Kiosk - kup onlineKiosk - Ladnydom.pl

Jakie prace Cię czekają jeśli kupisz stary dom do remontu?

ISZ, WW

Pandemia koronawirusa i kolejno wprowadzane ograniczenia spowodowały, że wiele osób postanowiło poszukać własnego domu, najlepiej z ogrodem. Większość rozważa zakup starego domu. Jak znaleźć odpowiedni? Co sprawdzić przed ostateczną decyzją? Jak przygotować się do remontu?

stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Jak dobrze kupić stary dom?
Fot. Shutterstock.com

Kupno starego domu wydaje nam się dużo tańszym rozwiązaniem niż rozpoczęcie budowy nowego. Niestety, niska cena nie oznacza, że wystarczy jedynie odmalować wnętrza i zaplanować przeprowadzkę. Wręcz przeciwnie – raczej trzeba być przygotowanym na wydatki związane z generalnym remontem domu, między innymi kuciem tynków, zrywaniem starych podłóg. Kiedy więc opłaca się kupić stary dom? Jak sensownie zaplanować prace remontowe? Czy da się uniknąć wydania ogromnej sumy pieniędzy?

Kiedy opłaca się kupić stary dom do remontu?

Teoretycznie odpowiedź na tak postawione pytanie jest prosta – warto zdecydować się na taki dom wtedy, gdy koszt jego zakupu i remontu nie będzie przewyższał kwoty wybudowania lub zakupu nowego. Niestety, podczas oględzin domu najczęściej trudno ocenić całkowite koszty. Jest to szczególnie niełatwe dla osób, które nie mają zbyt wiele wspólnego z branżą budowlaną i kupują dom, kierując się emocjami lub jego wyglądem. Dlatego oceniając potencjalny zakup, dobrze jest spojrzeć na niego oczami specjalisty, który dosłownie szuka dziury w całym, by szybko obliczyć, na ile wybrana inwestycja jest lub nie jest opłacalna. Jeśli sami nie jesteśmy w stanie tego zrobić, poszukajmy konstruktora lub rzeczoznawcy budowlanego, który specjalizuje się w ocenie starych domów. Ich pomoc przyda się zwłaszcza wtedy, gdy dom wygląda fatalnie, widać, że nikt w nim nie mieszkał od wielu lat, ale jego położenie jest atrakcyjne, a cena – wyjątkowo korzystna. Doświadczeni fachowcy sprawdzą stan konstrukcji budynku, stopień jej zawilgocenia czy wycenią wartość nieruchomości. Podpowiedzą nam, czy dom może być rozbudowany lub przebudowany, czy może lepiej zrezygnować z jego kupna i poszukać innego. Nawet jeśli nie ułatwi nam to podjęcia decyzji, to przynajmniej będziemy zdawali sobie sprawę ze stanu technicznego domu i związanych z tym ewentualnych wydatków, które nas czekają przed zamieszkaniem. Owszem, za taką pomoc trzeba zapłacić, ale będzie to raczej kropla w morzu ogólnych wydatków związanych z czekającymi nas naprawami.
Decydując się na zakup starego domu do remontu, zwróćmy również uwagę na stan, wielkość i lokalizację działki. Może być zadbana, pełna drzew owocowych lub zupełnie zapuszczona. Od jej wyglądu ważniejsza jest oczywiście wielkość, której nie jesteśmy w stanie zmienić. Ważne jest też to, czy dom stoi w pierwszym szeregu zabudowy, czy znajduje się przy drodze, czy jest schowany w głębi i jakie jest jego otoczenie. Czy droga dojazdowa jest asfaltowa, szutrowa czy polna? Od tego zależy wygoda dojazdu, zwłaszcza podczas deszczu i zimą. Sprawdźmy też, w jakiej odległości znajdują się szpital, sklepy, przedszkole czy apteka? Czy wypoczywając w ogrodzie zaznamy spokoju, czy będziemy narażeni na duże natężenie ruchu samochodów?

stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Piękna działka to nie wszystko. Ważne jest sąsiedztwo. Sprawdźmy, czy obok nie ma zakładów, które hałasują lub emitują nieprzyjemne zapachy
Fot. LSz

Co sprawdzić przed zakupem starego domu do remontu?

