Legalne zmiany w projekcie gotowym

Kluczowe słowo to adaptacja, czyli dostosowanie projektu gotowego do konkretnej działki oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub lokalnych warunków zabudowy, a także do życzeń i pomysłów inwestora.

Bardzo rzadko adaptacji dokonuje sam autor projektu gotowego. Najczęściej zajmuje się tym wybrany przez inwestora miejscowy architekt. To on tworzy, wykraczający poza proste "wrysowanie" domu w plan działki, projekt zagospodarowania terenu. Ten etap jest niezbędny, ponieważ sam gotowy projekt architektoniczno-budowlany nie wystarczy, by złożyć wniosek o pozwolenie na budowę domu. Do oceny zgodności z przepisami potrzebny jest właśnie projekt zagospodarowania terenu, przygotowany w trakcie adaptacji.

Wizualizacja kontra rzeczywistość

Projekt stworzony dla anonimowego inwestora zderza się z konkretnymi warunkami, czyli nośnością gruntu, poziomem wód gruntowych, strefą przemarzania, wiatrową i śniegową czy położeniem działki względem stron świata. A także z miejscowymi zapisami określającymi na przykład kształt dachu, wysokość domu, linię i powierzchnię zabudowy, ustawienie domu wobec drogi, a nawet kolor dachówki.

Choć dziewięć na dziesięć budowanych w Polsce domów powstaje na podstawie projektu gotowego, nie da się zbudować identycznego domu na podstawie tego samego projektu w Zakopanem i w Suwałkach. Architekt w górach będzie musiał uwzględnić duże opady śniegu i odpowiednio wzmocnić więźbę, a na polskim biegunie zimna - wziąć pod uwagę przemarzanie gruntu i pogłębić fundamenty. Dopasowanie projektu do terenu czy lokalnego charakteru architektury jest nieuniknione.

Właściwie niemożliwe jest znalezienie projektu gotowego, spełniającego wszystkie miejscowe wymogi prawne i uwzględniającego specyficzne parametry danej działki.

Sprawa się komplikuje, jeśli inwestor nie zna lokalnych ograniczeń, nie ma pojęcia o miejscu, w którym zamierza budować. Zanim kupimy kuszącą wizualizację, trzeba koniecznie sprawdzić, jak wyglądają miejscowe warunki zabudowy. Może się okazać, że na tej działce, w tym miejscu, taki dom po prostu nigdy nie powstanie. Nie dopuszczajmy do sytuacji, w której mamy wybór: wymienić projekt na inny albo mocno zmieniać istniejący.

Często, nie mając już odwrotu, inwestor wybiera to drugie rozwiązanie. Poprawki wprowadza autor adaptacji, przeważnie lokalny architekt. Kolejne zmiany, już w trakcie budowy, sugeruje wykonawca.

Długa lista zmian

Nie ma drobnych i nieznaczących zmian. Nieznaczące może być jedynie przesuwanie ścianek działowych wewnątrz domu. Decydując się na inne modyfikacje, zmieniamy kształt budynku - co może łatwo go zeszpecić - i narażamy się na zwiększone koszty związane ze zmianami konstrukcyjnymi.

Same firmy sprzedające projekty gotowe nie są przesadnie przywiązane do wizji swoich autorów. Chętnie - bo to zdejmuje z nich odpowiedzialność za żmudną adaptację - zgadzają się na daleko idące modyfikacje. Lista dopuszczalnych zmian jest długa. Są pracownie, które przy adaptacjach korzystają z pomocy lokalnych współpracowników i oferują na swoich stronach cennik zmian. Niektóre zachęcają do skorzystania z pomocy "stylisty projektowego". Korzystając z takiej funkcji można się przekonać, jak na elewacji wirtualnego domu zmieniają się proporcje, gabaryty, detale wykończenia i kolory, pojawiają się i znikają różne elementy. To sygnał: z projektem można zrobić prawie wszystko. To jednak tylko pozory, bo każda zmiana ma swoje konsekwencje.

Z pozoru drobne zmiany na elewacji - takie jak ingerowanie w wielkość czy umiejscowienie okien - pociągają za sobą kolejne. Te, które wymagają decyzji konstruktora, oznaczają w konsekwencji projektowanie domu na nowo. Na podstawie poprawionego projektu, który nie kosztuje już symbolicznych dwóch tysięcy złotych, powstaje często całkiem inny dom. Wcale nie ten z urzekającej wizualizacji w katalogu!

