Trwają prace nad kodeksem budowlanym. Będziemy budować łatwiej i szybciej

28 czerwca 2015 roku w życie weszła nowelizacja Ustawy prawo budowlane. Trzy miesiące później swoją legislacyjną drogą skończyła obszerna nowelizacja Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wejdzie w życie w końcu marca 2016 roku, z wyjątkiem przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy, które mają obowiązywać po 12 miesiącach od daty ich uchwalenia). Na ten korowód reform i poprawek regulacyjnych nakłada się kolejny, obszerny projekt: Kodeks budowlany.

Po co powstaje Kodeks budowlany?

Pierwsza wersja Kodeksu budowlanego ujrzała światło dzienne 25 maja 2015 roku za sprawą Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, które w ten sposób chciałoby upiec dwie pieczenie przy jednym ogniu. Po pierwsze, miało to być dostosowanie naszych regulacji dotyczących m.in. obrotu materiałami budowlanymi oraz certyfikacji produktów chemii budowlanej do wymagań unijnych. Po drugie i ważniejsze, miało służyć uporządkowaniu przepisów prawa budowlanego, które przez 21 lat funkcjonowania ustawy obrosły tak wieloma zmianami, że nadszedł już czas na usystematyzowanie zebranych tam regulacji. Ustawa kodeks budowlany miałaby zastąpić Ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz Ustawę z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych oraz prowadzić do zmian w kilku innych aktach. W przeciwnym przypadku mogłaby być bardzo obszerną nakładką porządkującą wymienione wyżej akty prawne.

Jakie zmiany wprowadzi Kodeks budowlany

Co zawiera projekt Kodeksu budowlanego? Wyłuszczenie wszystkich zmian ze szczegółami wymagałoby kilkunastu stron, ale spróbujmy przyjrzeć się najważniejszym.

Przede wszystkim Kodeks budowlany wprowadza pojęcie zgody budowlanej, którą inwestor uzyskuje albo otrzymując decyzję o pozwoleniu na budowę (nic nowego), albo poprzez brak sprzeciwu organu administracji po zgłoszeniu. Milczenie urzędu ma być więc uznawane za zgodę na działanie inwestora – oznaczać to będzie koniec blokowania inwestycji poprzez brak decyzji urzędników, czego nie eliminowała nawet ostatnia nowelizacja prawa budowlanego. Co więcej, zgoda budowlana mogłaby zostać przeniesiona na nowego inwestora, niezależnie od tego, czy mówimy o pozwoleniu na budowę, czy też zgłoszeniu w wariancie z projektem urbanistyczno-architektonicznym.
Zmienione miałyby być zasady dotyczące projektu budowlanego. Dotychczas projekt składał się z projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, a także oświadczeń gestorów mediów i zarządców dróg publicznych oraz dokumentów geodezyjnych. Zreformowany projekt budowlany miałby obejmować wyłącznie projekt urbanistyczno-architektoniczny (odpowiednik projektu zagospodarowania działki lub terenu, zawierający m.in. podstawowe parametry urbanistyczne) i projekt techniczny – przy czym ten ostatni nie byłby niezbędny do wnioskowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Budowa na zgłoszenie w Kodeksie budowlanym

Dość rewolucyjnym pomysłem w Kodeksie budowlanym jest ograniczenie konieczności pozyskiwania pozwolenia na budowę do budowy poprzez określenie dość długiej listy prac przy których nie byłoby one wymagane. Samego zgłoszenia wraz z projektem urbanistyczno-architektonicznym wymagałoby np. wznoszenie wolnostojących budynków jednorodzinnych, budowanych w całości na działce/działkach, na których zostały zaprojektowane, parterowych budynków handlowych lub usługowych do 35 m kw. (jeśli ich liczba nie przekracza jednego na 1000 m kw. działki), budowa sieci (elektrycznych, wodociągowych itd.) i tablic reklamowych. Samego zgłoszenia wymagają natomiast obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, przydomowych ganków, werand, oranżerii i oczyszczalni ścieków, garaży i innych obiektów gospodarczych (limit 35 m kw. obiektów na każde 500 m kw. działki), obiektów niepołączonych trwale z gruntem i przeznaczonych do rozbiórki lub przeniesienia.

