Jak sprawnie pokonać tor przeszkód przy budowie domu?

Na rynku nieruchomości już od pewnego czasu panuje szaleństwo. Ceny mieszkań w dużych aglomeracjach rosną w zawrotnym tempie. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób myśli o przeprowadzce na obrzeża miasta lub poza jego granice, gdzie za równowartość dwu- lub trzypokojowego mieszkania w bloku można kupić działkę i wybudować dom. Nie jest to jednak dobry pomysł dla tych, którzy nie lubią urzędów. Niestety, jeśli zdecydujesz się na samodzielną budowę domu, musisz liczyć się z tym, że spędzisz w nich mnóstwo czasu!

Grunt to plan zagospodarowania

O tym, jaki dom chcesz wybudować, musisz myśleć już w trakcie kupowania działki. Najlepiej kupić taką, która jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku, aby myśleć o rozpoczęciu budowy, musisz złożyć wniosek do gminy o wypis i wyrys z tego planu. Wypis informuje, co możesz wybudować na swojej działce: czy będzie to dom jednorodzinny, czy bliźniaczy, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię, jaki rodzaj dachu itp. Z kolei wyrys to fragment planu, na którym zaznaczona jest twoja działka.

A jeśli gmina nie ma planów zagospodarowania przestrzennego? Wtedy musisz zgłosić się do gminy po warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. W ten sposób pytasz gminę, co wolno, a czego nie wolno ci wybudować na danym terenie. Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Problem w tym, że możesz na nią czekać kilka miesięcy.

Warto pamiętać, że o taką decyzję można się ubiegać nawet wówczas, jeśli nie jesteś właścicielem działki. To istotna informacja dla osób, które planują zakup gruntu w gminie, gdzie nie ma planów zagospodarowania terenu. W ten sposób mogą uniknąć sytuacji, w której kupują działkę, ale później się okazuje, że nie mogą na niej wybudować wymarzonego przez siebie domu, bo nie spełnia on pewnych kryteriów, np. ma za dużo pięter.

Wniosek o warunki zabudowy musi zawierać m.in. twoje dane, rodzaj inwestycji (dom jednorodzinny), charakterystykę obiektu, tzn. jakie będzie miał zapotrzebowanie na wodę, energię oraz w jaki sposób będą odprowadzane lub oczyszczane ścieki (informacje te otrzymasz od architekta). Poza tym we wniosku musisz wykazać planowane połączenie domu z drogą publiczną.

Do wniosku trzeba też dołączyć mapę geodezyjną. Na niej powinny być zaznaczone granice działki, na której będzie stał dom, oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Urzędy wymagają dwóch, ale zdarza się, że i trzech egzemplarzy takich map.

UWAGA! Aby dostać warunki zabudowy, nie wystarczy złożyć odpowiedni wniosek. Inwestycja musi bowiem spełniać liczne wymagania, np. nie dostaniemy warunków zabudowy, jeśli dookoła naszej działki nie ma żadnej zabudowanej działki lub gdy nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Gmina nie wyda nam też warunków zabudowy, jeśli uzbrojenie działki nie jest wystarczające do rozpoczęcia budowy.

PAMIĘTAJ! Gmina może zawiesić postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy na 12 miesięcy. Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, co do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, wtedy może się okazać, że na decyzję urzędu przyjdzie ci poczekać aż do czasu uchwalenia planu!

Kolejny etap - pozwolenie na budowę

Załóżmy, że masz już działkę budowlaną, projekt domu, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Wtedy czeka cię kolejny etap przygotowań do inwestycji, czyli uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jak je uzyskać? Musisz udać się do wydziału architektury w swoim powiecie. Będziesz tam musiał dostarczyć plik dokumentów:

•  specjalny wniosek (najczęściej dostępny na stronach internetowych urzędu lub w urzędzie);

•  projekt architektoniczno-budowlany w czterech egzemplarzach razem z odpowiednimi opiniami, pozwoleniami, uzgodnieniami, które opracowuje projektant; do projektu muszą być dołączone m.in. oświadczenia o przyłączeniu obiektu do sieci kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, wodociągowych czy elektroenergetycznych; musi być też zapewnienie o podłączeniu do drogi czy dostaw mediów; w szczególnych przypadkach trzeba dostarczyć też inne dokumenty, np. niezbędne w przypadku prowadzenia robót przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków czy przy inwestycjach mogących znacząco wpływać na środowisko naturalne;

•  oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością (musisz pokazać, że jesteś właścicielem działki, na której zamierzasz budować dom lub np. masz użytkowanie wieczyste);

•  jeśli jest wymagana, to ważną decyzję o warunkach zabudowy.

