest taka opcja, poprośmy właściciela o rachunki za ogrzewanie (za gaz, prąd albo olej), za energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci czy też opróżnianie szamba. Zapytajmy także o wysokość podatku od nieruchomości.
Dobrze jest również zapytać sąsiadów o stosunki z właścicielem domu. Może przy tym ujawnić się jakiś zadawniony spór, np. o drzewa rosnące przy granicy. Chcąc nie chcąc, przejmiemy go razem z domem.

Kupno starego domu: dokumenty, które trzeba jeszcze "prześwietlić"

Im nieruchomość starsza, tym mniejsza szansa na uzyskanie wszystkich dokumentów dotyczących domu. Niemniej jednak, warto zapytać właściciela, czy je posiada.

Decyzja o pozwoleniu na budowę. Jeżeli sprzedający takiej nie ma, powinniśmy sprawdzić w miejscowym wydziale architektury lub powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, czy występowano o pozwolenie na budowę lub nie toczy się postępowanie organów nadzoru budowlanego, przykładowo w sprawie nielegalnej zabudowy.

Zgłoszenie zakończenia budowy lub decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Dokument ten może mieć różną nazwę w zależności od wieku domu. Jeżeli nie ma tego dokumentu, trzeba postąpić jak przy braku decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy. Właściwie dzienników może być kilka, na przykład z przebudowy lub rozbudowy. Gdy go nie ma, należałoby zlecić dokładny audyt techniczny budynku.

Projekt budowlany. Brak tego dokumentu może świadczyć o tym, że budynek został wybudowany niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Dokumentacja starych nieruchomości mogła też ulec zniszczeniu. Przy starszych nieruchomościach (powyżej 40 lat) zamiast projektu budowlanego sprzedający może dysponować inwentaryzacją obiektu.

Projekt powykonawczy instalacji sanitarnej i elektrycznej. Jeśli go nie ma lub jest nieaktualny, zasięgnijmy informacji, czy w trakcie użytkowania była remontowana sieć wewnętrzna, i czy wykonano dokumentację powykonawczą.

Aktualny protokół kominiarski. Zgodnie z Prawem Budowlanym właściciel domu jest zobowiązany do corocznego przeglądu przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Aktualny protokół badania szczelności instalacji gazowej. O ile dom jest w nią wyposażony, badanie również robi się co roku.

Aktualny protokół z pomiarów instalacji elektrycznej. Jej badania, zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, właściciel domu powinien przeprowadzać co 5 lat.

Umowy z dostawcami mediów. Upewniamy się, czy nieruchomość ma zapewnione przyłącze wodne, kanalizacyjne i elektryczne. Naszą czujność powinien wzmóc brak takich umów.

Świadectwo energetyczne. Zalecane jest, aby podczas sprzedaży domu takie świadectwo zostało sporządzone. Sprzedający nie ma prawnego obowiązku dołączania takiego dokumentu dla budynków wybudowanych przed 2009 rokiem.

Instrukcje obsługi urządzeń. Są potrzebne, gdy w domu są zamontowane urządzenia wymagające skomplikowanej lub stałej obsługi i konserwacji.

Ile jest warta działka pod starym domem do remontu

Po weryfikacji stanu formalnoprawnego nieruchomości, powinniśmy dokonać oceny działki. Najlepiej zacząć od sprawdzenia granic oraz zgodności z wyrysem z rejestru gruntów i geodezyjną mapką powykonawczą. Pomoże nam w tym geodeta, który skontroluje, czy w narożnikach działki znajdują się kamienie graniczne lub inne charakterystyczne punkty rozgraniczające nieruchomości. Oprócz tego, wymierzy ją w odniesieniu do mapki geodezyjnej, a w razie wątpliwości odtworzy granice działki oraz dokona pomiaru powierzchni. Może wtedy okazać się na przykład, że płot sąsiada postawiony jest w granicach nieruchomości, którą planujemy zakupić.

Warto zwrócić uwagę, czy działka nie jest okresowo zalewana przez wody opadowe lub w wyniku wezbranej wody w przepływającej niedaleko rzece. Przyda się też informacja o tym, w jaki sposób odprowadzane są wody opadowe. W świetle przepisów prawa niedopuszczalne jest pozbywanie się ich poza granice działki.

Gdy na działce rosną drzewa, trzeba ocenić ich stan i dowiedzieć się, czy możemy je w przyszłości wyciąć. Drzewa chore lub usychające mogą być zagrożeniem dla domu. Pamiętajmy też, że bujna roślinność wymaga czasochłonnej pielęgnacji.

Wartość działki zależy od jej lokalizacji, położenia względem stron świata, uzbrojenia terenu, uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli interesuje nas dokładna wartość nieruchomości, powinniśmy zwrócić się do licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego.

Co warto zrobić remont starego domu czy lepiej wyburzać lub przerabiać?

