Zmiany w projekcie domu. Jakie, kiedy i ile kosztują?

Sytuacją idealną jest gdy, wszystkie zmiany w projekcie jesteśmy w stanie zrobić przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub  zgłoszeniem budowy. Niestety czasem nie jest to możliwe. Czy zatem można przesunąć okno, a tam wyburzyć ściankę działową? A może warto podwyższyć ściankę kolankową na poddaszu, żeby zyskać więcej miejsca? Te i inne zmiany, decydują o tym, czy w nowym domu będziemy czuli się jak u siebie. Musimy jednak pamiętać, by zostały one we właściwy sposób uwzględnione w projekcie, bo inaczej mogą nas czekać przykre konsekwencje ze strony inspektora nadzoru budowlanego.

Bardzo szeroka gama projektów gotowych sprzyja wszystkim tym, którzy chcą budować dom, ale ze względu na koszty nie chcą wprowadzać w nim znaczących zmian. Mając do wyboru tysiące projektów pudełkowych łatwo będzie nam znaleźć taki, w którym konieczne będą jedynie kosmetyczne zmiany, nieobciążające zbytnio naszego portfela.

Czy zmiany i adaptacja projektu to to samo?

I tak i nie. Wprowadzanie naszych zmian to jeden z elementów adaptacji, czyli dostosowanie projektu do potrzeb i wymagań inwestora. Tymczasem typowa adaptacja projektu skupia się głownie na dopasowaniu projektu do warunków panujących na działce i jej bezpośrednim otoczeniu.

Wprowadzona kilka lat temu nowelizacja prawa budowlanego zdefiniowała od nowa listę i klasyfikację zmian w projekcie, nazywanych teraz odstąpieniami od zatwierdzonego projektu. Mogą one dotyczyć jednego z kilku aspektów:

• zagospodarowania działki,
• zagospodarowania terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego lub
• innych warunków, które były zawarte w pozwoleniu na budowę (gdy to było wymagane).

Zmiany, czy raczej odstąpienia, możemy podzielić na istotne i nieistotne. Jedne i drugie każdorazowo wymagają zgody projektanta adaptującego, z tym, że te istotne należy również zgłosić do właściwego urzędu.

Jakie zmiany w projekcie są istotne?

Podstawą do podjęcia decyzji o zakwalifikowaniu zmiany jest art. 36a prawa budowlanego, w którym to w punkcie piątym jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu wymieniono:

•  zmianę projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany,
• zmianę charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

 - powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
 - wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
 - liczby kondygnacji,

• zmianę warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze,
• zmianę zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• odstąpienie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• odstąpienia wymagające uzyskania decyzji lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień,
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Jeśli wymienione powyżej modyfikacje nie zostaną naniesione w projekcie podczas jego adaptacji, to ich późniejsza zmiana w trakcie trwania budowy będzie możliwa jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, którą wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Taki obrót spraw oczywiście znacząco komplikuje cały proces i wydłuża czas budowy, ponieważ w celu uzyskania wymienionej decyzji konieczne jest sporządzenie projektu zamiennego i złożenie go wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę.

To samo dotyczy projektów budowanych na zgłoszenie. Jeśli po dokonaniu zgłoszenia zdecydujemy się na wprowadzenie istotnych zmian, będziemy musieli ubiegać się o pozwolenie na budowę lub dokonać ponownego zgłoszenia.

Jakie zmiany możemy uznać za nieistotne?

Pewnym problemem z kwalifikacją odstąpień nieistotnych jest to, że nie są one w żaden sposób wyszczególnione. Możemy więc założyć, że jeśli coś nie pojawia się na liście cytowanych wcześniej modyfikacji projektu z wymienionego wyżej punktu 36a prawa budowlanego, to stanowi zmianę nieistotną.  Mówiąc praktycznie zmiany nieistotne to m.in.:

• zmiana materiałów budowlanych użytych do konstrukcji budynku, jeśli nie zmieniają one parametrów budynku,
• przesunięcie lub usunięcie ścian działowych,
• przesunięcie lub usunięcie drzwi i okien,
• zmiana liczby okien, ich wielkości i kształtu,
• zmiana rodzaju materiału solarki okiennej i drzwiowej,
• aktualizacja przebiegu instalacji wewnętrznych (elektrycznej, wodociągowej),
• aktualizacji projektowanego przebiegu instalacji grzewczej, w tym zmianę lokalizacji kotła grzewczego,
• zmiana konstrukcji dachu, jeśli nie prowadzi to osłabienia jego wytrzymałości,
• zmiana pokrycia dachowego lub materiałów na elewacji, o ile nie wspomina o tym miejscowy plan zagospodarowania terenu lub decyzja o warunkach zabudowy,
• kąta nachylenia dachu do 10%, jeśli nie zmienia się kubatura budynku,
• technologii wykonania stropów, o ile nie obniży to ich parametrów technicznych.

Najważniejszą różnicą z punktu widzenia inwestora jest to, że zmiany nieistotne można nanieść w projekcie w trakcie trwania budowy i nie wymaga to z naszej strony kontaktu z urzędami. W takiej sytuacji nie ma konieczności ubiegania się o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokonywania ponownego zgłoszenia.

