Księga wieczysta. Twój przewodnik po nieruchomości

W świecie nieruchomości, bez odpowiedniej wiedzy na temat ksiąg wieczystych, możemy narazić się na wiele problemów zarówno prawnych, jak  i finansowych. Dlatego, jeśli planujemy zakup nieruchomości, to jedną najważniejszych czynności, jaką powinniśmy wykonać przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży, powinna być właśnie analiza zapisów księgi wieczystej. Informacje w niej zawarte pozwolą nam skutecznie zabezpieczyć swoje interesy przed transakcją. Dzięki nim będziemy mieć pewność, że osoba sprzedająca faktycznie ma prawo własności do nieruchomości, a ta nie jest obciążona (np. długiem komorniczym).

Podstawowe informacje o księdze wieczystej

Księga wieczysta jest ogólnodostępnym, urzędowym rejestrem zawierającym najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości. Ma on postać papierowego oraz elektronicznego dokumentu (e-księga wieczysta) i prowadzi się go w celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami poprzez jawność i transparentność danych dotyczących praw własności oraz ewentualnych obciążeń na nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez  sądy rejonowe.

Jak wygląda księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z 4 działów, a każdy z nich zawiera odmienne dane.

Dział I – Oznaczenie nieruchomości

Tu znajdziemy m.in. informacje dotyczące powierzchni nieruchomości, jej lokalizacji, przeznaczenia np. czy jest to działka budowlana, rolna czy leśna.

Dział II – Własność

Ten dział zawiera informacje o właścicielu nieruchomości lub użytkowniku wieczystym (dane osobowe oraz adres zamieszkania). W przypadku, gdy właścicielem jest osoba prawna, znajdują się tu dane dotyczące firmy.  

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

W tym dziale wpisywane są wszelkie ograniczenia dotyczące nieruchomości, takie jak służebności, prawo dożywocia, a także wszelkie inne roszczenia, które mogą mieć wpływ na korzystanie z nieruchomości.

Dział IV – Hipoteki

Ten dział zawiera informacje o hipotekach obciążających nieruchomość. Znajdują się tu dane dotyczące wierzycieli hipotecznych oraz wysokość zabezpieczonych wierzytelności.

Uwaga! Przy zakupie nieruchomości najważniejsze są dział III i IV, bo to tam wpisane są prawa osób trzecich oraz ewentualne hipoteki.

Jak założyć księgę wieczystą?

Księgę wieczystą nieruchomości  możesz założyć na dwa sposoby:

1. składając wniosek osobiście w siedzibie sądu rejonowego właściwego dla adresu nieruchomości;
2. z pomocą notariusza. Co jednak ważne, notariusz może założyć nową księgę wieczystą wyłącznie przy okazji innej czynności związanej z daną nieruchomością. Z reguły jest to zawarcie umowy sprzedaży.

Jak sprawdzić Księgę Wieczystą?

Księga Wieczysta jest dokumentem publicznym. Każdy ma prawo do jej wglądu. Dzięki postępowi w technologii, dostęp do Ksiąg Wieczystych stał się znacznie łatwiejszy. Nie musimy w tym celu składać wizyty w sądzie. Możemy skorzystać z księgi wieczystej online za pośrednictwem serwisu e-Ksiąg Wieczystych. Wystarczy numer Księgi Wieczystej, aby uzyskać pełne dane dotyczące nieruchomości.
Aby sprawdzić zawartość elektronicznej księgi wieczystej, wystarczy wejść na stronę https://ekw.ms.gov.pl/, nacisnąć przycisk Przeglądanie księgi wieczystej, a następnie wpisanie numer księgi. Po naciśnięciu Wyszukaj księgę, pojawi się jej zawartość online.
Można również pobrać Księgę Wieczystą w formacie PDF, co jest wygodne i pozwala na zachowanie dokumentacji w wersji elektronicznej.

Uwaga! Rząd planuje nowelizację ustawy o księgach wieczystych. Przypomnijmy: dziś każdy może przejrzeć dowolną księgę wieczystą, jeśli zna jej numer.  Nie trzeba w tym celu podawać żadnych swoich danych. Nowelizacja zakłada wprowadzenie obowiązku uwierzytelniania, które będzie dostępne tylko dla osób fizycznych. Koniec z anonimowym przeglądaniem rejestrów – każda osoba zainteresowana uzyskaniem dostępu do danych będzie musiała zalogować się i potwierdzić swoją tożsamość. Innymi słowy: o dostęp do przeglądania księgi wieczystej trzeba będzie zawnioskować. Ma to głównie na celu zwiększenie ochrony danych osobowych osób fizycznych ujawnionych w księgach. Dla właścicieli nieruchomości nowe przepisy oznaczają – jak wspomnieliśmy - przede wszystkim większe bezpieczeństwo danych. Trudniej będzie komercyjnym portalom czy nieuczciwym firmom zdobywać i sprzedawać dane ujawnione w księgach wieczystych. Nowe przepisy mają wejść w życie w przyszłym roku.

Księga Wieczysta to fundamentalny dokument dla każdej nieruchomości, zapewniający pewność prawną i przejrzystość w zakresie własności oraz obciążeń.

Główne zasady ksiąg wieczystych

1. Zasada jawności
   Księgi wieczyste są jawne – każdy, kto zna numer KW, może sprawdzić jej treść online lub w sądzie rejonowym.
2. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
   Jeśli kupujesz nieruchomość od osoby wpisanej w KW jako właściciel, transakcja jest ważna nawet wtedy, gdy w rzeczywistości właścicielem był ktoś inny). To chroni kupującego działającego w dobrej wierze.
3. Zasada pierwszeństwa wpisu
   Jeżeli kilka praw zostanie wpisanych do KW, decyduje kolejność wpisów. Wcześniej wpisane prawo ma pierwszeństwo przed późniejszymi.
4. Zasada domniemania zgodności ze stanem faktycznym
   Domniemywa się, że to, co widnieje w księdze, odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości. To kupujący bazuje na KW, a nie na ustnych zapewnieniach sprzedającego.