Kupić mieszkanie czy wybudować dom? Oto jest pytanie!

Jednak zanim przejdziemy do porównania plusów i minusów obu możliwości, warto poświęcić odrobinę uwagi obecnej sytuacji panującej na rynku nieruchomości. Z oczywistych względów ma ona bezpośredni, a czasami nawet decydujący wpływ na przyszłe wybory inwestorów. Rodzimy rynek nieruchomości to niekończące się zwroty akcji, które nasiliły się w 2020 roku. To wtedy, podczas pandemii COVID-19, zaszły zmiany, które obecnie nadal mają największy impact na decyzje zakupowe. Zamknięcie w swoich czterech kątach sprawiło, że wiele  osób przewartościowało swoje potrzeby, a przedłużający się lockdown był niekwestionowanym bodźcem do poszukiwania lokalizacji mieszkań i domów w pobliżu terenów rekreacyjnych – najlepiej z własnym ogrodem czy tarasem. Z drugiej strony pojawiła się niepewność ekonomiczna, nasilona jeszcze obecnie wydarzeniami za naszą wschodnią granicą oraz inflacja, która wpłynęła na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych. To zmusiło część inwestorów do odłożenia swoich planów zakupowych. Innych natomiast zmotywowało do zweryfikowania swoich poprzednich oczekiwań i zainteresowania się mniejszymi, a przez to bardziej przystępnymi cenowo lokalami. Pierwsze symptomy zmian na rynku nieruchomości dały się zauważyć zupełnie niedawno – po decyzji Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącej obniżenia wysokości bufora bezpieczeństwa, wymaganego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego z 5% do 2,5%. Jednak prawdziwym przełomem okazała się zapowiedź wejścia w życie od 1 lipca 2023 rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Uroki miejskiego życia, czyli zalety i wady zakupu mieszkania

Plusy

Krótki czas zakupu mieszkania

– zazwyczaj cały proces przebiega szybciej w stosunku do budowy domu, dotyczy to zwłaszcza mieszkań z rynku pierwotnego; z kolei nabycie lokalu z rynku wtórnego wiąże się wprawdzie z nieco większą liczbą formalności, ale różnice czasowe są niewielkie.

Prostsze procedury związane z uzyskaniem kredytu.

Szczególnie w przypadku nowych mieszkań łatwo ustalić wartość przedmiotu transakcji, a deweloperzy często służą wsparciem przy załatwianiu formalności w bankach czy u notariusza.

Więcej możliwości.

Niemal w każdym większym mieście prowadzonych jest jednocześnie kilkanaście inwestycji, co sprawia, że w ofercie deweloperów znajduje się wiele mieszkań w zróżnicowanych lokalizacjach. Dzięki temu mamy dużą szansę na znalezienie takiego, które zaspokaja nasze oczekiwania. Oczywiście jeśli takiego nie znajdziemy lub interesuje nas na przykład konkretna dzielnica, możemy prowadzić poszukiwania odpowiadającego nam mieszkania na rynku wtórnym.

Indywidualne preferencje.

W centrach dużych miast praktycznie nie ma działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, a jeśli już się trafiają, to ich ceny są astronomiczne. Dlatego jeśli wolimy życie w pełnym dynamizmu środowisku miejskim, korzystanie z jego infrastruktury, usług i komunikacji publicznej to naturalnym wyborem będzie mieszkanie.

Minusy

Brak swobody

w kształtowaniu i dopasowaniu przestrzeni do własnych potrzeb. To jedna z głównych wad zakupu mieszkania. Zależnie od wielkości, mieszkania mają podobną liczbę, wielkość i rozkład pomieszczeń, co może być ograniczeniem dla osób poszukujących zindywidualizowanych rozwiązań architektonicznych lub większej przestrzeni.

Finansowe zobowiązania.

Posiadanie mieszkania często wiąże się z koniecznością płacenia miesięcznego czynszu, opłat za ogrzewanie i za utrzymanie wspólnej infrastruktury, takiej jak winda, klatka schodowa czy tereny zielone. Suma tych kosztów może być znacznym obciążeniem budżetu właściciela.

Ograniczona kontrola.

Właściciel mieszkania ma zwykle ograniczoną kontrolę nad nieruchomością, ponieważ decyzje dotyczące remontów, modernizacji czy zmian w wyglądzie budynku zależą od wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy. To może ograniczać możliwość dostosowania mieszkania do własnych preferencji i potrzeb.

Hałas.

Kwestią, której nie sposób  pominąć w przypadku mieszkania w bloku, jest jego akustyka, w wielopiętrowym budynku dźwięki znakomicie przenoszą się pionami technicznymi i przenikają przez stropy i ściany. Często oznacza to, że jesteśmy otoczeni niechcianymi odgłosami z kilku stron naraz, co znacząco utrudnia lub wręcz uniemożliwia pracę i wypoczynek. 

Jakie wydatki czekają nas w związku z zakupem nieruchomości?

