Plan zagospodarowania przestrzennego - jak go rozszyfrować?

Myślimy z żoną o budowie domu. niedaleko za miastem znaleźliśmy działkę, położoną w cichej i spokojnej okolicy. Obawiamy się jednak, iż z czasem może to się zmienić - usłyszeliśmy, że planowana jest tu obwodnica. Gdzie możemy sprawdzić tę informację? Pyta Szymon S., Dolny Śląsk

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co zawiera

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku każda gmina znajdująca się na terenie Polski musi mieć własny plan zagospodarowania przestrzennego. Uchwalony jest on przez Radę Miasta na podstawie wcześniej uchwalonego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Informacje, jakie muszą znaleźć się w planie zagospodarowania przestrzennego to:

• Plan miejscowy składa się z tekstu w postaci uchwały rady gminy oraz rysunku, który jest załącznikiem do uchwały. Ów rysunek - mapa terenu, na którym dany plan obowiązuje - według nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi być sporządzony w skali 1:1000, dzięki czemu będzie bardzo szczegółowy (dotychczas plany sporządzano najczęściej w skali 1:5000, a nawet 1:10 000). Ustawa wskazuje też, jakie elementy muszą się znaleźć w planie. Są to m.in.:
• przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
• parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
• linie rozgraniczające ulice i drogi publiczne,
• linie zabudowy, granice terenów chronionych, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane.
• szczegółowe zasady oraz warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
• szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
• zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji oraz infrastruktury technicznej;
• sposób i termi- tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów.

Tekst opisowy i grafika wzajemnie się uzupełniają. W tekście znajdują się szczegóły, jakie nie zostały ujęte na rysunku. Są to między innymi:

• informacje o dopuszczalnej wysokości budynków,
• informacje o rodzaju pokrycia i kącie nachylenia dachu,
• a także zasady co do podziału nieruchomości.
• Na rysunku w sposób graficzny przedstawione jest przeznaczenie nieruchomości oraz ustalenia dotyczące granic.
• Każdy plan podzielony jest na tereny o różnym przeznaczeniu.

Tereny oznaczone są różnymi kolorami i symbolami. Według prawa, każdy obywatel może mieć wgląd do dokumentu takiego jak plan zagospodarowania przestrzennego.

Taka szczegółowość i jednoznaczność planu jest ważna, ponieważ od 11 lipca 2003 r. na podstawie wypisu z planu można opracowywać projekty budowlane. Bezpośrednio na podstawie nowych planów wydawane będą pozwolenia na budowę. W planach miejscowych znajdują się więc bardzo ważne informacje dla inwestorów potrzebne na etapie wyboru działki. Z planu inwestor dowie się nie tylko tego, czy na upatrzonej działce będzie mógł wybudować taki dom, jaki zamierza, ale też tego, czy w ogóle będzie na niej można cokolwiek zbudować. Informacje te potrzebne będą również na etapie powstawania projektu - bo to treść planu miejscowego jest podstawą do jego opracowania.

O czym przesądza plan

W planach miejscowych powinny być zawarte między innymi takie oto informacje:

• czy na danej działce można zbudować dom jednorodzinny,
• jaki konkretnie dom można zbudować - np. parterowy czy piętrowy, z dachem stromym czy płaskim, o jakiej szerokości frontu,
• jaka jest maksymalna dopuszczalna wysokość zabudowy,
• jaka ma być minimalna odległość domu od drogi,
• gdzie będzie biegła droga i czy nie zajmie części działki, co może utrudnić budowę w tym miejscu albo zmienić cichą dotychczas okolicę w hałaśliwą.

Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego działki?