Kto decyduje o rodzaju zmian?

Decyzję o tym, czy zmiana jest istotna, za każdym razem podejmuje projektant danej specjalności, np. architekt, konstruktor czy projektant instalacji sanitarnych. Nawet jeśli uzna, że zmiana jest nieistotna i nie wymaga zgłoszenia w urzędzie, to i tak musi nanieść w projekcie odpowiednie informacje dotyczące wprowadzonej zmiany, zarówno w postaci rysunku jak i opisu.

Jest to bardzo ważne, ponieważ na żądanie organów nadzoru budowlanego kierownik budowy jest zobowiązany przedstawić aktualny projekt budowlany, który uwzględnia wszelkie odstąpienia, także te określone w katalogu jako nieistotne.

Czy każda zmiana wymaga akceptacji projektanta?

W tej sytuacji można sobie zdać pytanie, czy każdą, najdrobniejszą nawet zmianę już w trakcie prowadzenia budowy musimy konsultować z projektantem? Na szczęście nie, ponieważ odstąpieniem, w rozumieniu prawa, nie jest korekta lub zmiana materiału elementów konstrukcji budynku czy też technologia ich wykonania, o ile nie spowoduje to pogorszenia parametrów budynku. Takie zmiany wchodzą w zakres uprawnień kierownika budowy i nie muszą być każdorazowo konsultowane z projektantem.

Przestrzeganie wszystkich przepisów dotyczących kwalifikowania, wprowadzania i nanoszenia zmian w projekcie jest bardzo istotne. Ich zlekceważenie i pominięcie w dokumentacji oznacza interwencję nadzoru budowlanego, który może wstrzymać prace. W skrajnych przypadkach uzna nasz dom za samowolę budowalną i nakaże jego rozbiórkę. I choć zdarza się to bardzo rzadko, to i tak wymagana jest legalizacja takiej samowoli. A to wiąże się ze znacznymi karami finansowymi plus dochodzi do tego jeszcze koszt wprowadzenia zmian nakazanych przez urzędników.

Jaki jest koszt zmian?   

Sam zakup projektu to ważny etap, ale jest on tylko elementem projektu budowlanego. Żeby móc we właściwym urzędzie złożyć projekt budowlany, będziemy musieli wcześniej skorzystać z usług architekta adaptującego. Ten sprawdzi, czy projekt jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy, przeprowadzi analizę oddziaływania obiektu na inne budynki i przygotuje projekt zagospodarowania terenu oraz wprowadzi zmiany na życzenie inwestora. Jeśli będą one stanowić znaczącą ingerencję w konstrukcję budynku, to może okazać się, że konieczne będzie wykonanie projektu zamiennego. Czyli po raz kolejny sięgnięcia do kieszeni…

A skoro jesteśmy przy kosztach... warto pamiętać, że projekt budynku to nie tylko sama architektura. Jeśli zdecydujemy się na dokonanie większych zmian w procesie adaptacji, to konieczne będzie zatrudnienie konstruktorów z odpowiednimi uprawnieniami. To na nich spoczywa obowiązek przeprojektowania instalacji we wnętrzach tak, aby była ona zgodna z naszymi życzeniami i jednocześnie spełniała wymogi techniczne. Oczywiście ich wynagrodzenia będą kolejnym składnikiem, który musimy uwzględnić w budżecie adaptacji. Czyli jak łatwo zauważyć koszty zmian projektu architektoniczno-budowlanego szacowane są w zależności od ich zakresu i ceny usługi. Musimy też pamiętać, że każda pracownia projektowa określa indywidualnie tzw. widełki za zmiany i zaproponowane przez każdą z nich kwoty mogą się bardzo różnić od konkurencji. Nie ma jednej, sztywno ustalonej stawki. Zdarza się również to, że wyrażenie zgody przez biuro architektoniczne na dokonanie zmian w projektach gotowych jest dodatkowo płatne.

Ogólnie możemy przyjąć, iż najdroższe są zmiany istotne oraz te bardziej skomplikowane, które wymagają dokonania przez projektanta ponownych obliczeń. Tak jest na przykład wtedy, kiedy decydujemy się na zmianę stropu w projekcie. Jeśli ta modyfikacja wiąże się z wprowadzeniem innego materiału i konieczne jest przeprowadzenie obliczeń dotyczących wytrzymałości konstrukcji, to koszty jej wdrożenia mogą być znaczne. Cena usługi, a także zakres zmian są za każdym razem ustalane są indywidualnie z inwestorem. Dlatego tak ważny jest wybór właściwego projektu - im mniejsze zmiany będziemy chcieli nanieść w projekcie, tym mniej za to zapłacimy. Na przykład przeniesienie ścian działowych lub okien ewentualnie ich lokalizacji nie wiąże się z dużymi wydatkami. 

Co możemy nanieść bez opłat?

Niektóre zmiany możemy przeprowadzić sami, i to już w trakcie realizacji inwestycji. Ze względu na to, że nie musimy nikogo prosić o ich naniesienie, nie wiąże się to z dodatkowymi opłatami.

Do takich zmian należą głównie modyfikacje kosmetyczne, dotyczące np. koloru elewacji naszego domu.