Jak wybrać dobrego dewelopera?
Nie masz czasu i chęci na budowę, ale chciałbyś zamieszkać we własnym domu? Poszukaj dobrego przedsiębiorcy, który sprzeda ci gotowy dom.
Deweloper to przedsiębiorca, który buduje na własnym gruncie i (zazwyczaj) z własnych środków, później zaś przenosi własność działki i domu na kupującego. Deweloperów jest wielu, jednak nie wszyscy są rzetelni. Na korzyść dewelopera świadczą rekomendacje Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Zawsze więc warto o nie zapytać, jednakże to za mało, żeby podpisać z deweloperem umowę - trzeba zebrać jeszcze inne informacje.
Z kim masz do czynienia
Zanim w ogóle zaczniemy rozważać ofertę dewelopera, najpierw poprośmy go o:
Na czym stanie dom
By sprawdzić działkę, na której deweloper będzie budował, należy poprosić go o aktualny odpis z księgi wieczystej (lub przejrzeć ją osobiście w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego) i sprawdzić:
- położenie i powierzchnię działki (czy są zgodne z tym, co twierdzi deweloper),
- kto jest właścicielem działki (powinien być nim tylko deweloper),
- czy na działce nie ma ustanowionych ograniczonych praw rzeczowych (np. prawa użytkowania jej przez inne osoby),
- czy działka nie jest obciążona hipoteką.
Najlepiej, jeśli nieruchomość nie ma żadnych obciążeń (w dziale trzecim i czwartym nie ma wpisów).
Uwaga! Wybór dewelopera, który zaciągnął kredyt na budowę, zawsze wiąże się z ryzykiem (nawet jeśli dotychczas terminowo go spłaca, co potwierdza opinia banku). Jeśli bowiem przestanie to robić, kredyt obciąży (w proporcjonalnej części) nabywcę domu - hipoteka zawsze bowiem przypisana jest do nieruchomości, nie zaś do kolejnych właścicieli.
Co słychać na budowie
Po zapoznaniu się z księgą należy przejrzeć dokumenty związane z budową i przeznaczeniem terenu, na którym powstaje dom. W tym celu trzeba w miejscowym urzędzie gminy sprawdzić:
Jej brak oznacza zatem, iż tak naprawdę deweloper nie może przystąpić do żadnych prac budowlanych i możliwe jest nawet, że w wyniku ewentualnego postępowania odwoławczego wydana zostanie decyzja odmawiająca pozwolenia na budowę. Jeśli natomiast pozwolenie na budowę jest ostateczne, trzeba sprawdzić, od kiedy takie się stało (data wskazana jest na pieczęci) i czy nie minęły już dwa lata od tego terminu - taki jest bowiem czas na rozpoczęcie prac budowlanych. Jeżeli termin ten został przekroczony, trzeba wystąpić o nowe pozwolenie na budowę.
O czym mówi umowa
Kolejny krok to zapoznanie się z projektem umowy sprzedaży przygotowanym przez dewelopera. Obecnie, kiedy właściwie się nie zdarza, żeby gotowe domy czekały na klientów (odwrotnie, wykupywane są już na etapie "dziury w ziemi"), z deweloperem zwykle zawiera się tzw. umowę przedwstępną. Umowę ostateczną zawiera się wtedy, gdy dom jest już gotowy.
Umowa przedwstępna musi określać:
przedmiot umowy i dane stron,
cenę nabywanej nieruchomości (z gruntem),
zapisy wskazujące na przebieg budowy,
warunki płatności,
ewentualne kary wynikające z niedopełnienia obowiązków przez strony umowy,
termin zawarcia umowy ostatecznej.
Umowę należy bardzo dokładnie przeczytać, zwracając szczególną uwagę na:
datę rozpoczęcia prac budowlanych i termin oddania domu do użytkowania - najlepiej gdyby były to konkretne daty, a nie zapisy w rodzaju: "w pierwszym kwartale", co może oznaczać zarówno początek, jak i koniec tego okresu;
terminy płatności - najbardziej komfortowa jest sytuacja, gdy nabywca płaci w ratach uzależnionych od postępu prac;
wysokość ceny, a zwłaszcza na to, czy podlega ona waloryzacji;
zakres prac wykonywanych przez dewelopera - należy wymagać dokładnego opisu, w jakim stanie wybudowany dom ma być przez dewelopera przekazany: czy będą pomalowane ściany, czy zostaną wykonane elewacja zewnętrzna i ogrodzenie, czy działka będzie zagospodarowana, jakie elementy wykończenia domu gwarantuje wykonawca. Warto zabiegać o wyeliminowanie z umowy określeń nieprecyzyjnych w rodzaju: "dom w stanie pozwalającym na użytkowanie";
dokładne określenie działki, na której stanie dom - przez wskazanie jej wielkości i położenia;
rodzaj użytych materiałów i sposób dokonywania zmian w tym zakresie - w umowie powinien być zapis, że jest to możliwe tylko za zgodą kupującego;
możliwość wypowiedzenia umowy - terminy wypowiedzenia i wzajemne rozliczenia stron z tego tytułu;
zapisy dotyczące kary - nie tylko wobec kupującego za nieterminowe wpłaty, ale i wobec dewelopera - za nieterminowo wykonywane prace.
Umowa przedwstępna może być podpisana zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego - zależy to tylko od woli stron. Trzeba jednak wiedzieć, że umowa pisemna daje możliwość dochodzenia tylko wyrównania szkód, które wynikły z zaniechania czy też niewłaściwego działania dewelopera. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala natomiast na dochodzenie na drodze sądowej obowiązku zawarcia umowy ostatecznej, a więc wybudowania domu.
Uwaga! Po wybudowaniu domu ostateczna umowa przeniesienia własności może być zawarta tylko przed notariuszem. W przeciwnym razie jest nieważna.
Podstawa prawna:
Ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (DzU nr 121, poz. 169, z 1997 r., ze zmianami) Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93, z 1964 r., ze zmianami)
Kolejny krok to zapoznanie się z projektem umowy sprzedaży przygotowanym przez dewelopera. Obecnie, kiedy właściwie się nie zdarza, żeby gotowe domy czekały na klientów (odwrotnie, wykupywane są już na etapie "dziury w ziemi"), z deweloperem zwykle zawiera się tzw. umowę przedwstępną. Umowę ostateczną zawiera się wtedy, gdy dom jest już gotowy.
Umowa przedwstępna musi określać:
Umowę należy bardzo dokładnie przeczytać, zwracając szczególną uwagę na:
Umowa przedwstępna może być podpisana zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego - zależy to tylko od woli stron. Trzeba jednak wiedzieć, że umowa pisemna daje możliwość dochodzenia tylko wyrównania szkód, które wynikły z zaniechania czy też niewłaściwego działania dewelopera. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala natomiast na dochodzenie na drodze sądowej obowiązku zawarcia umowy ostatecznej, a więc wybudowania domu.
Uwaga! Po wybudowaniu domu ostateczna umowa przeniesienia własności może być zawarta tylko przed notariuszem. W przeciwnym razie jest nieważna.
Podstawa prawna:
Ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (DzU nr 121, poz. 169, z 1997 r., ze zmianami) Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93, z 1964 r., ze zmianami)
Skomentuj:
Jak wybrać dobrego dewelopera?