Startujemy z budową

Początek budowy zaczyna się znacznie wcześniej niż to nastę- puje formalnie. Zanim ją rozpoczniemy, musimy podjąć szereg decyzji, które będą miały wpływ na jej przebieg i powodzenie. Najważniejsze z nich dotyczą kosztów, wyboru wykonawców i organizacji całego procesu budowlanego.

Szukamy wykonawców

Prowadzenie prac w terminie, bez dodatkowych wydatków, a przede wszystkim bez stresu inwestora to przepis na udaną budowę domu. Podstawą jest znalezienie dobrego wykonawcy. Wybierając ekipę do budowy domu, warto wiedzieć, że dobrzy fachowcy mają zapełnione kalendarze nawet na kilka lat do przodu. Nie oznacza to, że nie da się znaleźć dobrego wykonawcy. Większość domów murowanych buduje się etapami: w jednym sezonie stan surowy, w kolejnym – instalacje i wykończenie. Na starcie potrzebny jest więc przede wszystkim wykonawca stanu surowego. Jeśli będziemy z niego zadowoleni, można zaproponować mu także następne roboty.

Aby znaleźć wykonawcę w możliwie krótkim czasie, trzeba uzbroić się w cierpliwość. Wymaga to bowiem tego, by dokładnie sprawdzić rozmaite oferty i nie dokonywać wyboru w pośpiechu. Należy wybierać firmy działające legalnie, płacące podatki i ZUS za swoich pracowników. Ważne jest również ubezpieczenie firmy i gwarancje na wykonaną usługę. Jeżeli znajdzie się firmę z szarej strefy, taniej będzie, ale tylko na początku. Brak faktury oznacza bowiem brak gwarancji.

Najlepszym sposobem na znalezienie wykonawcy jest poczta pantoflowa, a więc rodzina, znajomi i sąsiedzi, którzy mają to już za sobą. Zanim jednak zapadnie ostateczna decyzja, dobrze jest obejrzeć wykonane domy. Obecnie w znalezieniu wykonawców pomagają media społecznościowe. Budujący domy wymieniają się doświadczeniami i ocenami dotyczącymi solidności ekip, ale też tworzą czarne listy wykonawców.

Podpisujemy umowę z wykonawcą

Z wykonawcą trzeba podpisać umowę. Jej zakres może być albo kompleksowy i obejmować wszystkie etapy prac, albo tylko niektóre elementy. Ważne, aby taki dokument był sporządzony w formie pisemnej. Umowa ustna jest co prawda ważna, ale uniemożliwia skuteczne dochodzenie roszczeń w sądzie.

W umowie należy wskazać strony umowy z dokładnym określeniem danych zlecającego i danych wykonawcy/firmy (np. podanie numeru KRS czy też danych z ewidencji działalności gospodarczej), datę i miejsce sporządzenia, projekt budowlany stanowiący jej integralną część, a na podstawie którego jest prowadzona budowa, terminy wykonania robót oraz terminy ich odbioru, a także wysokość wynagrodzenia, termin i sposób jego zapłaty.

Na rozliczenie z wykonawcą możemy się umówić albo ryczałtowo, albo według kosztorysu – płacimy dopiero za wykonanie i odebranie określonych etapów.

Montaż okien i drzwi 

W praktyce najczęściej kupujemy stolarkę wraz z montażem u dostawcy okien i to z nim podpisujemy umowę na te usługi. W umowie tej – poza standardowym wpisaniem stron umowy i kwoty do zapłaty – dokładnie określamy zakres prac wraz z wykazem odpowiednich materiałów, które muszą zostać wykorzystane do tego, aby montaż przebiegł prawidłowo i w ustalonym terminie. Kompletna usługa powinna także obejmować montaż we wcześniej przygotowanym ościeżu, a także wykończenie glifów.

Zatrudniamy kierownika budowy oraz inspektora nadzoru

Kierownik budowy to osoba, która prowadzi inwestora przez cały proces. Jego zadaniem jest między innymi odebranie wszystkich robót, które ulegają zakryciu, by były one sprawdzone przed ich definitywnym „zniknięciem”. Nie można nie dopilnować tych wszystkich etapów, ponieważ jest to zbyt ryzykowne. Na przykład od tego, czy zbrojenie będzie dobrze wykonane, zależy później bezpieczeństwo użytkowania domu. Kierownik budowy powinien też pilnować, by inwestycja była realizowana zgodnie z projektem i decyzją pozwolenia na budowę, jeśli takie było wymagane.