Pierwszym krokiem, który powinien uczynić potencjalny właściciel działki, oprócz przejrzenia księgi wieczystej nieruchomości, jest wizyta w miejscowym urzędzie gminy i dokładne zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W MPZP ustala się m.in. przeznaczenie terenu oraz określa sposoby jego zagospodarowania i warunki zabudowy. Ustalenia planu miejscowego mają charakter normatywny, a zatem są powszechnie obowiązujące. Wiążą zarówno organy gminy i administracji publicznej, jak i obywateli. Plan zagospodarowania jest ogólnodostępny, co oznacza, że nie musimy uzasadniać wniosku o jego przejrzenie, ani mieć tytułu prawnego do nieruchomości.

Poza informacjami z MPZP, warto zwrócić się o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Otrzymujemy go w starostwie powiatowym. W tej sytuacji dostęp do danych wymaga już wykazania interesu prawnego (trzeba umotywować, w jakim celu ich potrzebujemy). Aby otrzymać dokument, musimy znać m.in. numer ewidencyjny działki. Możemy go znaleźć np. w księdze wieczystej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Wypis i plan

Dane z ewidencji gruntów i budynków to dane liczbowe i opisowe dotyczące gruntów, budynków i lokali oraz ich właścicieli (a w przypadku braku danych o właścicielach, dane innych osób, które tymi nieruchomościami władają). Dowiemy się zatem np., jaka jest powierzchnia interesującej nas działki, gdzie przebiega jej granica, a także jak jest wykorzystywana. Czy są to:

• B - tereny mieszkaniowe,
• Ba - tereny przemysłowe,
• Bi - inne tereny zabudowane,
• Bp - tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane),
• Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe,
• Ls - lasy,
• Ł - łąki,
• R - grunty orne,
• S-R, S-Ł, S-Ps - sady,
• Ps - pastwiska,
• W - rowy,
• Lz, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps - grunty zadrzewione i zakrzewione,
• N - nieużytki,
• dr - drogi.

Oznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części - opisowej i rysunkowej. W pierwszej znajdziemy wiele ważnych informacji na temat możliwości budowy domu - wskazane są przeznaczenie działki, liczba kondygnacji i maksymalna wysokość budynku, rodzaj dachu, powierzchnia zabudowy, kwestie związane z możliwością budowy szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, a także zagadnienia dostępu do dróg publicznych.

Z części rysunkowej MPZP odczytamy również rodzaj zabudowy, oznaczonej różnymi kolorami, oraz sprawdzimy, jakie możliwości lokalizacji budynku na działce (obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy) daje plan.
Potrzebne są obie części - wypis i wyrys, gdyż uzupełniają się one wzajemnie i dopiero analiza obu dokumentów da nam pełny pogląd na możliwość wyboru projektu domu.

Przeglądając gminny plan, trzeba zwrócić uwagę na następujące symbole (litery):

MN - oznaczają tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (zaznaczone są na planie kolorem jasnobrązowym),

MW - to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, blokowej (kolor ciemnobrązowy),

U - tereny zabudowy usługowej ( kolor czerwony),

US - tereny sportu, rekreacji (kreskowanie zielono-czerwone),

UC - tereny, na których będą obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, czyli w praktyce centra handlowe (kreskowanie czerwono-ciemnoszare),

6R, RU, RM - to obszary rolnicze, obsługi gospodarstw rolnych, hodowlanych, ogrodniczych, leśnych, rybackich, tereny zabudowy zagrodowej (kolor żółty, kreskowanie żółto-czerwone, kreskowanie żółto-jasnobrązowe),

7P, PG - tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, tereny górnicze ( kolor fioletowy),

ZN, ZL - tereny zieleni objęte ochroną, lasy (kolor ciemnozielony),

ZP, ZD, ZC - parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, ogrody działkowe, cmentarze (kolor zielony),

ZZ - obszary zagrożone powodzią (kreskowanie jasnozielone na tle w kolorze odpowiednim do przeznaczenia danego terenu),

WM, WS - wody morskie, wody śródlądowe: rzeki, jeziora, stawy, kanały (kolor jasnoniebieski),

KD - drogi publiczne (kolor biały),

KDW - drogi wewnętrzne, osiedlowe (kolor jasnoszary),

KW - szlaki wodne, komunikacja wodna (kolor ciemnoniebieski),

E, G, W, K, T, O, C - to symbole infrastruktury technicznej: elektroenergetyki, gazownictwa, wodociągów, kanalizacji, telekomunikacji, gospodarowania odpadami, ciepłownictwa (kolor ciemnoszary).

