Adaptacja gotowego projektu domu. Na czym polega i ile kosztuje?

Pod długich poszukiwaniach masz wreszcie swój wymarzony, gotowy projekt domu. Zamawiasz go i już po kilku dniach pudełko z dokumentacją leży przed Tobą. Czy to znaczy, że wystarczy zanieść projekt do odpowiedniego urzędu i od razu możesz rozpoczynać budowę? Otóż, nie. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót, konieczna jest jego adaptacja, czyli kluczowy krok w procesie każdej budowy, uwzględniający zarówno lokalne warunki, jak i indywidualne potrzeby inwestora. Jak może to wpłynąć na finalny efekt wymarzonego domu? Jakie obowiązki ma architekt adaptujący? Jakie zmiany najczęściej są wprowadzane w projektach i z jakimi kosztami należy się liczyć? Odpowiedzi na te pytania znajdą Państwo w poniższym artykule.

Kilka słów o projekcie gotowym  

Projekt gotowy to jeden z elementów projektu budowlanego, który trzeba złożyć ubiegając się o wydanie pozwolenie na budowę lub zgłaszając prace budowlane. Gotowe projekty domów mają wiele zalet. Główne to:

• znaczne ograniczenie kosztów przygotowania projektu;
• duży wybór propozycji (szeroka i bogata oferta biur architektonicznych);
• możliwość obejrzenia zdjęć już zrealizowanych domów na bazie wybranego projektu;
• większość projektów ma wizualizacje domów, zatem możemy zobaczyć, jak nasz prezentuje się w „rzeczywistości”.

Jest to szczególnie ważne dla tych ludzi, którzy nie są obdarzeni wyobraźnią przestrzenną i trudno jest im sobie wyobrazić dom bez gotowej wizualizacji. Przeglądając katalog, mogą wyrobić sobie opinię na temat stylistyki i architektury, a także sprecyzować swoje oczekiwania względem przyszłego domu.

A jak adaptacja

Gotowy projekt musi jednak przejść proces adaptacji, w trakcie którego zostanie przystosowany do uwarunkowań lokalnych i specyfiki działki. Inaczej mówiąc, adaptacja projektu gotowego pozwala dostosować standardowe opracowanie do konkretnych wymagań działki, przepisów lokalnych oraz indywidualnych potrzeb inwestora. Powody tych modyfikacji mogą być różnorodne. Na Żuławach konieczne może być na przykład uwzględnienie wysokiego poziomu wód gruntowych, co wiąże się z zaprojektowaniem dodatkowej hydroizolacji. Z kolei na Podhalu projekt może wymagać wzmocnienia konstrukcji dachu, aby sprostać dużemu obciążeniu śniegiem i silnym porywom wiatru.

Czasem słyszę „czemu to tyle kosztuje?” Przecież trzeba tylko wrysować dom na działkę”. To bardzo daleko idące uproszczenie. Mam przyjemność współpracować z architektami adaptującymi i wiem, że zakres ich prac jest naprawdę rozległy.

Obowiązki architekta adaptującego

Szczegółowa lista obowiązków architekta dokonującego adaptacji projektu gotowego obejmuje m.in.:

• sprawdzenie zgodności projektu gotowego z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy i dostosowanie go do zawartych tam zapisów i ustaleń.
• Weryfikacja zgodności projektu z aktualnie obowiązującymi przepisami i normami oraz zasadami wiedzy technicznej, na przykład WT 2021.
• Przygotowanie projektu zagospodarowania terenu (PZT), który uwzględnia m.in.: projekt domu, wjazd na działkę, w tym dojścia i dojazdy, elementy małej architektury, tereny zielone, stanowiska postojowe usytuowanie ewentualnego szamba lub oczyszczalni (wynika to z MPZP),
• Przygotowanie projektu adaptacji fundamentów oraz ich izolacji.
• „Przygotowanie” domu do lokalnych warunków klimatycznych i dopasowanie jego konstrukcji do miejscowej strefy wiatrowej, śniegowej i strefy przemarzania.
• Naniesienie na projekt gotowy zmian zleconych przez inwestora. W przypadku skomplikowanych zmian konieczne może być wykonanie rysunku zamiennego - dotyczy to zarówno zmian w samych rysunkach jak i w części tekstowej.
• Wykonanie analizy obszaru oddziaływania projektu.