Przed wydaniem pozwolenia na budowę urząd sprawdzi, czy projekt budowlany jest kompletny i zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanymi przez nas warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie ma co liczyć na to, że dostaniemy pozwolenie na budowę, jeśli np. plan przewiduje, że na działce można postawić tylko dom jednopiętrowy, a twój projekt zakłada dwupiętrowy budynek.

Urząd zweryfikuje też, czy projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami, np. czy zachowane są odpowiednie odległości pomiędzy budynkiem a granicą działki.

Ile czasu zajmuje uzyskanie pozwolenia na budowę? Wszystko zależy od urzędu. Przepisy mówią, że urzędnicy mają na to maksymalnie 65 dni. Jeśli tego nie zrobią w tym czasie, to grozi im kara w wysokości nawet 500 zł za dzień zwłoki. - Staramy się wydawać pozwolenia jak najszybciej, przeciętnie zajmuje to 1-2 miesiące. Czasami może jednak się przedłużyć, ale nie z naszej winy, tylko np. gdy inwestor ma problemy ze skompletowaniem dokumentów - mówi Jacek Ochmański, główny specjalista w wydziale administracji architektoniczno-budowlanej Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawa.

PAMIĘTAJ! Warto przyłożyć się do wypełniania wszelkich dokumentów. To może zaoszczędzić cenny czas. Zdaniem Jacka Ochmańskiego najczęstszymi błędami popełnianymi przez inwestorów są m.in. nieprawidłowe oznaczenie działek, brak czy niekompletne uzgodnienia. Chodzi np. o brak zapewnień o możliwości podłączenia budynku do sieci wodociągowej czy elektrycznej, brak decyzji określającej lokalizację zjazdu z drogi publicznej czy brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zwłaszcza w pasie drogowym, np. przy wykonywaniu przyłączy). - W przypadku nieprawidłowości urząd wzywa inwestora do usunięcia braków lub doprecyzowania i uzupełnienia niektórych kwestii lub dokumentów. Jeśli projekt spełnia wszystkie wymogi, to wydawane jest pozwolenie - mówi Ochmański.

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę z pracami należy się jeszcze wstrzymać 14 dni, podczas których przysługuje odwołanie się od decyzji. Jeśli w ciągu dwóch lat nie rozpoczniesz budowy lub gdy przerwiesz ją na taki okres, wtedy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie i będzie trzeba starać się o nową.

UWAGA! Pozwolenie na budowę jest potrzebne do rozpoczęcia robót przy budowie domu jednorodzinnego. Nie będziemy go jednak potrzebowali przy budowie mniejszych budowli, m.in. niektórych obiektów gospodarczych, altanek, oczek wodnych i basenów o powierzchni poniżej 30 m kw. czy przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności poniżej 7,5 m sześc. na dobę. W niektórych przypadkach wystarczy zgłosić planowaną budowę do odpowiedniego urzędu.

Rozpoczynamy budowę

Przed rozpoczęciem budowy musimy oczywiście znaleźć odpowiedniego wykonawcę i podpisać z nim umowę. Uczestnikami procesu budowlanego są: inwestor (czyli osoba budująca dla siebie dom), inspektor nadzoru inwestorskiego (to osoba, która może doglądać budowy w imieniu inwestora), projektant oraz kierownik budowy (reprezentuje wykonawcę).

Zanim rozpoczną się jakiekolwiek prace budowlane, musisz poinformować o tym projektanta oraz starostwo. Trzeba to zrobić na tydzień przed rozpoczęciem prac budowlanych. Do zawiadomienia trzeba dołączyć m.in. oświadczenie kierownika budowy o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. Jeśli ustalasz nadzór inwestorski, wtedy musisz też dołączyć oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o tym, że to on będzie "opiekował się" budową.

Budowa faktycznie się rozpoczyna, gdy podejmowane są pierwsze prace przygotowawcze, np. wytyczne geodezyjne budynku na działce. Kierownik budowy musi prowadzić dziennik budowy, w którym rejestruje się przebieg prac. Dziennik budowy jest wydawany w wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu powiatowego. Można go też kupić w specjalistycznych księgarniach budowlanych, ale taki egzemplarz trzeba ostemplować w urzędzie. Do wpisów w dzienniku upoważnieni są: inwestor, inspektor nadzoru, kierownik budowy, geodeta wykonujący prace na terenie budowy. Inwestor może w każdej chwili zajrzeć do dziennika.