Dodatkowa osoba odpowiedzialna za reprezentowanie interesów inwestora jest zawsze pożądana. To inspektor nadzoru inwestorskiego jest tym, kto sprawdza kierownika budowy. Czyli wszystkie kontrole, które powinny być wykonane w trakcie budowy, przeprowadzane są podwójnie – i przez kierownika budowy, i inspektora nadzoru inwestorskiego. Wtedy wygląda to tak, że kierownik budowy zgłasza inspektorowi do odebrania roboty, które on wcześniej sprawdził. Jest to więc niezależna, dodatkowa weryfikacja. Ma to znaczenie zwłaszcza w takiej sytuacji, gdy kierownik budowy jest polecony przez wykonawcę. Czasami taką dodatkową kontrolę oferuje inwestorowi generalny wykonawca.

Ocieplenie ścian

Podpisując umowę z wykonawcą ocieplenia, należy wpisać nazwę wybranego systemu ociepleń i jego komponentów wraz z numerem dokumentu odniesienia, którym jest dla tego zestawu Krajowa lub Europejska Ocena Techniczna (aprobata techniczna). Wykonawca powinien ponadto oświadczyć, że jego pracownicy zostali przeszkoleni w zakresie instalacji tego właśnie systemu lub prace ociepleniowe przy wykorzystaniu danej metody są im znane. W umowie należy zawrzeć zwięzły opis czynności niezbędnych przy każdej pracy ociepleniowej. Warto pamiętać też o tym, że każdy z etapów prac ociepleniowych powinien się zakończyć odbiorem przez kierownika budowy i to także należy w takim dokumencie zapisać.

Ułożenia pokrycia dachowego 

W umowie z dekarzem prace powinny zostać określone szczegółowo – od wstępnego krycia, po obróbki blacharskie, orynnowanie, a na ułożeniu pokrycia kończąc. Dobre ekipy same proponują podpisanie z klientem umowy na ich wykonanie, w tym także umowy serwisowej, obejmującej następne lata. Taki dokument powinien zawierać: NIP firmy i jej REGON oraz zaświadczenie o działalności gospodarczej, certyfikat kwalifikacji dekarskich, terminy wykonywania usługi, terminy i sposób płatności, termin odbioru prac, koszt materiałów ze stawką VAT i robocizny, a także ustalenia dotyczące zapłaty różnicy kosztów.

Współpracujemy z autorem projektu

Z autorem projektu inwestorzy są związani od rozpoczęcia projektowania do zakończenia budowy, czyli do zgłoszenia jej zakończenia do nadzoru budowlanego. Jeśli w trakcie budowy będą jakieś niejasności, inwestor zawsze może się zwrócić do projektanta o wyjaśnienie pewnych kwestii. Robi to też w jego imieniu kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego. Ponadto, gdyby miały nastąpić jakiekolwiek zmiany, przed ich wprowadzeniem na budowie powinno się zwrócić do projektanta z pytaniem, czy będą to zmiany istotne. W tej kwestii także może, a wręcz powinien, wypowiedzieć się kierownik budowy.

Inwestor ma zawsze możliwość poproszenia projektanta, by sprawował nadzór autorski. To swego rodzaju zobligowanie projektanta, by czuwał nad tym, czy budowa jest prowadzona zgodnie z projektem. Pamiętajmy też, że projektant ma prawo wstępu na budowę, nawet jeśli nie ma nadzoru autorskiego. Może też wstrzymać budowę, jeśli stwierdzi, że jest ona realizowana niezgodnie z przygotowanym przez niego projektem.

Planujemy wydatki

W kosztorysie budowy uwzględnia się ceny materiałów, robocizny oraz sprzętu. W przypadku projektowanych i nowo budowanych domów dokument ten wykonuje się na podstawie przedmiaru robót wynikającego z projektu. Rzetelność kosztorysu zależy od dokładności projektu – kosztorys jest tym bardziej zbliżony do realnych wydatków, im projekt jest dokładniejszy. Na trafność oszacowania kosztów wpływ ma przestrzeganie reżimu wykonania robót.

Kupując projekt budowlany, najczęściej katalogowy, inwestor może odczytać z danych przygotowanych dla danego dokumentu szacunkowe koszty budowy. Jednak trzeba być świadomym, że zazwyczaj koszty te są oszacowane dla konkretnego projektu w wersji najoszczędniejszej. Czyli projekt jest opracowany na najkorzystniejsze strefy obciążeń śniegiem i wiatrem oraz na najpłytszą strefę przemarzania, na najmniejsze obciążenie pokryciem dachowym. Wszystko jest tak przygotowane, by projekt pod względem realizacji budowy był jak najbardziej korzystny.