Po zeszłorocznym ochłodzeniu rynku wywołanym niższą dostępnością kredytów deweloperzy znacznie ograniczyli nowe inwestycje. Ponieważ cykl budowy osiedla mieszkaniowego jest znacznie dłuższy niż w przypadku domu jednorodzinnego, istnieje ryzyko, że ponowny wzrost popytu na mieszkania zbiegnie się z ich dużo niższą podażą, wywołaną ubiegłoroczną stagnacją na tym polu, której skutkiem było wstrzymanie nowych inwestycji. Spójrzmy zatem, jak na ten moment kształtują się ceny nieruchomości na przykładzie dużych miast. Ceny mieszkań w dużych miastach wahają się od nieco ponad 4000 zł/m2 w Bytomiu i Wałbrzychu, do ponad 13 000 zł/m2 w Gdyni i Warszawie. Koszty budowy domów w ostatnich kilku latach zanotowały również wzrosty i obecnie należy liczyć się z wydatkiem około 5000-5500 zł/ m2 netto do stanu deweloperskiego, w zależności od metody budowy i zastosowanej technologii. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym są tylko nieco niższe niż na rynku pierwotnym, ponieważ często dotyczą atrakcyjnych lokalizacji w centrach miast. Jak widać, koszt budowy domu za metr kwadratowy jest konkurencyjny w stosunku do mieszkań w dużych miastach. Oczywiście należy do tego doliczyć koszt zakupu działki, jej uzbrojenia i urządzenia a to z pewnością będzie miało wpływ na wzrost tej kwoty

Własny dom – za i przeciw

Oryginalność.

Niewątpliwie największą przewagą domu będzie jego indywidualizm i dostosowanie do naszych preferencji i potrzeb. Możemy zaplanować tu niemal wszystko: układ pomieszczeń, styl architektoniczny, materiały wykończeniowe i wyposażenie zgodnie z własnymi upodobaniami.

Możliwość zmian.

Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na projekt indywidualny czy gotowy, mamy do wyboru bardzo wiele opcji, ponieważ na rynku jest dostępnych kilkanaście tysięcy gotowych rozwiązań. Dodatkowo, w procesie adaptacji możemy wprowadzić dalsze zmiany i poprawki, które sprawią, że będzie on jeszcze lepiej odpowiadał naszym potrzebom. Jedyne, co ogranicza nasz wybór w tym zakresie, to ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP) lub wydane, w przypadku ich braku, Warunki Zabudowy. Należy zapoznać się z nimi przed przystąpieniem do poszukiwania idealnego projektu, ponieważ mogą one zawierać zapisy, które ograniczą nasze możliwości wyboru, np. narzucając kształt bryły, dachu lub wysokość całego domu.

Możliwość wyboru.

Podejmując decyzję o budowie, można wybrać nie tylko sam projekt, ale również zadbać o dogodną lokalizację domu, która spełni nasze oczekiwania. Może to być cicha okolica na przedmieściach lub malownicze miejsce na wsi. Warto jednak  zadbać przy tym o dobry dojazd do centrum, sklepów szkół i innych udogodnień infrastruktury.

Wydatki pod kontrolą.

Pomimo początkowych wyższych kosztów inwestycyjnych, w dłuższej perspektywie budowa domu może przynieść potencjalne korzyści finansowe. Pozwala bowiem uniknąć miesięcznych opłat za czynsz i ryczałtu za ogrzewanie, a trafny wybór lokalizacji może sprawić, że w przyszłości wartość naszej nieruchomości znacznie wzrośnie.

Własne miejsce.

Bycie właścicielem domu praktycznie zawsze wiąże się z posiadaniem własnego miejsca parkingowego, często nawet kilku, co jest to ogromną zaletą, którą doceni każdy kierowca. Zatłoczone osiedla i korki na wąskich drogach wyjazdowych często sprawiają, że nawet osoby mające do dyspozycji samochód decydują się na dłuższy spacer czy skorzystanie z komunikacji miejskiej, by coś załatwić. Wbrew pozorom tak może być szybciej, a po powrocie w godzinach popołudniowych czy wieczornych nie będą skazani na kilkukrotne okrążenie osiedla w poszukiwaniu wolnego miejsca by móc zaparkować pojazd.

Okresowe przeglądy.

Konieczność wykonywania konserwacji urządzeń i regularnych przeglądów (np. dachu, przewodów dymowych, systemu rynnowego).

Ograniczony dostęp do mediów

– np. brak w pobliżu planowanej inwestycji sieci kanalizacyjnej i konieczność poniesienia wydatków na własną oczyszczalnię ścieków.

Energia na wyciągnięcie ręki.

Możliwość korzystania z własnych źródeł energii odnawialnej – tutaj przewaga płynąca z posiadania domu jest ogromna, gdyż na tę chwilę właściciele mieszkań nie mogą praktycznie nic zrobić w tym zakresie. A dodajmy, że obecnie kładzie się duży nacisk na autokonsumpcję energii, czyli jej produkcję i możliwie pełne wykorzystanie na miejscu. Dobrym przykładem jest kolejna edycja programu Mój Prąd 5.0, w ramach której można otrzymać nawet do 58 tys. złotych dofinansowania na przydomową instalację fotowoltaiczną i zintegrowane z nią urządzenia. Warto podkreślić, że własna instalacja fotowoltaiczna lub turbina wiatrowa może generować energię elektryczną nie tylko do oświetlenia i ogrzewania budynku, ale również ładowania samochodu elektrycznego, co przekłada się na nasz bardziej zrównoważony i ekologiczny tryb życia.

Ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o budowie domu czy zakupie mieszkania starannie zdefiniować swoje potrzeby, uwzględniając zarówno aspekty finansowe, jak i praktyczne, aby dokonać świadomego wyboru, z którego będziemy zadowoleni przez następne kilkanaście lat, ponieważ w takiej perspektywie należy myśleć o zakupie nieruchomości.