Na budowie, która wymaga pozwolenia, potrzebna jest też specjalna tablica, która przez cały czas trwania budowy ma stać na placu (za jej brak grozi mandat!). Są na niej m.in. dane inwestora (czyli twoje), wykonawcy i kierownika budowy.

PAMIĘTAJ! Jeśli zmienia się kierownik budowy, osoba sprawująca nadzór inwestorski albo projektant sprawujący nadzór autorski, musisz powiadomić o tym starostwo powiatowe.

UWAGA! Jeśli zaczniesz budować bez pozwolenia, nadzór budowlany może kazać rozebrać dom. Wyjątkiem jest sytuacja, w której budowa jest zgodna z planami zagospodarowania lub warunkami zabudowy i nie narusza przepisów. Wtedy rozbiórka będzie wstrzymana, pod warunkiem jednak, że w odpowiednim czasie dostarczysz wymagane dokumenty (m.in. projekt budowlany, zaświadczenie o zgodności budowy z planami zagospodarowania lub z warunkami zabudowy). Jeśli wszystko będzie dobrze, to urząd potraktuje to jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót. Jednak zalegalizowanie samowoli budowlanej domu jednorodzinnego kosztuje 50 tys. zł.

A jeśli trzeba zmienić projekt?

Ewentualne problemy związane ze zmianą koncepcji budowy domu, a co za tym idzie - zmianą projektu budowlanego, zależą od tego, jak poważne modyfikacje masz zamiar wprowadzić. - Jeżeli podczas budowy doszliśmy do wniosku, że część projektu wymaga z jakichś powodów zmiany - nie martwmy się. Można zmienić projekt zgodnie ze sztuką budowlaną - mówi Mateusz Budziakowski, projektant z krakowskiego biura architektonicznego KB Projekt. Zmiany wymagają jednak zgody projektanta. Niewielkie zmiany, jak np. przesunięcie okna czy ścianki działowej, które są zgodne z pozwoleniem na budowę i nie naruszają warunków zabudowy lub planu zagospodarowania terenu, nie wymagają za to zgody urzędników. Nanosi je kierownik budowy i wpisuje do dziennika budowy. W takim przypadku nie ma obowiązku informować o zmianach w trakcie budowy. - Zrobi się to podczas wykonywania inwentaryzacji powykonawczej lub oddania budynku do użytku, kiedy to urzędnik stwierdza, czy dom wybudowano poprawnie - mówi Budziakowski.

Jednak jeśli w trakcie budowy zupełnie zmienisz koncepcję, to może być problem. - Jeśli nowy pomysł będzie naruszał warunki zabudowy, np. dach może mieć pochyłość 30 stopni, a ktoś chce 45, wtedy będzie trzeba zawiesić prace budowlane i złożyć wniosek o wydanie nowych warunków zabudowy - mówi Mateusz Budziakowski. A to może się nie opłacać - pochłonie dużo czasu i może nie przynieść oczekiwanych efektów.

Wprowadzamy się do domu

Kiedy zakończy się budowa twojego wymarzonego domu, musisz o tym zawiadomić nadzór budowlany w starostwie. W przypadku większych obiektów niezbędne może się okazać złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Do pozwolenia lub wniosku musimy dołączyć:

•  oryginał dziennika budowy;

•  oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania budynku z projektem, przepisami i sztuką budowlaną oraz doprowadzeniu do odpowiedniego stanu terenu budowy oraz np. drogi czy sąsiedniej nieruchomości;

•  inwentaryzację geodezyjną powykonawczą (geodeta nanosi na specjalną mapę plan domu ze wszystkimi przyłączami);

•  potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy (gazowych, wodociągowych, energetycznych itd.);

Urzędnicy sprawdzą, czy twój dom został wybudowany zgodnie z przepisami. Jeśli wszystko będzie w porządku, wtedy możesz się wprowadzać.

Czy będzie łatwiej budować?

Ministerstwo Budownictwa przymierza się do zmiany prawa budowlanego. Miałaby ona znacząco ułatwić i skrócić skomplikowany proces budowlany. Resort chce, by do budowy domu jednorodzinnego nie było potrzebne pozwolenie. Wystarczyłoby samo zgłoszenie budowy do starostwa powiatowego wraz z dołączonym projektem budowlanym. Urzędnicy w starostwie mieliby sprawdzać, czy projekt jest zgodny z planami zagospodarowania terenu. Jeśli w gminie nie byłoby planów zagospodarowania przestrzennego, to nie byłaby już wymagana decyzja o warunkach zabudowy. Resort proponuje rozwiązanie awaryjne, tzw. normatyw urbanistyczny dla terenów nieobjętych planami. Tę kwestię ma jednak określić przygotowywana nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.