Całkiem sporo, prawda? Ale to jeszcze nie wszystko. Przed złożeniem wniosku o pozwolenia na budowę / lub zgłoszeniem budpwy architekt adaptujący powinien też sprawdzić kompletność i ewentualnie dołączyć do dokumentacji, m.in.:

• oświadczenie inwestora o dysponowaniu prawami do działki na cele budowlane;
• zebrane przez inwestora opinii, uzgodnień i oświadczeń wymaganych przez właściwe urzędy
• oświadczenia właściwych instytucji o zapewnieniu dostaw energii, wody, gazu, ciepła, odbioru odpadów stałych, odprowadzeniu wody deszczowej i ścieków oraz o dostępie działki do drogi publicznej
• decyzję o wyłączenia gruntów z produkcji rolnej (jeśli jest wymagana)
• opinię właściwego konserwatora zabytków, konserwatora przyrody ewentualnie pozwolenie wodno-prawne (jeśli jest wymagane).

Jak widać zakres prac wykonywany w procesie adaptacji jest bardzo szeroki i wykracza daleko poza „wrysowanie domu na działce”.

Wybór odpowiedniego architekta i zlecenie mu adaptacji gotowego projektu domu to bardzo ważny etap przygotowań do budowy. Dzięki fachowo wykonanej adaptacji inwestor zyskuje pewność, że budynek będzie zgodny z wymaganiami formalnymi, spełni wytyczne projektowe i zapewni bezpieczeństwo użytkowania.

Kto może wykonać adaptację?

Architekt dokonujący adaptacji musi być członkiem właściwej izby samorządu zawodowego i jest zobligowany do przedłożenia stosownych i aktualnych zaświadczeń. W rozumieniu prawa budowlanego staje się on projektantem, wraz z wszelkimi wynikającymi z tego prawami i obowiązkami. W związku z tym jest również zobowiązany do złożenia oryginalnych podpisów (w niektórych gminach pieczątek) oraz podania numerów uprawnień na dokumentacji technicznej.

Co po adaptacji?

Efektem adaptacji gotowego projektu jest projekt budowlany. Zawiera on szczegółowy opis planowanego przedsięwzięcia, który uwzględnia aspekty techniczne, prawne i dostosowanie do lokalnych warunków. Stanowi kompleksową dokumentację, która jest podstawą nie tylko do rozpoczęcia budowy, ale również do koordynacji i bezpiecznego wykonania prac zgodnie z zasadami sztuki i przepisami prawa budowlanego.

Ile kosztuje adaptacja?

Pora porozmawiać o pieniądzach. Jednak zanim do tego przejdziemy, musimy sobie uzmysłowić, że projekt budynku to nie tylko sama bryła. Jeśli w procesie adaptacji zamierzamy dokonać większych zmian i ingerować w strukturę budynku, to konieczne będzie zatrudnienie konstruktorów i branżystów z niezbędnymi uprawnieniami.

To na nich spoczywa obowiązek przeprojektowania konstrukcji budynku i instalacji w taki sposób, by była ona zgodna z naszymi życzeniami, spełniała wszelkie wymogi bezpieczeństwa i zapewniała wygodę użytkowania. To ważne, bo ich wynagrodzenia będą jedną z pozycji w budżecie adaptacji.
Przeanalizujmy zatem przykładową adaptację za nieco ponad 5 tys. zł.

Pierwszym etapem zawsze będzie rozmowa i uzgodnienie z inwestorem koncepcji planowanej adaptacji. W ramach tego przykładu architekt:

• dostosowuje projekt do warunków gruntowych oraz stref klimatycznych
• koordynuje pracę branżystów
• opracowuje plan BIOZ (bezpieczeństwa i ochrony zdrowia)
• projektuje wewnętrzne linie zasilające
• przesuwa otwory okienne i drzwiowe
• zmienia wymiary i sposób otwierania drzwi w salonie
• doprojektowuje okna dachowe na poddaszu
• przesuwa ściany działowe
• projektuje bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe
• kontaktuje się z właściwymi urzędami