Na wizji lokalnej trudno będzie oszacować wszystko samodzielnie. Jeśli jednak już się zdecydowaliśmy, to z pewnością opinia ekspertów będzie przydatna – w starym domu mogą bowiem na nas czekać nieprzyjemne niespodzianki, na przykład podczas remontu okaże się, że ściana jest wykonana z innego materiału niż zakładaliśmy. Ale też może być i tak, że choć sporo rzeczy trzeba będzie wymienić (na przykład okna, drzwi, wszystkie instalacje), to najważniejsze elementy konstrukcji są w dobrym stanie i po generalnym remoncie dom nada się do zamieszkania.

Fundamenty

Laikowi trudno jest zazwyczaj ocenić stan fundamentów oraz to, czy w ogóle są. Może się bowiem zdarzyć, że trafimy na dom bez ław fundamentowych ze ścianami zewnętrznymi zagłębionymi 40-50 cm poniżej poziomu gruntu. Takie domy mogły przetrwać w dobrym stanie kilkadziesiąt lat, co dobrze świadczy o umiejętnościach ówczesnych budowniczych i jakości produkowanych wtedy cegieł.
Aby ocenić stan fundamentów powinniśmy dokładnie obejrzeć ściany zewnętrzne i wewnętrzne – czy nie są one popękane, nie ma na nich dużych pęknięć. Może to sygnalizować problemy z fundamentami, które albo są uszkodzone, albo w kiepskim stanie.

 Ściany zewnętrzne i stropy

Musimy dowiedzieć się, z czego zostały wykonane, gdyż będzie świadczyło to o ich trwałości i jakości. Nie mamy raczej co liczyć na to, że ich konstrukcja spełnia wszystkie wymogi budowlane, gdyż stare domy, zwłaszcza z czasów PRL-U były często budowane na szybko, z materiałów, które były wtedy dostępne, bez zachowania odpowiednich przepisów. Może nawet zdarzyć się i tak, że jedno będzie mówił projekt, a drugie zobaczymy w rzeczywistości. Zawsze weryfikujmy to, o czym zapewnia nas właściciel – jeśli ściany powinny być murowane, a są wykonane na przykład z żużlobetonu, spodziewajmy się większej ilości niemiłych niespodzianek.
Sprawdźmy czy ściany zewnętrzne są ocieplone, na przykład styropianem. Jeśli nie, czeka nas zaizolowanie ich, aby ograniczyć ucieczkę ciepła z domu.
Wilgoć jest bardzo szkodliwa dla budynku, dlatego jeśli zauważymy jakiekolwiek ślady grzybów i zawilgocenia, powinniśmy poważnie zastanowić się nad zakupem danej nieruchomości. Najgorsze jest odpadanie płatów farby i ślady zagrzybienia na kondygnacji mieszkalnej. Jeśli zobaczymy podobne objawy w piwnicy, najprawdopodobniej dom nie ma odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej. Nie musi to mieć jednak wpływu na wyższe kondygnacje budynku, chyba że grunt wokół domu jest wilgotny, a poziom wody gruntowej znajduje się powyżej ław fundamentowych. W przypadku wilgotnej piwnicy najlepszą opcją byłoby wykonanie odkrywek i wykonanie badań gruntu wokół budynku.
Niestety grzyb i wilgoć w części mieszkalnej niszczą ściany i podłogi oraz są szkodliwe dla naszego zdrowia. Sygnałem, że budynek jest zagrzybiony, będzie między innymi nieprzyjemny zapach stęchlizny spowodowany wysoleniami. Zwykle nie jesteśmy w stanie rozpoznać rodzaju grzyba, więc najlepszą decyzją jest zlecenie odpowiednich badań mykologowi.
Zwróćmy też uwagę na stan stropów, szczególnie drewnianych. Jeśli są one zagrzybione, będą wymagały kapitalnego remontu, a nawet wymiany.
Jeśli od zewnątrz nie widać na pierwszy rzut oka śladów wilgoci, sprawdźmy stan cokołu, który będzie świadczył o dobrym lub złym stanie izolacji murów fundamentowych.

Okna i drzwi

Nieszczelne okna i wypaczone drzwi zewnętrzne są jedną z przyczyn dużych strat ciepła. Do wnętrza domu w jeszcze większym stopniu przenika zimne powietrze z zewnątrz, powodując jego dodatkowe wychładzanie i tym samym zwiększenie zapotrzebowania na ciepło do ogrzewania. Wstawienie nowych okien i drzwi o bardzo dobrych parametrach cieplnych powinno być jedną z pierwszych prac podczas termomodernizacji domu. Jeśli okna pomimo tego, że nie należą do najnowszych są szczelne, możemy poddać je renowacji i zachować oryginalny klimat domu.