Projekt nie wspomina sytuacji rozbudowy, dobudowy elementów budynków czy np. wstawiania nowych okien – można domniemywać, że prace takie znajdą się na którejś z wspomnianych list znajdujących się na jednej z dwóch list artykułu 97 Kodeksu lub po prostu nie będą wymagały żadnych zgłoszeń.

Etapowanie, czyli kontrola na kolejnych etapach budowy

Poważnym ryzykiem inwestora jest cofnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę, co niekiedy ma miejsce. Najczęściej takie cofnięcie występuje w trybie wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności np. na skutek stwierdzenia uprzedniego wydania pozwolenia z rażącym naruszeniem prawa ze względu na niezgodność z planem zagospodarowania.

Kodeks budowlany miałby bardzo ograniczyć możliwości administracji w tym zakresie. Zgodnie z jego założeniami nie stwierdzałoby się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę (a także nie uchylało decyzji o pozwoleniu na budowę w wyniku wznowienia postępowania), jeżeli na jej podstawie obiekt budowlany został wybudowany, a od uzyskania zgody na użytkowanie upłynął rok.

Istotną innowacją miałaby być także instytucja etapowania, czyli obowiązek dokonania odbiorów cząstkowych etapów robót. Obecnie, jeśli odbiór odbywa się na zakończenie budowy, to trudno zweryfikować poprawność robót budowlanych, które uległy zakryciu np. tych warunkujących bezpieczeństwo konstrukcji obiektów. To może być uciążliwością dla inwestorów, ale z drugiej strony – zmniejsza ryzyko użytkowników obiektu oraz ich sąsiadów.

Zgoda na użytkowanie budynku

Analogicznie do zgody budowlanej miałaby działać zgoda na użytkowanie. Można byłoby o niej mówić w sytuacji, gdy inwestor ma pozwolenie na użytkowanie lub gdy organ nadzoru budowlanego nie wnosi sprzeciwu w zakresie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Tu również projekt Kodeksu ogranicza do minimum katalog sytuacji, gdy formalne występowanie o zgodę na użytkowanie miałoby być niezbędne: do postępowań legalizacyjnych i naprawczych oraz obiektów budowlanych, których budowa nie została zakończona, ale ich część nadaje się do użytkowania zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Pozwolenie na użytkowanie byłoby również wymagane w przypadku wolno stojących kominów i masztów, w tym masztów elektrowni wiatrowych, a także obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi w liczbie jednorazowo przekraczającej 50 osób.

Warto także zwrócić uwagę na fakt, że opłata legalizacyjna – wnoszona w przypadku legalizacji samowoli budowlanych – miałaby być zależna od wartości rynkowej samowoli, a nie – jak obecnie – od taryfikatora uwzględniającego kategorie obiektów budowlanych, co w praktyce może oznaczać znacznie wyższe opłaty, jakie trzeba będzie ponieść z tego tytułu.

Kodeks budowlany po półtora roku pracy

Podsumowując, proponowane w Kodeksie budowlanym zmiany regulacyjne idą w kierunku zmniejszenia biurokracji związanej z procesem budowlanym oraz wyraźnego wzmocnienia pozycji inwestorów budowlanych. Ci ostatni powinni więc wyglądać tej reformy z niecierpliwością – zabiegając przy tym o to, by w toku prac nad ustawą ten kierunek został zachowany.

28 października 2015 roku projekt ustawy został przekazany do konsultacji publicznych, co oznacza, że formalnie każdy zainteresowany może zgłaszać do niego uwagi i pomysły. Jest to więc ciągle wstępny etap legislacyjnej drogi, dlatego zapowiedzi ustępującego rządu, że Kodeks budowlany miałby wejść w życie na początku 2017 roku, można uznać za dość optymistyczne. Po prawdzie jednak wszystko zależy od politycznych decyzji nowego gabinetu.