A co, jeśli oprócz wyżej wymienionych, dość popularnych zmian zdecydujemy się na większe, ingerujące w konstrukcję budynku? W takim przypadku oprócz dodatkowej pracy architekta adaptującego konieczne będzie zatrudnienie konstruktora, co kosztowałby inwestora dodatkowe 5 tys. zł. Mówimy tu np. o:

• poszerzeniu budynku i ujednoliceniu wyglądu bryły budynku
• ujednoliceniu połaci dachowych
• przesunięciu ściany nośnej
• zamiany ściany nośnej na podciąg
• przeprojektowaniu stropu nad garażem i kotłownią
• zmianie sposobu ogrzewania budynku na pompę ciepła
• zmianie charakterystyki energetycznej budynku.

W tym przypadku znaczące zmiany w konstrukcję, wymiary i kubaturę domu, wymagają dodatkowej pracy architekta adaptującego i projektantów innych branż - dlatego wydatki na adaptację ulegają podwojeniu.

Tyle samo ekstra będzie kosztował inny pakiet zmian, który również obejmuje istotne zmiany w konstrukcji budynku, np.: podniesienie ścianki kolankowej poddasza o 0,5 metra, przesunięcie komina, zmianę konstrukcji dachu, projekt rekuperacji, projekt instalacji PV, zmianę ogrzewania na pompę ciepła, zmianę charakterystyki energetycznej budynku.

Do tego często dochodzą jeszcze koszty uzgodnień, na przykład wyłączenie działki z produkcji rolnej i zgłoszenie wodnoprawne – to w sumie około 600 zł. Jak widać wybór odpowiedniego projektu gotowego jest kluczowy, ponieważ późniejsze zmiany mogą okazać się dość kosztowne.

Na pierwszy rzut oka koszty adaptacji mogą wydawać się dość wysokie, ale warto pamiętać, że jest to też inwestycja w bezpieczeństwo i funkcjonalność naszego nowego domu. Odpowiednio przeprowadzony proces pozwoli uniknąć problemów podczas budowy i sprawi, że w gotowym domu będziemy czuli się naprawdę komfortowo.

Jakie dokumenty są niezbędne do adaptacji?

Nie można tak po prostu zanieść gotowego projektu domu do architekta i poprosić o jego adaptację. Co będzie potrzebne? Jeśli na Twoim terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do wykonania adaptacji projektu niezbędne będą wypis i wyrys z planu. W innym przypadku z adaptacją projektu będzie trzeba się wstrzymać do momentu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Poza tym adaptacja gotowego projektu będzie wymagała od Ciebie, jako inwestora, dostarczenia architektowi :

• dokumentacji dotyczącej kupionego projektu gotowego,
• aktualnej mapy do celów projektowych – potrzebne będzie bowiem naniesienie projektu domu na mapę,
• opinii geotechnicznej z badaniami geologicznymi,

a na późniejszym etapie również:

• zezwolenia na lokalizację zjazdu z nieruchomości na drogę publiczną.

Niewykluczone, że wymagane będą ponadto:

• decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej,
• uzgodnienia melioracyjne, np. w postaci zgłoszenia / pozwolenia wodno-prawnego,
• uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków,
• opinia archeologiczna,
• uzgodnienie dla obszaru strefy ochrony przyrody np. Natura 2000,
• warunki techniczne wykonania przyłącza gazowego, przyłącza elektrycznego, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego.

Adaptacja projektu gotowego a prawa autorskie

Każdy projekt architektoniczny domu jest chroniony prawem autorskim. Adaptacja jest zaś ingerencją w jego strukturę - w gotowe dzieło. Jak zatem pod względem prawnym wyglądają adaptacje projektów gotowych? Mimo objęcia gotowego projektu domu prawami autorskimi można w nim dokonywać pewnych zmian. Otóż zwykle sam twórca projektu dołącza do niego dokumentację z listą modyfikacji, jakich przeprowadzenie nie będzie wymagało jego zgody i wiedzy. Inwestor może ponadto wystąpić o dodatkowe zmiany, wówczas otrzyma pisemny dokument, który uprawni architekta adaptującego do wykonania takich modyfikacji.