Uwaga! I za wypis, i za plan trzeba zapłacić.

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - koszt

1. wypis do 5 stron - 30 zł; powyżej 5 stron - 50 zł,
2. wyrys - 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4, nie może to być więcej niż 200 zł.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów:

1.  sam wypis - 40 zł (dokument elektroniczny), 50 zł (dokument drukowany),
2. sam wyrys z mapy ewidencyjnej - 105 zł (postać elektroniczna), 110 zł (postać drukowana),
3. wypis oraz wyrys - 140 zł (wersja elektroniczna), 150 zł (wersja drukowana).

Wnioskodawca ma obowiązek dostarczyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej za przedmiotowe dokumenty przed ich sporządzeniem i wydaniem. W przeciwnym razie, gdy tego nie zrobi, po prostu ich nie otrzyma.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z 2003 roku ze zmianami).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1587 z 2003 roku).

Ustawa z dnia 16 listopada 2006r. o opłacie skarbowej (DZ. U. nr 783 z 2015 r.).

Czy urząd może odmówić udostępnienia planów miejscowego zagospodarowania przestrzennego? 

Każdy ma prawo wglądu do planów miejscowych oraz otrzymania wypisu i wyrysu z planu, dlatego urząd nie może odmówić ich wydania.

Gmina może nie wydać decyzji o warunkach zabudowy, jeśli zamierza rozpocząć prace nad planem. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostanie zawieszone na 12 miesięcy, przy czym w ciągu 2 miesięcy od złożenia wniosku rada gminy musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu. Jeśli w tym czasie tego nie zrobi lub jeśli w ciągu 12 miesięcy nie uchwali planu, decyzję o warunkach zabudowy musi wydać wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Decyzje o warunkach zabudowy - po nowemu. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na czas nieokreślony (dotychczas termin- jej ważności określany był w treści decyzji). Wygaśnięcie decyzji jest możliwe tylko wówczas, gdy:

• jedna z osób, które wystąpiły o decyzję dotyczącą danej nieruchomości, uzyska pozwolenie na budowę;
• dla danego terenu zostanie uchwalony plan- miejscowy, którego ustalenia będą inne niż zawarte w decyzji.

Regulacje wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego

Najważniejszą kwestią, jaką reguluje plan zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczenie gruntów. Na przykład, określa czy grunty mają być przeznaczone dla domu jednorodzinnego, czy też pod prowadzenie działalności gospodarczej. To bowiem wpływa na to, jakie ma być przyszłe sąsiedztwo. Następnie, dookreślana jest minimalna wielkość działki budowlanej, a także jak duża jej część może zostać zabudowana. Dodatkowo, określa się, czy budynki mają być wolnostojące czy też na danym terenie ma być zabudowa bliźniacza lub szeregowa. Plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje, ile kondygnacji i jaką wysokość mają mieć budynki. Poza tym, z planu takiego można dowiedzieć się, jaka ma być szerokość elewacji frontowej lub w jaki sposób rozwiązać problem mediów co do zaopatrzenia w wodę i kanalizację. W planie może też znajdować się informacja co do tego, jakie paliwa wolno stosować. Plan zagospodarowania określa warunki zabudowy działki, narzucając odgórnie pewne zasady budowlane. Jest jednocześnie dużym ułatwieniem, ze względu na to, że reguluje wiele niejasnych kwestii i ułatwia przejście przez proces budowlany przy możliwości zebrania wszystkich niezbędnych pozwoleń.

