Zamiana budynku gospodarczego na dom mieszkalny
Jak przebudować budynek gospodarczy na mieszkalny zgodnie z prawem?
Planuję przystosować stary budynek gospodarczy do celów mieszkalnych. Dodatkowo, chciałbym go ocieplić i dobudować ściankę kolankową. Pierwszy problem jest taki, że budynek stoi 1 m od granicy działki, natomiast drugi - że obecnie ma on dach dwuspadowy i chciałbym, aby taki typ dachu pozostał po przekształceniu. Pytanie, czy jest to możliwe w świetle prawa? Dodam, że moja działka jest wąska (ma szerokość 15,5 m). Arkadiusz O.
Przekształcenie (przebudowa) budynku gospodarczego na mieszkalny wymaga wykonania projektu budowlanego oraz uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Lokalizacyjne warunki przekształcenia
O tym, czy takie przekształcenie jest możliwe, będą decydowały zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub - w razie jego braku - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodnie bowiem z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - w zabudowie jednorodzinnej budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- 4 m - gdy budynek zwrócony będzie ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
- 3 m - gdy będzie zwrócony ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
W tej drugiej sytuacji dopuszcza się sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ponadto dopuszcza się:
- sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m (ten warunek spełnia działka naszego Czytelnika),
- sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
- rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż wymagane 3 lub 4 m (w zależności od istnienia lub braku otworów okiennych lub drzwiowych) od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.
Z treści powyższych uregulowań wynika, iż planowana przebudowa budynku, który jest umiejscowiony w odległości 1 metra od granicy działki na działce o szerokości 15,5 metrów, jest niezgodna z prawem. Brakuje 0,5 metra do wymaganych prawem odległości.
Światełko w tunelu
Sytuacja naszego Czytelnika, choć trudna, nie jest patowa. Artykuł 9. Prawa budowlanego przewiduje bowiem instytucję odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Odstępstwo to nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.
Aby skorzystać z dobrodziejstwa instytucji odstąpienia, należy złożyć wniosek do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę (starosty).
Wniosek taki powinien zawierać:
- charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
- szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
- propozycje rozwiązań zamiennych;
- pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską.
Starosta składa wniosek do ministra, który wydał odpowiednie przepisy techniczno-budowlane. Minister, po otrzymaniu wniosku, wydaje upoważnienie w zakresie zgody na odstępstwo lub jego odmowy. Starosta, po uzyskaniu upoważnienia, w drodze postanowienia udziela albo odmawia zgody na odstępstwo.
Przekształcenie (przebudowa) budynku gospodarczego na mieszkalny wymaga wykonania projektu budowlanego oraz uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Lokalizacyjne warunki przekształcenia
O tym, czy takie przekształcenie jest możliwe, będą decydowały zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub - w razie jego braku - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodnie bowiem z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - w zabudowie jednorodzinnej budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- 4 m - gdy budynek zwrócony będzie ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
- 3 m - gdy będzie zwrócony ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
W tej drugiej sytuacji dopuszcza się sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ponadto dopuszcza się:
- sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m (ten warunek spełnia działka naszego Czytelnika),
- sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
- rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż wymagane 3 lub 4 m (w zależności od istnienia lub braku otworów okiennych lub drzwiowych) od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.
Z treści powyższych uregulowań wynika, iż planowana przebudowa budynku, który jest umiejscowiony w odległości 1 metra od granicy działki na działce o szerokości 15,5 metrów, jest niezgodna z prawem. Brakuje 0,5 metra do wymaganych prawem odległości.
Światełko w tunelu
Sytuacja naszego Czytelnika, choć trudna, nie jest patowa. Artykuł 9. Prawa budowlanego przewiduje bowiem instytucję odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Odstępstwo to nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.
Aby skorzystać z dobrodziejstwa instytucji odstąpienia, należy złożyć wniosek do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę (starosty).
Wniosek taki powinien zawierać:
- charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
- szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
- propozycje rozwiązań zamiennych;
- pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską.
Starosta składa wniosek do ministra, który wydał odpowiednie przepisy techniczno-budowlane. Minister, po otrzymaniu wniosku, wydaje upoważnienie w zakresie zgody na odstępstwo lub jego odmowy. Starosta, po uzyskaniu upoważnienia, w drodze postanowienia udziela albo odmawia zgody na odstępstwo.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. Nr 156 poz. 1118 z 2006 r. ze zmianami).
Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 74 poz. 690 z 2002 r. ze zmianami).
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>
Skomentuj:
Zamiana budynku gospodarczego na dom mieszkalny