Kto jest autorem projektu?

W myśl prawa budowlanego autorem domu nie jest autor projektu gotowego, lecz wyłącznie autor adaptacji. To on podpisuje się pod projektem zagospodarowania, który inwestor musi złożyć, by dostać pozwolenie na budowę. Taki stan rzeczy wynika z luki w prawie. W prawie budowlanym w ogóle brak definicji projektu typowego i architekta adaptującego. Projektant adaptujący musi być czynnym zawodowo członkiem Izby Architektów. To on stwierdza zgodność projektu z obecnie obowiązującym prawem i ponosi pełną odpowiedzialność za całość projektu.

Kogo prosić o zgodę na zmiany?

Inwestor na każdą zmianę - choćby wydawała mu się nieznaczna - powinien dostać zgodę pracowni albo samego autora projektu gotowego. Inaczej zmiany będą nielegalne.

Praktyka wygląda prościej. Pracownie, które sprzedają projekty gotowe, na ogół od razu przekazują razem z dokumentacją zgodę na dokonywanie zmian w swoich pracach. Zdarza się, że dodają również gotową, rozbudowaną listę dopuszczalnych zmian.

Dopuszczalne modyfikacje

Co możemy zmieniać bez obaw, że zeszpecimy budynek albo będziemy musieli przeprojektować konstrukcję budynku? Lista dopuszczalnych zmian nie jest długa.

Odbicie lustrzane projektu. To zazwyczaj od razu dostępna wersja projektu gotowego. Pozwala na bardziej odpowiednie ustawienie domu na działce w stosunku do ulicy i stron świata.

Zamiana garażu na pomieszczenie mieszkalne. Nie wymaga zmian konstrukcyjnych, nie zmienia też bryły budynku.

Zmiana materiału, z którego wykonany jest dom. Możliwe jedynie przy nieobniżeniu parametrów technicznych materiału.

Przesunięcia ścianek działowych, co ma na celu lepsze dostosowanie przestrzeni do potrzeb rodziny.

Ryzykowne zmiany

Zanim zabierzemy się za przerabianie projektu gotowego, sprawdźmy, jakie konsekwencje będą miały nasze modyfikacje.

Podniesienie ścianki kolankowej, żeby zwiększyć przestrzeń użytkową na piętrze. Mało kto zdaje sobie sprawę z tego, że im ścianka kolankowa jest wyższa, tym dach i okna wydają się mniejsze i gorzej wpisują się w elewację. Zmieniają się też proporcje domu.

Przesunięcie wyżej okien połaciowych (konsekwencja podniesienia ścianki kolankowej). Może się okazać, że potem trudno przez nie wyjrzeć.

Zmiana kąta nachylenia dachu. Pociąga za sobą zmianę proporcji bryły budynku.

Zmiana dachu dwuspadowego na czterospadowy. Taka modyfikacja wiąże się z przeprojektowaniem więźby dachowej, wzmocnieniem stropów, ewentualnie ław fundamentowych i ścian. Może kosztować drugie tyle co sam projekt. W dodatku powstaje dom o zupełnie innym wyglądzie.

Zmiana strefy wejściowej. Na przykład doklejenie do bryły budynku ganku z kolumienkami, bez uwzględnienia tego, że reszta domu jest w zupełnie innym stylu.

Zmiana liczby, umiejscowienia i wielkości drzwi i okien. Wymiana lukarn na okna połaciowe i odwrotnie. Te zmiany pomagają dostosować dom do lokalnych warunków nasłonecznienia czy kształtu działki, ale mogą całkowicie zmienić wygląd budynku.

Doprojektowanie garażu albo jego powiększenie. Zupełnie zmienia bryłę domu.

Dodanie lub usunięcie balkonu lub wykusza. Trzeba uważać na dopuszczalną odległość domu od granicy działki.

Przeniesienie kominka. Oznacza zmianę układu pomieszczeń wewnątrz domu, ale również przesunięcie komina, co może pociągnąć za sobą poważne zmiany w konstrukcji.

Zmiana przebiegu schodów we wnętrzu. Przy takiej ingerencji w oryginalny projekt może się okazać, że trzeba wprowadzić modyfikacje również w konstrukcji stropu.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>