Dach

Zacieki i zawilgocenia w wyższych partiach budynku mogą sugerować kiepski stan rynien i rur spustowych.
Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie stanu pokrycia dachowego – czy jest ono szczelne i solidne. Liczne zacieki na belkach i na podłodze poddasza świadczą o jego kiepskiej kondycji.
Więźba dachowa mogła również zostać zaatakowana przez owady, o czym będą świadczyć liczne otwory. Jeśli zniszczenia obejmują 40-50% przekrojów poprzecznych, więźba nadaje się tylko do wymiany. Poza samym pokryciem dachu zwróćmy uwagę na stan krokwi, murłat czy słupów – wszystko powinno być suche i w dobrym stanie.
Czasem konieczne jest również wzmocnienie konstrukcji dachu oraz stropu poddasza, aby utrzymał on ciężar nowych ścianek działowych i obciążenie użytkowego.

Komin

W starych domach komin często nadaje się wyłącznie do remontu. Jeśli wypadają z niego cegły, jest popękany lub bardzo krzywy i wygląda, jakby miał się zawalić, musimy liczyć się ze wydatkami na postawienie go od nowa. Komin powinien mieć też odpowiednią siłę ciągu, czego nie uda nam się raczej sprawdzić w trakcie oglądania domu. Stare kominy mogą nas również ograniczyć w kwestii zainstalowania kominka czy wymiany systemu centralnego ogrzewania – warto w tej kwestii zasięgnąć rady specjalisty.

Instalacje

Źródłem ogrzewania starych domów są na ogół tradycyjne piece opalane węglem albo stary kocioł na paliwa stałe, dlatego musimy liczyć się z ich wymianą na nowoczesne, ekologiczne rozwiązania. Nawet jeśli jest instalacja grzewcza, to może zdarzyć się, że nie jest przystosowana do montażu nowego kotła i czeka nas wymiana całego systemu.
Oglądając dom, upewnijmy się, że pozostałe instalacje są w pełni sprawne i nie wymagają żadnych napraw czy generalnego remontu. Czasami wystarczy przejść się po budynku i zapalić światło w kilku pomieszczeniach lub odkręcić kurki z wodą, by zorientować się o ich złym stanie. Kompleksowa wymiana przestarzałej instalacji elektrycznej, centralnego ogrzewania, a do tego skorodowanej wodociągowej znacznie podnosi kosztu remontu generalnego domu.
Jeśli na działce znajduje się studia i szambo, również sprawdźmy ich stan i jakość. Nieszczelne szambo jest zagrożeniem dla źródła wody i środowiska. Jeśli studnia jest wyposażona w hydrofor, pompę wody i instalacje, należy upewnić się, że wszystko sprawnie działa. Z drugiej strony w starych domach często spotkamy studnie ręczne, których stan może pozostawiać wiele do życzenia.

stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Stare domy często nie mają izolacji termicznej i w związku z tym są bardzo energochłonne. Żeby mieszkać komfortowo i nie płacić wysokich rachunków za ogrzewanie, trzeba je ocieplić
Fot. Shutterstock.com
stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
W starym budownictwie często rezygnowano z izolacji przeciwwilgociowej lub tworzono ją w sposób niewłaściwy. Po latach okazuje się, że w starym domu konieczna jest ponowna izolacja fundamentów
Fot. Katarzyna Wangin
stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Oprócz pokrycia dachowego z zewnątrz dobrze jest dokładnie obejrzeć wszystkie elementy dachu. Może się bowiem okazać, że naprawa dachu nie ograniczy się do samego pokrycia. Trzeba będzie dodatkowo naprawić lub wzmocnić więźbę dachową, a nawet wymienić ją na nową. A to już spory koszt
Fot. LSz
stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Okna w starych budynkach w porównaniu z tymi nowoczesnymi mają bardzo słabe parametry. Po zakupie domu warto zainwestować w montaż nowej stolarki
Fot. LSz
stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Podczas modernizacji lub przebudowy będzie można zmienić położenie drzwi. Czy będzie to łatwe, zależy od tego, czy ściana jest działowa czy nośna
Fot. LSz
stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Piece na drewno i węgiel wpisane są w tradycję. Jednak z uwagi na dążenia do eliminacji smogu i niskiej emisji CO2 oraz innych zanieczyszczeń, lepiej zamienić je na nowoczesne urządzenia grzewcze
Fot. LSz
stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Wymiana starego kotła nie musi być katastrofą finansową. Nie trzeba od razu wywracać domu do góry nogami, a koszty ogrzewania po wymianie nie muszą być wyższe
Fot. LSz

Jak sprawdzić jego stan prawny starego domu przed zakupem?