Każdy miejscowy plan zagospodarowania musi być bardzo dokładnie przeanalizowany. Nie ma bowiem jednolitego wzorca. Plany różnią się pomiędzy sobą szczegółowością regulacji oraz zakresem przedmiotowym. Wszystkie plany zagospodarowania przestrzennego dostępne są w odpowiednim urzędzie gminy. Poza tym, publikowane są w dziennikach urzędowych województw oraz udostępniane w formie elektronicznej w Internecie.

A co jeśli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli teren, który interesuje inwestora nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego to sytuacja nieco się komplikuje. Należy wtedy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ujęte tam będą wszystkie te wymagania, jakie zazwyczaj znajdują się w planie zagospodarowania przestrzennego. Sama procedura jest niestety czasochłonna. Na wydanie decyzji trzeba czasem czekać nawet kilka miesięcy. Łatwiej można otrzymać pozwolenie na budowę domu, jeśli działka jaką planuje się zakupić sąsiaduje z działką już zabudowaną.

Ile trzeba czekać z budową

Żadnych trudności z rozpoczęciem inwestycji nie powinno być tam, gdzie istnieją plany miejscowe.

Na terenach, gdzie nie ma planów - a tych jest więcej - wydłuży się czas załatwiania niezbędnych przy budowie formalności. Inwestycje będą mogły być prowadzone tam, gdzie możliwe jest wydanie decyzji z wykorzystaniem zasady dobrego sąsiedztwa, przez odniesienie się urzędu do istniejącej zabudowy. Na pozostałych obszarach inwestorzy będą musieli po prostu czekać na uchwalenie nowych planów miejscowych. A procedury te są długotrwałe i skomplikowane. Na szybsze zmiany można liczyć w tych gminach, które zdążyły uchwalić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ponieważ to na jego podstawie sporządza się pla- miejscowy. Pozostałe gminy muszą takie studium uchwalić do 11 lipca 2004 r., a zatem większość zapewne dopiero po tej dacie zacznie prace na planem.

Szybsze procedury

Postępowi prac nad planami sprzyjać będą nowe postanowienia Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi zniesiono możliwość składania protestów i zarzutów wobec planów (do tej pory protesty te były zmorą inwestorów). Zamiast nich możliwe jest jedynie wnoszenie uwag. Odrzucenie uwag przez radę gminy nie może być skarżone do sądu administracyjnego. Jest nadzieja, że przyspieszy to procedurę uchwalania planów.

Podsumowanie tych obaw i nadziei nie wypada jednak budująco - w ciągu najbliższego roku inwestorzy powinni przygotować się raczej na utrudnienia, a nie ułatwienia w załatwianiu formalności. Zatem, jeśli wierzyć w dobre intencje ustawodawcy, skutek nowej ustawy będzie najpewniej odległy od zamierzonego.

Jak napisać wniosek o plan zagospodarowania przestrzennego?

Wniosek możemy zgłosić osobiście do biura podawczo- nadawczego lub wysłać do urzędu listem poleconym. Dla tych którzy posiadają konto w e-Pułapie istnieje możliwość złożenia wniosku on-line - funkcja dostępna po zalogowaniu. 

https://epuap.gov.pl/wps/myportal/strefa-klienta/katalog-spraw/budownictwo-i-mieszkania/uzyskanie-wypisow-i-wyrysow/wypisy-i-wyrysy-z-miejscowego-planu-zagospodarowania-przestrzennego

Co powinien zawierać wniosek: 

• Dane wnioskodawcy, składające się z imienia, nazwiska, 
•  dane kontaktowe (najczęsciej nr. telefonu / e-mail), aby dostać informacje o terminie odbioru.
• Datę oraz miejsce tworzenia wniosku.
• Adres oraz nazwę organu, do którego składamy wniosek.
• Musimy w jakiś jasny i klarowny sposób określić nieruchomość dla której wnioskujemy o wyrys. Może być to wypis działek, nazwy ulic okalające działkę lub mapa z zaznaczonym terenem nieruchomości. 

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail.