Nowe prawo budowlane: dobre zmiany dla inwestorów

Nowe prawo budowalne: mniej formalności

Nowe prawo budowlane to mniej formalności, uproszczenie i przyspieszenie procesu budowlanego, a co za tym idzie obniżenie kosztów finansowania inwestycji. To tylko niektóre udogodnienia, na jakie mogą liczyć ci, którzy zdecydują się na własny dom. I choć na gruntowną reformę prawa inwestycyjno-budowlanego pod nazwą Kodeks urbanistyczno-budowlany, który reguluje między innymi kwestie lokalnej polityki przestrzennej, przyjdzie nam jeszcze poczekać, to jednak wprowadzona przez ustawodawcę nowelizacja pozwoli zwiększyć liczbę rozpoczynanych przez inwestorów budów.

A jeśli już złożyliśmy wniosek o pozwolenie na budowę?

Dla tych inwestorów, którzy nie czekali z formalnościami i złożyli już dokumenty wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę, stosuje się przepisy dotychczas obowiązujące. Wyjątek ustawodawca czyni w stosunku do budowy lub przebudowy domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki lub się nie zwiększa. W stosunku do tych inwestycji można już skorzystać z dobrodziejstwa nowego prawa, czyli zgłoszenia wraz z projektem.

O tym, z której możliwości skorzystać, mógł zdecydować inwestor - czas na podjęcie tej decyzji to 30 dni od dnia wejścia w życie nowych przepisów, czyli od 28.06.2015 r.

Czytaj też o budowie systemem gospodarczym

Koniec pozwoleń na budowę i przebudowę domu?

Koniec pozwoleń na budowę to na pewno pozytywna (i długo wyczekiwana) informacja, gdyż oznacza koniec batalii z urzędniczą machiną, która dla wielu była początkiem końca budowy domu.

Jednak trzeba powiedzieć, że... jest to tylko po części prawda. Wprowadzone uregulowania nie znoszą bowiem całkowicie obowiązku posiadania pozwolenia na budowę, wprowadzają jedynie wyjątki w tym zakresie.

Budowa bez zezwolenia - dla kogo?

Jakie to odstępstwa? Budowa bez zezwolenia dotyczy tylko tych budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, czyli mają one zachowane wymogami prawa standardowe odległości od granic sąsiadów (więcej o wymaganych odległościach od granic działki czytaj tutaj). W sytuacji, kiedy odległości te są mniejsze, inwestor nadal będzie musiał starać się o pozwolenie na budowę.

Obowiązek wyznaczenia tego obszaru spoczywa na projektancie domu (do tej pory robił to właściwy miejscowo urząd), który umieszcza tę informację w projekcie dokumentacji budowlanej.

Bliźniaki i szeregowce z pozwoleniem na budowę

Warto też wskazać, że zwolnienie z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę nie dotyczy budynków w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej - są one bowiem zawsze sytuowane w tak zwanej ostrej granicy i wykraczają swoim oddziaływaniem poza własną działkę.

Właściciele tych budynków będą mogli natomiast, na równi z właścicielami domów wolno stojących, skorzystać z możliwości przebudowy swojego domu bez uzyskiwania pozwolenia, pod warunkiem jednak że przebudowa nie będzie prowadziła do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku na sąsiednie nieruchomości.

Uwaga! Łatwiejsza droga przebudowy nie będzie jednak dotyczyła prac budowlanych, które są wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków - w tej sytuacji nadal będzie wymagane zarówno pozwolenie na budowę, jak i zgoda konserwatora zabytków.

Czytaj, jakie formalności są związane z pozwoleniem na budowę

Co to jest obszar oddziaływania?

Jako obszar oddziaływania należy rozumieć teren wokół budowanego domu wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych (warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przepisów przeciwpożarowych, przepisów o ochronie środowiska, ochrony zabytków czy prawa wodnego), wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W każdym przypadku obszar oddziaływania będzie inny, inna będzie bowiem wielkość działki i parametry budowanego domu.

Prace budowlane bez zezwolenia: garaż, altana, oranżeria

Nowe przepisy prawa budowlanego poszerzają także zakres robót budowlanych, na które również nie jest wymagane pozwolenie na budowę, między innymi o:

- budowę garaży;

- zwiększenie wymiarów altan oraz przydomowych ganków i oranżerii do powierzchni zabudowy do 35 m2 na każde 500 m2 powierzchni działki (dotychczas powierzchnia zabudowy wynosiła 25 m2);

- zwiększenie wymiarów wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 (było do 25), sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;

- zwiększenie wymiarów przydomowych basenów i oczek wodnych do 50 m2 (w poprzednim stanie prawnym było do 30 m2);

- docieplenie budynków o wysokości do 25 m; według dotychczasowych przepisów zwolnienie obejmowało budynki do 12 m;

- budowę wolno stojących, parterowych budynków rekreacji indywidualnej, o powierzchni zabudowy do 35 m2 (liczba tych obiektów nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 działki).

Uwaga! Podkreślić trzeba, że chodzi tu o okresowy wypoczynek, zwolnienie nie obejmuje zatem budynków całorocznych. Takie prace w normalnych warunkach wymagają jedynie zgłoszenia zwykłego.

Zobacz też przegląd różnych wiat samochodowych

Prace budowlane bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia

Warto wiedzieć, że niektóre obiekty i roboty budowlane nie podlegają po zmianie przepisów w prawie budowlanym żadnej kontroli ze strony urzędu. Nie musimy ich w ogóle zgłaszać, ani tym bardziej mieć zgody na ich wykonanie i... będzie to legalne. To także spore ułatwienie, ponieważ wcześniej wymagały one interwencji organów architektoniczno-budowlanych. Do inwestycji tych należy na przykład:

- budowa obiektów małej architektury na własnej działce (wyłączając altany);

- budowa ogrodzenia nieprzekraczającego 2,2 m;

- budowa pochylni dla osoby niepełnosprawnej;

- wykonanie instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej cieplej, elektroenergetycznej i telekomunikacyjnej wewnątrz domu;

- montaż pomp ciepła, urządzeń fotowoltaicznych o mocy elektrycznej do 40 kW oraz wolno stojących kolektorów słonecznych.

Zobacz dom przystosowany do potrzeb osoby niepełnosprawnej

Zgłoszenie z projektem budowlanym

Jeśli obszar oddziaływania projektowanego (bądź przebudowywanego) domu nie wykracza poza teren własnej działki inwestora, to - jak już powiedzieliśmy - nie ubiegamy się o pozwolenie na budowę. Wystarczy samo zgłoszenie.

Do zgłoszenia natomiast mamy obowiązek dołączyć projekt budowlany w czterech egzemplarzach oraz inne dokumenty wymagane w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku, czyli oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

To nowa procedura obok zgłoszenia zwykłego (obowiązuje ono dalej; określamy w nim jedynie rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia). Do wniosku dołączamy tylko oświadczenie o którym mowa powyżej oraz, w zależności od potrzeb, szkice lub rysunki i inne pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Publiczna informacja o budowie a możliwość wniesienia sprzeciwu

Po otrzymaniu zgłoszenia starosta w terminie trzech dni zamieszcza taką informację na stronie internetowej swojego urzędu w Biuletynie Informacji Publicznej. Podaje w niej imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu.

W biuletynie tym umieszcza się również zapis o możliwości wniesienia sprzeciwu przez właścicieli sąsiednich nieruchomości odnośnie prowadzonych prac. Dzięki tej nowej regulacji mogą oni dowiedzieć się, co dzieje się u sąsiadów za płotem. W przypadku zgłoszenia budowy domu nie są oni bowiem stroną postępowania i nie są automatycznie powiadamiani o tym, że ktoś obok będzie stawiał dom.

Informacja publiczna ma być furtką umożliwiającą wniesienie ewentualnych uwag tym z sąsiadów, którzy uważają, że nowy obiekt będzie nieprawidłowo oddziaływać na ich posesję, np. ograniczać dopływ światła dziennego. Interwencja u starosty może wówczas zakończyć się wniesieniem przez niego sprzeciwu, jeśli rzeczywiście uzna on nasze wątpliwości za zasadne. Ma na to 30 dni. Jeśli tego nie zrobi, projekt podlega zatwierdzeniu (ostemplowaniu) i można rozpoczynać prace.

Czytaj też o tym, co można zrobić, jeśli nie podoba nam się dom sąsiada

Uwaga! Zmienione prawo pozwala inwestorowi rozpocząć zgłoszone prace w ciągu trzech lat, wcześniej były to dwa lata. Starosta może jednak nałożyć, w drodze decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub może powodować np. pogorszenie stanu środowiska.

Projekt budowlany w nowym prawie budowlanym: mniej formalności

Zgodnie z przepisami nowego Prawa budowlanego, zgłaszając budowę, nie musimy do projektu budowlanego dołączać już oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych.

Nie będą także potrzebne oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której stanie dom, z drogą publiczną (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne).

Weryfikacja, czy budynek został podłączony do mediów i ma dostęp do drogi publicznej, odbywać się będzie dopiero na etapie oddawania domu od użytku. I etap ten został skrócony - do użytkowania domu będzie można przystąpić po zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeśli ten w terminie 14 dni (wcześniej było 21 dni) od doręczenia zawiadomienia nie wniesie sprzeciwu.

Ile kosztuje samowola w nowym prawie budowlanym

Ustawodawca pozostawił na dotychczasowym poziomie opłatę legalizacyjną za budowę i przebudowę budynku mieszkalnego, zarówno takiego, który wymaga pozwolenia na budowę, jak i tego wzniesionego zgodnie z nowym rozwiązaniem (zgłoszenie z projektem).

Tańsza samowola budowlana

W obydwu przypadkach opłata za samowolę budowlaną ta jest nadal wysoka - wynosi 50 tys. złotych. Ale mniej, bo 2,5 tys. zł, zapłacimy, gdy bez zwykłego zgłoszenia, np.:

- postawimy ogrodzenie o wysokości powyżej 2,2 m;

- zbudujemy basen lub oczko wodne o powierzchni do 50 m2;

- zainstalujemy na obiekcie budowlanym urządzenia o wysokości powyżej 3 m, np. antenową konstrukcję wsporczą.

Wysokość opłaty legalizacyjnej wynosi 5 tys. złotych, jeśli również bez zgłoszenia zakończymy budowę:

- przydomowej oczyszczalni ścieków do wydajności do 7,5 m3;

- wolno stojącego, parterowego budynku gospodarczego, w tym garażu, altany albo przydomowego ganku lub oranżerii (ogrodu zimowego) o powierzchni zabudowy do 35 m2;

- wolno stojącego parterowego domku letniskowego przeznaczonego do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 m2;

- zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;

- instalacji zbiornikowej na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem, przeznaczonej do zasilania instalacji gazowej w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.

Uwaga! Opłata ta może odroczona, rozłożona na raty albo umorzona pod warunkiem jej właściwego uzasadnienia.