Jeśli już podjęliśmy decyzję o zakupie starego domu, pora na formalności, które należy zacząć od sprawdzenia najważniejszych dokumentów. Problemy mogą powstać zarówno na gruncie prawnym, jak i administracyjnym, dlatego lepiej poświęcić nieco czasu niż kupować kota w worku. Koniecznie trzeba więc sprawdzić:

  • księgi wieczyste – można przejrzeć je nawet online;
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów – jeśli chcemy ocenić rzeczywiste rozmiary działki;
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli chcemy rozbudować dom lub zaadaptować strych na poddasze mieszkalne;
  • stan prawny urządzeń technicznych – np. studnia czy szambo mogą leżeć na terenie należącym do kogoś innego;
    decyzję o pozwoleniu na budowę (jeśli właściciel jej nie posiada, należy sprawdzić samodzielnie, czy nie jest to samowola budowlana);
  • projekt budowlany lub inwentaryzację obiektu w przypadku starszych budynków;
  • dziennik lub dzienniki budowy (jeśli istnieją);
  • umowy z dostawcami mediów;
  • certyfikat energetyczny budynku (o ile jest);
  • protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych czy przewodów kominowych.

Jeśli nie ma księgi wieczystej lub którykolwiek z tych dokumentów wzbudzi nasz niepokój, nie kupujmy domu. Za duże ryzyko.
Sprawdźmy, ile będzie kosztowało utrzymanie domu. Jeśli jest taka opcja, poprośmy właściciela o rachunki za ogrzewanie (za gaz, prąd albo olej), za energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci czy też opróżnianie szamba. Zapytajmy także o wysokość podatku od nieruchomości.
Dobrze jest również zapytać sąsiadów o stosunki z właścicielem domu. Może przy tym ujawnić się jakiś zadawniony spór, np. o drzewa rosnące przy granicy. Chcąc nie chcąc, przejmiemy go razem z domem.

Co warto zrobić remontując stary dom wyburzać czy przerabiać?

Decydując się na stary dom, musimy wiedzieć, że nie mamy wpływu na układ i funkcje pomieszczeń. Bywa jednak, że da sie wprowadzić zmiany w rozkładzie pomieszczeń albo też zamienić je funkcjami. Już na etapie zakupu nieruchomości dobrze jest współpracować z architektem. Pomoże on ocenić możliwości przebudowy wnętrz.
Elementami, które ograniczają możliwości zmian w pomieszczeniach, jest nośność stropów (w szczególnych sytuacjach można ją zwiększyć), układ ścian konstrukcyjnych oraz kominy, których przestawienie jest bardzo kosztowne, wręcz nieopłacalne. Oglądając dom i dysponując planami, dobrze jest zaznaczać na rysunkach, które ściany są nośne, a które działowe.

Funkcje pomieszczeń. Większość starych domów jest zorientowana w stosunku do stron świata w taki sposób, że kuchnia, łazienki i sypialnia znajdują się od strony północnej, sypialnie – od wschodniej, a pokoje dzienne – od południowej i zachodniej. Nie jest to jednak regułą i dlatego zawsze powinniśmy sprawdzić, w jaki sposób oświetlony jest dom przez słońce, jak zmienia się to naświetlenie w ciągu roku i czy nasłonecznienie poszczególnych wnętrz odpowiada naszym preferencjom. Niektóre domy położone między starymi drzewami mogą wyglądać ładnie, jednak w środku może panować półmrok. Jeżeli nie mamy możliwości oceny nasłonecznienia zimą i latem, możemy zlecić architektowi wykonanie takiej analizy. Tak dowiemy się, w jakich godzinach elewacje domu będą w zasięgu promieni słonecznych.

Koszty przebudowy. Szacuje się je na podstawie wstępnego projektu, pozostawiając duży zapas bezpieczeństwa.

stary dom do remontu remont starego domu kupujemy stary dom jak kupić stary dom co sprawdzić przed zakupem starego domu
Przebudowa domu może mieć różny zakres. Poziom skomplikowania zaplanowanych prac znacząco wpływa na czas realizacji przebudowy. Aby móc realnie ocenić, ile będzie trwała przebudowa domu, najlepiej poprosić o opinię architekta
Fot. LSz
    Więcej o:

Skomentuj:

Jakie prace Cię czekają jeśli kupisz stary dom do remontu?