Projekt gotowy trzeba adaptować, na przykład przeprojektować jego konstrukcję, zaprojektować na większe obciążenia, głębiej posadowić, a niektóre rzeczy nawet zupełnie zmienić, chociażby rodzaj posadowienia z ław fundamentowych na płytę fundamentową. W projektach katalogowych są też uwzględnione rozwiązania branżowe, czyli instalacje zaprojektowane w sposób oszczędny. Je także należy dopasować do indywidualnych potrzeb. Ponadto projekty katalogowe mogą być wycenione w oparciu o nieaktualne stawki, które nie obowiązują już w momencie zakupu projektu, nie mówiąc o rozpoczęciu budowy domu. To powoduje, że podana przez pracownię projektową cena realizacji danego projektu w niewielkim stopniu odpowiada realnej cenie jego realizacji.

Kosztorys jest niezbędny do zaplanowania budowy w czasie, czyli do ustalenia harmonogramu budowy. Zawiera istotne informacje, które ułatwią proces planowania budowy, pomogą zachować ciągłość robót i przestrzegać wydatków. Tym samym pomoże zachować płynność finansową.

Organizujemy plac budowy

Nie ma uniwersalnego przepisu na zorganizowanie placu budowy, jednak zawsze powinien on być właściwie urządzony i zorganizowany, by prace przebiegały bezpiecznie i sprawnie. Za to, co się wydarzy na budowie, odpowiadają inwestor, kierownik budowy oraz wykonawcy. Dlatego teren budowy przede wszystkim powinien być ogrodzony. Wprawdzie taniej jest od razu zrobić ogrodzenie docelowe, ale podczas budowy łatwo można je uszkodzić. Działkę najczęściej więc zabezpiecza się ogrodzeniem tymczasowym.

W ogrodzeniu powinna być zamontowana szeroka brama. Może być tymczasowa. Jeśli jej nie ma, warto zadbać, by od frontu ogrodzenie było łatwe do rozebrania. Trzeba też wiedzieć, że od strony drogi publicznej powinna być umieszczona i wypełniona tablica budowy.

Zaplecze budowy służy wykonawcom i innym osobom mającym prawo wstępu między innymi do przechowywania dokumentów. To miejsce, w którym można się schronić przed deszczem, przebrać lub spożyć posiłek. Czasami służy do mieszkania wykonawcom, a wtedy powinno zapewniać odpowiednie warunki socjalno-bytowe. Niezbędnym wyposażeniem budowy jest przenośna toaleta (trzeba uwzględnić możliwość dojazdu samochodu serwisującego taką przenośną toaletę).

Ponadto zaplecze powinno być oddalone od miejsca zabudowy tak, by było poza zasięgiem oddziaływania prac budowlanych i pozostało nienarażone na powstanie ewentualnego zagrożenia.

Teren, na którym będzie wznoszony dom, to miejsce zabudowy. Powinno ono być wyłączone ze składowania materiałów lub zagospodarowania na potrzeby zaplecza budowy. To wokół niego trzeba zorganizować fragment terenu pozwalający na dojazd samochodu dostawczego, ciężkiego sprzętu oraz wyznaczyć miejsca, w których będą składowane różne materiały budowlane. Teren dojazdów i dojść musi zostać na tyle ustabilizowany, by nie został rozjeżdżony w trakcie budowy.

Dobrze jest mieć też miejsce na narzędzia oraz na materiały wymagające zabezpieczenia przed zawilgoceniem. Najlepiej nadaje się do tego blaszany garaż, barak lub zbita z desek szopa. Takie miejsce jest zadaszone i można je zamknąć na klucz.

Planujemy przerwy na budowie

Podczas budowy domu w tradycyjny sposób, pomimo prowadzenia wielu mokrych robót, nie trzeba często i na długo przerywać jednych prac na rzecz innych. Kolejne z nich następują po sobie naturalnie i zgodnie z technologią budowania. Jedyną przeszkodą mogą być niesprzyjające warunki atmosferyczne, które wydłużają czas prac. Podczas budowy używa się bowiem różnego rodzaju zapraw murarskich, tynkarskich czy klejów cementowych, które przeznaczone są do stosowania w temperaturze powietrza i podłoża 5–25°C. Ale i temu można zaradzić, odpowiednio planując prace.

Roboty ziemne. W trakcie robót ziemnych nie występują przerwy technologiczne. Jedyną przeszkodą może być wysoko występująca woda gruntowa albo trudne warunki posadowienia.