Decydując się na stary dom, musimy wiedzieć, że nie mamy wpływu na układ i funkcje pomieszczeń. Bywa jednak, że da sie wprowadzić zmiany w rozkładzie pomieszczeń albo też zamienić je funkcjami. Już na etapie zakupu nieruchomości dobrze jest współpracować z architektem. Pomoże on ocenić możliwości przebudowy wnętrz.
Elementami, które ograniczają możliwości zmian w pomieszczeniach, jest nośność stropów (w szczególnych sytuacjach można ją zwiększyć), układ ścian konstrukcyjnych oraz kominy, których przestawienie jest bardzo kosztowne, wręcz nieopłacalne. Oglądając dom i dysponując planami, dobrze jest zaznaczać na rysunkach, które ściany są nośne, a które działowe.

Funkcje pomieszczeń. Większość starych domów jest zorientowana w stosunku do stron świata w taki sposób, że kuchnia, łazienki i sypialnia znajdują się od strony północnej, sypialnie – od wschodniej, a pokoje dzienne – od południowej i zachodniej. Nie jest to jednak regułą i dlatego zawsze powinniśmy sprawdzić, w jaki sposób oświetlony jest dom przez słońce, jak zmienia się to naświetlenie w ciągu roku i czy nasłonecznienie poszczególnych wnętrz odpowiada naszym preferencjom. Niektóre domy położone między starymi drzewami mogą wyglądać ładnie, jednak w środku może panować półmrok. Jeżeli nie mamy możliwości oceny nasłonecznienia zimą i latem, możemy zlecić architektowi wykonanie takiej analizy. Tak dowiemy się, w jakich godzinach elewacje domu będą w zasięgu promieni słonecznych.

Koszty przebudowy. Szacuje się je na podstawie wstępnego projektu, pozostawiając duży zapas bezpieczeństwa.

Czy stary dom do remontu będzie funkcjonalny

Kupując stary dom, nie mamy wpływu na układ i funkcje pomieszczeń. Niemniej jednak, gdy obecne rozmieszczenie wnętrz nam nie odpowiada, możemy pomyśleć nad jego zmianą. Już na etapie zakupu nieruchomości dobrze jest współpracować z architektem. Tylko osoba z doświadczeniem będzie mogła ocenić możliwości przebudowy wnętrz. Głównymi elementami, które ograniczają możliwości zmian w pomieszczeniach, jest nośność stropów (w szczególnych przypadkach można ją zwiększyć), układ ścian konstrukcyjnych oraz kominy, których przestawienie jest bardzo kosztowne, wręcz nieopłacalne. Oglądając dom i dysponując planami, dobrze jest zaznaczać na rysunkach, które ściany są nośne, a które działowe.

Większość kilkudziesięcioletnich domów jest zorientowana w stosunku do stron świata w taki sposób, że salon znajduje się od strony południowej, a łazienki i kuchnia - od północnej. Nie jest to jednak regułą i dlatego zawsze powinniśmy sprawdzić, w jaki sposób oświetlony jest dom przez słońce, jak zmienia się to naświetlenie w ciągu roku oraz czy nasłonecznienie poszczególnych wnętrz odpowiada naszym preferencjom. Niektóre domy położone między starymi drzewami mogą wyglądać ładnie, jednak w środku może panować wieczny półmrok. Jeżeli nie mamy możliwości oceny nasłonecznienia zimą i latem, możemy zlecić architektowi wykonanie takiej analizy. W ten sposób dowiemy się, w jakich godzinach elewacje domu będą w zasięgu promieni słonecznych.

Jak ocenić opłacalność przebudowy starego domu do remontu

Gdy dom wygląda fatalnie, widać, że nikt nie mieszkał w nim od wielu lat, ale jego cena jest wyjątkowo korzystna, a położenie atrakcyjne, warto skorzystać z pomocy osób zawodowo zajmujących się oceną stanu technicznego. Będą one mogły podpowiedzieć nam, czy dom może być rozbudowany lub przebudowany, a może lepiej zrezygnować z jego kupna i poszukać innego.

Jeśli jednak już się zdecydowaliśmy, to z pewnością opinia ekspertów będzie przydatna - w starym domu mogą bowiem na nas czekać nieprzyjemne niespodzianki, na przykład podczas remontu okaże się, że ściana jest wykonana z innego materiału niż zakładaliśmy. Ale też może być i tak, że choć sporo rzeczy trzeba będzie wymienić (na przykład okna, drzwi, wszystkie instalacje), to najważniejsze elementy konstrukcji są w dobrym stanie i po generalnym remoncie dom nadaje się do zamieszkania.

Koszty przebudowy starego domu szacuje się na podstawie wstępnego projektu, pozostawiając duży zapas bezpieczeństwa.

Zanim kupimy stary dom, sprawdźmy, ile będzie nas kosztowało jego utrzymanie. Poprośmy właściciela o rachunki za ogrzewanie (za gaz, prąd albo olej), a także za energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci czy też opróżnianie szamba. Zapytajmy także o wysokość podatku od nieruchomości.

Dobrze jest zapytać sąsiadów o stosunki z dotychczasowym właścicielem domu. Może przy tym ujawnić się jakiś zadawniony spór - na przykład o drzewa rosnące przy granicy. Chcąc nie chcąc, przejmiemy go razem z domem.