Roboty fundamentowe. Na tym etapie przerwy mogą być spowodowane jedynie tym, że po wykonaniu żelbetowych fundamentów należy odczekać, aż mieszanka betonowa zwiąże. Jednak w przypadku fundamentów tradycyjnych, czyli ław i ścian fundamentowych, przerwa może wynikać z tego, że jednego dnia wylewa się warstwę „chudziaka”, a dopiero następnego (gdy mieszanka zwiąże) można zacząć układać zbrojenie ław. Po zakończeniu tych prac można przystąpić do wznoszenia ścian fundamentowych. Płytę fundamentową z kolei wylewa się dwu- lub trójetapowo.

Murowanie ścian. Wznoszenie ścian nie wymaga przerw technologicznych; potrzebne są one jedynie podczas wykonywania elementów żelbetowych, czyli wzmocnień murów w postaci trzpieni oraz belek. Trzeba do nich przygotować odpowiednie szalunki z podporami montażowymi, wypełnić je mieszanką betonową i czekać, aż zwiąże. Szalunki i podpory montażowe można usunąć dopiero po 28 dniach (gdy beton osiągnie pełną wytrzymałość), ale dalsze prace prowadzi się znacznie wcześniej.

Wykonywanie elementów żelbetowych. Elementy żelbetowe wykonuje się ze zbrojenia stalowego zalanego betonem. Do osiągnięcia wymaganej nośności potrzebują aż 28 dni od momentu ułożenia mieszanki betonowej. Na szczęście beton osiąga około 70% wytrzymałości już po około 7 dniach, co nie oznacza, że wykonane z niego elementy można od razu rozszalować lub usunąć podpory montażowe. W niektórych przypadkach można to jednak zrobić – dotyczy to elementów pionowych: słupów i trzpieni żelbetowych.

Budowa i krycie dachu. W budynkach tradycyjnych konstrukcję dachową wykonuje się zazwyczaj z drewna. Tego rodzaju technologia nie wymaga szczególnych przerw, jedynie podczas wykonywania żelbetowych wieńców znajdujących się pod murłatą. Po zbudowaniu więźby następuje krycie dachu stromego i wykonanie obróbek blacharskich (pokrycie dachu wykonuje się równolegle z obróbkami blacharskimi).

Montaż stolarki. Po wykonaniu stanu surowego otwartego zamyka się budynek, montując w nim okna i drzwi, nie stosując żadnych przerw technologicznych. Niekiedy jednak producenci stolarki wymagają zachowania odpowiednich warunków montażu, by inwestor nie stracił gwarancji na okna. Dotyczy to w szczególności okien drewnianych. Niektórzy wymagają, by tynki były już wykonane oraz by miały odpowiednią wilgotność.

Ułożenie instalacji. Po zamknięciu budynku można przystąpić do układania wewnątrz instalacji. W tym samym czasie można też prowadzić prace na zewnątrz, np. zacząć układać ocieplenie ścian. Różne instalacje można układać równolegle, jeśli tylko elektryk czy hydraulik nie będą sobie przeszkadzać.

Ocieplanie ścian. Po przyklejeniu styropianu do ścian należy odczekać trzy dni, by klej związał, i dopiero po tym można przystąpić do przeszlifowania oraz zamocowania.

Układanie tynków wewnętrznych i podkładów. Tynki wykonuje się na mokro, więc aby móc przystąpić do wykańczania otynkowanych ścian, należy odczekać, aż wyschną. W tym czasie wykonuje się wiele innych robót. Najczęściej układa się instalację centralnego ogrzewania i wodną, a po nich – jastrychy. W sezonie jesienno-zimowo-wiosennym należy wspomóc wysychanie tynków za pomocą ogrzewania i – jeśli trzeba – również pochłaniaczy wilgoci. Podczas układania jastrychów należy zachować krótką przerwę technologiczną.

Wewnętrzne prace wykończeniowe. Na tym etapie często trzeba odczekać z niektórymi pracami, by rozpocząć kolejne. Niektóre materiały wykończeniowe wymagają zachowania odpowiednich parametrów podłoża, by móc je zamontować. Najbardziej wrażliwym materiałem jest drewno i materiały drewnopochodne. Wymagają one odpowiedniej wilgotności podłoża. Podczas wykańczania domu często używa się też różnego rodzaju emulsji gruntujących. Preparaty takie zazwyczaj wymagają zachowania 24-godzinnej przerwy technologicznej.